又是投资房折旧——前几年的没claim过 可以现在开始claim吗？

radar1016

搜了下过去的帖子，好像没有太多这方面的讨论，所以发出来持分求教各路大神。

背景：只有投资房租金收入，没有其他收入。 投资房是在好几年前买的，这里当FY2015买的。因为当时即便不claim折旧 这个投资也是loss 就一直没有做过折旧报告。但是今年（FY2021）开始，因为offset里面的钱多了，整个投资变成了profit，但是因为不想给ato交税所以考虑通过claim折旧来避税。

那么问题来了：

1. 现在FY2021去做折旧报告，报告上的折旧数目应该是从FY2015（也就是settlment date）开始有的吧？ 那我在今年报税的时候 是不是就只可以claim 报告上FY2021的折旧数？ 之前FY2015到FY2020的就算错过 没有了？
2. 如果今年claim了折旧，那之后是不是每一年都必须要claim呢？ 可不可以根据当年实际的情况（claim折旧前是loss还是profit）去决定当年要不要claim折旧呢？  如果claim的话也是按照折旧报告上出具的对应那一年的数目吧？
3. 将来卖这个这投资房 在算capital gain的时候  是不是只需要调整在报税时候claim过的折旧？


再补充一个问题：
4. 如果一个投资房从来没有claim过折旧，那在卖掉这个房子 算CGT的时候 是不是就不需要调整cost base呢？还是说无论是否claim过，都要在cost base里把折旧调整掉呢？


持分等待各路税务大神答疑解惑

TerryGan

1.更改过去报税单是有期限的，一般是notice of assessment (NOA)日期内的两年。所以可以查看NOA的日期看能改哪些。2021的就报2021的数据。
2. 有折旧就可以报，如果是rental loss可以抵消其他收入
3. 只有其中一部分需要作调整division 43 capital works的部分，一般是结构的部分

italiano

几年前的报税是可以修改的

radar1016

TerryGan 发表于 2021-5-6 15:54
1.更改过去报税单是有期限的，一般是notice of assessment (NOA)日期内的两年。所以可以查看NOA的日期看能 ...

谢谢回复

1.更改过去报税单是有期限的，一般是notice of assessment (NOA)日期内的两年。所以可以查看NOA的日期看能改哪些。2021的就报2021的数据。

这个可以在mygov里面 自己搞定吗？

2. 有折旧就可以报，如果是rental loss可以抵消其他收入

那可不可以不报呢？ 例如我2021因为是rental profit所以想报折旧去避税，那2022年是rental loss本就不需要交税了  可不可以不报折旧呢？ 到2025年 又再报？ 可以这样吗？ 还是说一旦开始报了就必须每年都要报呢？

3. 只有其中一部分需要作调整division 43 capital works的部分，一般是结构的部分

还是回到上面的例子，是不是只需要调整claim了的折旧，没有claim的就不需要调整呢？ 好比  20015 到 2020 都没有claim ， 2021claim了$2000， 2025又claim了$2000， 2026年卖了 就只需要调整$4000？

radar1016

italiano 发表于 2021-5-6 16:03
几年前的报税是可以修改的

是可以自己修改 还是必须通过tax agent？

italiano

radar1016 发表于 2021-5-6 16:16
是可以自己修改 还是必须通过tax agent？

My Gov里自己修改

radar1016

再补充一个问题：如果一个投资房从来没有claim过折旧，那在卖掉这个房子 算CGT的时候 是不是就不需要调整cost base呢？还是说无论是否claim过，都要在cost base里把折旧调整掉呢？

TerryGan

radar1016 发表于 2021-5-6 16:15
谢谢回复

其实还是要看具体情况。如果有其他收入的话那是基本上肯定要报比较好。如果没有其他收入，累计的tax loss可以用来抵消以后的收入特别是买房子时的增值部分。如果tax loss是由于depreciation Div43组成的话，有可能最后结果差别不大。

需不需要从cost base 减掉Div 43部分是看在发生买卖的那时候，能不能报这一部分，而不是有没有报。如果有以前的报税单还可以改，那有可能还是要减掉那部分。

radar1016

TerryGan 发表于 2021-5-7 18:08
其实还是要看具体情况。如果有其他收入的话那是基本上肯定要报比较好。如果没有其他收入，累计的tax loss ...

谢谢。

去mygov看了一下，的确是两年内的税单还是可以改的。
我也打算去做一份 depreciation schedule 把前两年能报的都报上

羞射的彤狗狗

如果你考虑卖房子，那么就没必要去做前几年的折旧。你做了折旧的部分会减少你的cost base，CGT也就多了，没必要，你之前的折旧不会给你带来过多收益，考虑到如果是足迹平均工资的话。但是你未来的CG会给你带来负担。