关于买房的实际杠杆讨论

无尽的漂移

看大家一直都在说房产投资的最大优势是利用杠杆最大化收益，首付只用付20%，就是5倍杠杆，但是交易过程和持有过程会产生很多的费用，杠杆率会持续降低，闲着无聊，想算一下假设一个比较容易计算的条件下，房产投资的实际杠杆率究竟有多少，因为我很难想象一个算上杠杆长期年化投资回报率可以在25%到50%的投资产品，居然是一个中低风险的投资。条件如下：HOUSE自住房100万，30年等额本息同还，30年利率假定不变4%，不算维护费用和council费水费之类的（维护费差异太大不好计算，其他费用占比太小忽略不计），假定每年房子增值10%，那么初始投入资金是24万=首付加印花税，杠杆是4.16倍，感觉这一开始的杠杆就比大家说的5倍少了将近一倍，30年还完，本金加利息一共是1374956.05约等于137万，房子价值是100*1.1^30约等于1750万，那么回报情况是：
初始投资24万，每年本息还45828，
30年本金加利息加印花税加首付是137+20+4=161万
房屋价值1750万
回报率1750/161-1=9.86约等于10，收益1589万
如果是投资房还有22.5%的CGT，每年还有landtax（忽略）
那么回报率（1750-357）/161-1=8.65，收益1393万

税后收益10%年回报的super,
初始投资24万，每年再加45828
30年余额差不多1169万
回报率1169/161-1=6.26约等于6，收益1008万

有人说要算通胀率，这个算比例的时候是可以约掉的嘛，假设30年后累计通胀率是A
房产收益是1589/A，其他投资收益1008/A，房产收益/其他投资收益=1589/1008，和通胀率没关系啊




综上粗略比较房产投资相较于同等收益同等投资额的产品，单从收益来看，自住房高出50%左右，投资房高出30%左右，当然房产还会有一些额外的维护支出，其实长期看来某些投资产品的收益率和房产的平均增长率差不多，在我看来房产投资的高杠杆并没有那么的神奇，而高出的这部分也许就是房东的心血，精力，和时间吧

以上的计算分析，纯属闲来无事算着玩，欢迎大家讨论

巴乔

其实杠杆不是最关键的，许多富人并不加杠杆

复利才是最大奇迹，前提是买的够低，持有的越久，选择好的规避回撤

henryhe1985

负扣税的利益是不是没有算上去？

henryhe1985

负扣税的利益是不是没有算上去？

henryhe1985

负扣税的利益是不是没有算上去？

悉尼土地娘娘

实际的杠杆率根据银行估价和贷款额度而并不一定，首先必须能贷到款，额度越大越好，房产在越短时间增值越多越好，以上条件缺一不可。投资房产是系统工程

无尽的漂移

悉尼土地娘娘 发表于 2021-6-27 21:06
实际的杠杆率根据银行估价和贷款额度而并不一定，首先必须能贷到款，额度越大越好，房产在越短时间增值越多 ...

所以投资房产是个技术活，光是比较哪个房产增值快，就是一个很大的课题

无尽的漂移

henryhe1985 发表于 2021-6-27 21:04
负扣税的利益是不是没有算上去？

自住房应该没有负扣税吧，同样的条件投资房的话收益肯定是比自住房要低的，这只是粗略计算，影响不大的就忽略掉了

cathyqk

在一个30年以上的尺度内，每年平均增长10%的投资产品，是极少见的。

maxinfang

自住房 就是逼自己存钱罢了
你所说的精力这些很有可能转成房子的价值
好处很多 首先是有些人需要自住房给自己的安全感 尤其现在这段时间 还是需要一个自己至少呆得住的地方
其次 澳洲offset refinance 这些东西也可以让你很好把以前投入的精力套现出来 比如现在利率低你上次周期100w买了套房 20w首付 现在150w了 那你可以再拿20w出来 最后换的利息还比以前买的时候低 是不是多了很多操作空间
如果利率高了 你又更努力存钱到offset 人要折腾的

maxinfang

自住房 就是逼自己存钱罢了
你所说的精力这些很有可能转成房子的价值
好处很多 首先是有些人需要自住房给自己的安全感 尤其现在这段时间 还是需要一个自己至少呆得住的地方
其次 澳洲offset refinance 这些东西也可以让你很好把以前投入的精力套现出来 比如现在利率低你上次周期100w买了套房 20w首付 现在150w了 那你可以再拿20w出来 最后换的利息还比以前买的时候低 是不是多了很多操作空间
如果利率高了 你又更努力存钱到offset 人要折腾的

大智慧

这个我也计算过了。跟楼主的结果基本一致。但是是建立在10%复利基础。所以我依然放满super。

Forthistime88

楼主好像把房子30年省的租金这部分完全没算吧？
如果租金也是每年10%增长，这部分吓死人了...
我个人觉得普通人货款买房子，一个，两个，三个这么买和这个人在二级市场炒股票这两件事不用比，买房子强十倍！
作为四字头的人，我看到投房子的，十几年后最少是衣食无忧，买股票只能是算算赔了多少...
背后的原因比较复杂。

sigh

房子可以随时卖，super能提前提现吗

无尽的漂移

sigh 发表于 2021-6-27 21:57
房子可以随时卖，super能提前提现吗

我只是拿super举例，现实生活中年回报率和房产价值年增长率差不多的投资产品，变现的速度可是要比房产快的多

maxinfang

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 22:08
我只是拿super举例，现实生活中年回报率和房产价值年增长率差不多的投资产品，变现的速度可是要比房产快 ...

