接近真实的详细数据模型计算 澳洲投资房 vs 标普500 收益

spin123

投资house vs 投资标普500指数 到底哪个收益高？

首先给个结论：看情况！

详细模型，比如杠杠，负扣税等解释请看2楼到5楼

图中横轴是月份（共30年）

纵轴是 投资标普500基金选项的实时balance 减去  投资house选项的实时balance（如果卖掉，同样不算CGT的话）

正值表示 标普500 占优，负值表示 投资house 占优

假如贷款利率4%




假如贷款利率5%

spin123

前提假设

初始投入24.2万

house价值100万，首付 20万 + 税费律师费等 4.2万 = 24.2万，另贷款80万

标普500基金方面，这24.2万之间作为首期投入


一共 360 期 （30年），所有收入和费用都按照 每月 计算

spin123

欢迎各位高手指正一下数据不合理之处

首先是房价涨速，我采用的是政府网站从2003年Q3到2021年Q1的所用首府城市房价指数，也就是17.5年时间从69到156.7，月均增长率0.39% （https://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities）。暂时没有找到时间更长的免费数据。

然后是标普500涨速，这个比较容易找，从1991年7月387.81点到2021年7月4352.34点，月均增长 0.67% （https://au.investing.com/indices/us-spx-500-historical-data）

spin123

另外有不少假设

贷款利率比较难估测，上面 房价涨幅 和 标普500指数涨幅 都是在过去 利率较高年份 的数据，而大家知道现在利率很低。那我暂时假设年化4%或者5%



我也假设房租收入年化4%，也就是月化 0.333333% ， 但是是相对于实时的房价，不是初始房价

假设 repair+renovation 的费用年均为实时房价 1% （https://www.thebalance.com/home-maintenance-budget-453820 以及 https://www.morningstar.com.au/l ... in-australia/182793），大家的感觉没有那么高，毕竟大的renovation可能30年也就两次，但是平均下来每年应该差不多

假设 市政费+保险费等等 年化实时房价的 0.5%；假设出租中介费为租金的10%，也就是年化实时房价的 0.4%。这两项年化共实时房价的0.9%

假设投资房的卖房成本为实时房价的2%（用于计算这个实时balance）

假设标普500基金的费率为年化0.3% （比如VOO），假设基金没有分红并假设基金涨幅完全对于指数。

spin123

还款 vs 定投

对于投资房，一开始的cashflow是负的，net income（for tax purpose，不算还款的本金部分）是负的，对应的tax也是负的（也就是负扣税）。cashflow after tax 也是负的，我的模型中就把每月的cashflow after tax 的负值换为对应的正值定投到标普500基金当中。其中tax rate 假设是 34.5% （32.5 + 2 medicare levy）

一段时间后这个 net income（for tax purpose，不算还款的本金部分）会变为正值，对应的tax变正（没有负扣税，反而要交税），因为房租增加，还款的利息部分减少。但是cashflow after tax 依然是负的。所以我的模型中依然把每月的cashflow after tax 的负值换为对应的正值定投到标普500基金当中。

再过一段时间后，投资房的一切都变正了，此时我就把cashflow after tax（正值）对应的金额从 标普500 基金中 取出来，这样两个投资选项的余钱都放一边以示公平。

天涯浪客

楼主有空算算比特币的收益。。。

spin123

简单讨论

大家可以看到一开始标普500占优，因为一开始买房花了印花税等费用，并且标普500的涨速占优

但是很快因为house的基数占优（杠杆），投资房的收益又变得好于标普500

再往后，因为投资房的杠杆率降低，标普500通过涨速优势又超过了投资房

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 08:26
楼主有空算算比特币的收益。。。

太不稳定的没法算

spin123

大家觉得以后利率没有那么高

但是可能以后房产和标普500的涨速也因此变高

所以结论恐怕差不多

没有杠杆投资房产就是亏，有杠杆就是赚

天涯浪客

spin123 发表于 2021-7-3 08:31
大家觉得以后利率没有那么高

但是可能以后房产和标普500的涨速也因此变高

没有杠杆投资房产就是亏，有杠杆就是赚

这个不算我也知道，是不是很厉害，哈哈。

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 08:36
没有杠杆投资房产就是亏，有杠杆就是赚

这个不算我也知道，是不是很厉害，哈哈。 ...