肯定有更好的投资产品 不过大家比较会选的就是etf和房产 很多人都有这样的投资组合不就是为了抗风险
赌场买大小一场回报可以直接100％呢 就是资金越大越趋向于稳定以及分散风险的方式罢了 还有人部分买比特币来分散的风险的
你应该想的是哪种先买而不是只买一种

sigh

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 22:08
我只是拿super举例，现实生活中年回报率和房产价值年增长率差不多的投资产品，变现的速度可是要比房产快 ...

能否指点迷津，什么理财产品30年期年化10%，随时可以体现？很显然super不是，而且有上限

maxinfang

sigh 发表于 2021-6-27 22:20
能否指点迷津，什么理财产品30年期年化10%，随时可以体现？很显然super不是，而且有上限 ...

赌场 看你愿不愿意承担风险

sigh

maxinfang 发表于 2021-6-27 22:22
赌场 看你愿不愿意承担风险

基本常识，赌场长期收益率为负数。显然不是。

xq052b

中间可以refinance，或者抵押贷款来保持杠杆的

super无法做到这些的

无尽的漂移

sigh 发表于 2021-6-27 22:20
能否指点迷津，什么理财产品30年期年化10%，随时可以体现？很显然super不是，而且有上限 ...

我都说了是假设，只是方便计算，之前有人统计过悉尼30年房产价值年均增长差不多7%，你可以去看看美股ETF，应该有不少都有30年7%，澳洲的应该也差不多

Gzmt

楼主来，我指出你一个计算失误
比如还30年贷款。
第一年：1w
第二年：1w
第三十年：1w

总共成本不是 30w

而是第一年 1w*（1+通膨率）^30
第二年 1w*（1+通膨率）^29
第三十年.....
这样累计. 30年前的1w不等于30年后的1w
要计入通货膨胀

wilson20

Forthistime88 发表于 2021-6-27 21:55
楼主好像把房子30年省的租金这部分完全没算吧？
如果租金也是每年10%增长，这部分吓死人了...
我个人觉得普 ...

你的意见是正确的。楼主忘记计算租金。没有租金的补偿，投资房产不如股票。有了租金，搞不好是正的现金流。等于投资房产，即使不卖，是可以赚钱的。

chainray

cathyqk 发表于 2021-6-27 21:28
在一个30年以上的尺度内，每年平均增长10%的投资产品，是极少见的。

asx大盘就可以，过去100年，年化也有近10%

无尽的漂移

xq052b 发表于 2021-6-27 22:45
中间可以refinance，或者抵押贷款来保持杠杆的

super无法做到这些的

其实我只是对房产投资这种高杠杆中低风险高回报这种有点违反常识的事情有点疑惑，如果可以长期保持高杠杆，再加上房产这种年增长5%到10%速度，你有算过30年能有多高的回报吗，4倍杠杆，年增长5%，30年就是237倍，关键还是中低风险，反正我是不敢相信普通人可以做到这一点

chainray

lz你这是投机入市，很多购房的都是自住，增值只是附加的，哪怕房价跌没了，有个地方住是底线

whzopecc

LZ你的计算可能是没问题的，但现在100w的房子，30年后卖1750w，用脚想一下也知道不可能。

无尽的漂移

Gzmt 发表于 2021-6-27 22:46
楼主来，我指出你一个计算失误
比如还30年贷款。
第一年：1w

之所以没有计算通胀率，因为2点，30年的通胀率，最后就是一个系数，比如a，这个系数对于任何投资都是一样，是个百分比，我计算的就是比例，分子分母是可以约掉的，所以不影响，第二点我也不知道平均通胀率是多少，就粗略算了，2%每年的话差不多30年1.8倍，我怎么就不相信30年后物价就涨这么一点呢，哈哈

无尽的漂移

whzopecc 发表于 2021-6-27 22:59
LZ你的计算可能是没问题的，但现在100w的房子，30年后卖1750w，用脚想一下也知道不可能。 ...

都是为了方便计算，讨论2种投资方式的差距，比例应该是差不多的，那我改回7%重新算一下，看起来合理一些？

xq052b

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 22:56
其实我只是对房产投资这种高杠杆中低风险高回报这种有点违反常识的事情有点疑惑，如果可以长期保持高杠杆 ...

你已经说了呀，前提是能保持高杠杆

实际操作中很难做到的