这倒是

还有如果按照10年前8%的贷款利率算的话，投资房不管多少杠杠都几乎是亏

这就不贴出来影响地产投资板块的人气了

天涯浪客

spin123 发表于 2021-7-3 08:47
这倒是

还有如果按照10年前8%的贷款利率算的话，投资房不管多少杠杠都几乎是亏

我09年买房利率是6.5，10年前哪里来的8％？

心态不好，算什么都是错的。。。

hohoisme

楼主直接下个结论吧，是买投资房好还是定投好。。

天涯浪客

spin123 发表于 2021-7-3 08:47
这倒是

还有如果按照10年前8%的贷款利率算的话，投资房不管多少杠杠都几乎是亏

其实想把投资房算亏也很容易，无非就是减收益加成本。比如一年空置30个星期，一年2万装修费，维护费，加个地税啥的，再加上利率8％等等，太容易了。

oed

天涯浪客 发表于 2021-7-3 09:03
我09年买房利率是6.5，10年前哪里来的8％？

心态不好，算什么都是错的。。。 ...

看看08年的

天涯浪客

oed 发表于 2021-7-3 09:10
看看08年的

没毛病，你也可以看看到08年为止前面30年的标普500收益。

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 09:03
我09年买房利率是6.5，10年前哪里来的8％？

心态不好，算什么都是错的。。。 ...

https://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/


另外6.5%已经赚很少了

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 09:12
没毛病，你也可以看看到08年为止前面30年的标普500收益。

标普500区别不大

但是夸张的是，08年之前30年的房价涨多少没找到，10%以上的利率倒是有不少

天涯浪客

spin123 发表于 2021-7-3 09:15
https://www.infochoice.com.au/rate-watch/history-of-interest-rate-movements/

这是啥？字太小，很多看不清。只能感觉是RBA的利率，谁的房贷是RBA做的？

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 09:18
这是啥？字太小，很多看不清。只能感觉是RBA的利率，谁的房贷是RBA做的？ ...

Bank Std Variable Rate...

08之前30年标普500从100多点涨到1000多点，区别不大

liuyang327

数据过于简单，没有参考性。比如税收，再投资，杠杆，复利，等等因素，只是简单的两个数据得出一个比较结果，如果以这个作为投资指导，那就要看运气了。

Grange

我记得有人说长期的话，股票和房地产的回报大约都是7%，区别就是杠杆。有多少人敢贷款100万去买股票的？

spin123

liuyang327 发表于 2021-7-3 09:35
数据过于简单，没有参考性。比如税收，再投资，杠杆，复利，等等因素，只是简单的两个数据得出一个比较结果 ...

请看5楼

这些“等等”都在里面

我真不是张口就来个模型

liuyang327

如果2-3年的话，也许可以参考，但是你这直接横跨30年，恕我直言，对我个人而言，没啥参考价值。
你的假设只是用一个固定的数值作为初始，经过30年。你说“等等”都在里面，可你也说了“前提是假设”，“另外有不少假设”，然后你还把30年的利率平均了一个选4%和5%作为固定利率。你真的是很认真的在做数据分析么？

天涯浪客

liuyang327 发表于 2021-7-3 10:09
如果2-3年的话，也许可以参考，但是你这直接横跨30年，恕我直言，对我个人而言，没啥参考价值。
你的假设只 ...

楼主其实想用8％计算。。。前面他说过。。。11楼。

spin123

liuyang327 发表于 2021-7-3 10:09
如果2-3年的话，也许可以参考，但是你这直接横跨30年，恕我直言，对我个人而言，没啥参考价值。
你的假设只 ...

如果您有收费的数据，连续30年具体到每月的利率数据，欢迎告知

另外收费的financial advisor也是各种假设，不一定比我的少。我题目也说了是“接近”真实，也就是我自己这几年看到的情况。

如果两三年的话，反而不能参考没有价值，因为房价和股指两三年的稳定性都比二三十年差很多很多

spin123

天涯浪客 发表于 2021-7-3 10:17
楼主其实想用8％计算。。。前面他说过。。。11楼。

后知后觉才发现您是来抬杠的

现行2%利率，投资房完胜

哦等等，房贷利率2%的时候股指怎么涨？

superdigua

不应衡量 SP500 指数，而应该选择 SP500TR 指数。

superdigua

Grange 发表于 2021-7-3 09:43
我记得有人说长期的话，股票和房地产的回报大约都是7%，区别就是杠杆。有多少人敢贷款100万去买股票的？ ...

SP500TR 的年度回报在过去 40 年，平均是10%

spin123

superdigua 发表于 2021-7-3 10:43
SP500TR 的年度回报在过去 40 年，平均是10%

谢地瓜兄

请问这个是包含分红在内？

选DRP会有税务问题吗