澳洲的银行是怎样保证房市不崩，韭菜不倒的

站直了

之前看过一个报告，澳洲的房贷在2015年之后激增，到2017顶峰的时候，IO是之前几年的3-4倍，当时有一种论调，哪天开始PI了，就是韭菜们的末日，房市的强弩之末，可澳洲的银行早已高明地完美绕过这个坑了。。

本来天真地以为，开始PI了，现金流就会吃紧，因为连本带息还了，可没想到银行居然贴心地替韭菜们谋划好了：

首先，每个月是要连本带息扣除一笔金额，但这笔金额也仅仅是从OFFSET账户划到HOME LOAN账户，然后真正被银行拿走的只是利息，本金依然躺在HOME LOAN账户里，所以，即使PI了，每个月的现金流其实和IO一模一样，利息还降低了。

其中的TRICK就是，你的OFFSET 账户只要留够利息钱就可以了，那个划去HOME LOAN账户的本金还可以再划回OFFSET账户，然后等待下个月再被划过去。。。

那差异在哪里呢？在合同到期的时候，你的HOME LOAN账户里必须躺着本金的钱才行。所以问题来了，人都是不自觉的，平时大手大脚惯了的人到了必须还本那天怎么办？

嘿嘿，估计银行早就帮你看着了，当他们早知道你还不出本金的时候就会和你联系了，要么延期，要么卖房，只要房价不低于贷款本金，银行是永远也不会亏钱的

所以，只要房子不大跌，银行永远也不可能亏钱。反过来，银行也不想让房子大跌，所以他们会千方百计地替韭菜们的现金流考虑，用各种方法不让你每个月日子那么难过，只要房子价值还在，银行就可以高枕无忧。。。

讨论帖，欢迎大家补充。。。

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和银行确认了，与本人判断是一致的，不得不佩服澳洲银行割韭菜的高超技艺

superdigua

"平时大手大脚惯了的人到了必须还本那天怎么办？"

简单。renew the loan contract or refinance.

sydnewcomer

每个月交了的本金还可以被划回Offset账户？ 可以这么操作？

Simonjo

但这笔金额也仅仅是从OFFSET账户划到HOME LOAN账户

错误，划过去以后，P的部分不能再redraw了，相当于锁死在你loan account里了，本金减少，除非你之前提前还款，那么多还多少，就可以redraw多少。

站直了

sydnewcomer 发表于 2021-2-1 09:34
每个月交了的本金还可以被划回Offset账户？ 可以这么操作？

银行并没有拿走本金，只要OFFSET账户还在，就可以划回去吧。

我问过银行，他们只拿走利息钱，只要合同到期那天，HOME LOAN账户里有足够的本金钱就行

站直了

Simonjo 发表于 2021-2-1 09:37
错误，划过去以后，P的部分不能再redraw了，相当于锁死在你loan account里了，本金减少，除非你之前提前 ...

这个不清楚，因为本人的贷款额度没有全部用完，如果是这样的话，那就对了。。

Simonjo

站直了 发表于 2021-2-1 08:42
这个不清楚，因为本人的贷款额度没有全部用完，如果是这样的话，那就对了。。 ...

你看看你的available amount吧，不要看balance

Pippa

站直了 发表于 2021-2-1 09:38
银行并没有拿走本金，只要OFFSET账户还在，就可以划回去吧。

我问过银行，他们只拿走利息钱，只要合同到 ...

四楼是正确的。划到银行贷款账户的钱就不属于你支配了。

AlanTse

站直了 发表于 2021-2-1 09:38
银行并没有拿走本金，只要OFFSET账户还在，就可以划回去吧。

我问过银行，他们只拿走利息钱，只要合同到 ...

只有additional payment 可以再拿出來

HERO8KING

根据某大银行collection team员工的说法，hardship的时候银行会给客人1.9% io利息，无条件支持直到pay back overdue，所以大家就别操心了

大头爸爸

PI还了P还能再拿出来是哪个人告诉你的？

站直了

谢谢各位指正，解除了本人的疑惑，不过银行的这种操作的确让人迷惑，为啥不直接把钱都拿走呢？？

站直了

HERO8KING 发表于 2021-2-1 09:49
根据某大银行collection team员工的说法，hardship的时候银行会给客人1.9% io利息，无条件支持直到pay back ...

所以这就是我说的，银行为了保证韭菜不倒，会无所不用其极

fiony

如果按照Uber的模式来看，各位房东都只不过是在为银行打第二份工而已。而银行利润的很大部分来自于房贷，所以。。。

ajantis

韭菜就做好韭菜能做的事情，茁壮成长，不要替收割者操心

Double1881

银行不会吃亏，他们只是换个方式割韭菜，至于韭菜会不会倒，这就不好说。

站直了

和银行聊了，和我之前的判断是一致的，

因为我的账户是VARIABLE的，没有做FIX，所以银行从OFFSET账户划到HOME LOAN的本金还是可以动用的，只要保证每个月银行在OFFSET账户划本金加利息的时候，有足够的钱在OFFSET账户上就行了，至于银行拿走利息后的余额，还是可以随时动用的

只是，如果不断动用本金，就等于没有还款，每个月的利息就不会减少

至于到了合同到期那天，没有足够的本金还款，银行说，只有卖房子咯。。。

所以，我的说法是正确的。。

站直了

Double1881 发表于 2021-2-1 10:11
银行不会吃亏，他们只是换个方式割韭菜，至于韭菜会不会倒，这就不好说。 ...

用这种做法，韭菜很难倒，只要付得出利息就行，

其实，韭菜们真的只是给银行打工的，还不出本金，最后房子就没了，落得一场空而已。。。

hustwater

不懂，PI还利息加本金，理论上下个月的利息应该比上个月少那么一丢丢，因为本金少了， 不明白这个和offset有是那么关系？银行把换的那部分本金划到offset账户了， 我怎么没有发现，只是发现可用余额的确有变化，但这个变化是在贷款账户，不是offset账户。

ozzy

除非是多还了，不然看不出怎么把P+I还给银行的钱弄到offset 账号。refinance 除外

站直了

hustwater 发表于 2021-2-1 10:32
不懂，PI还利息加本金，理论上下个月的利息应该比上个月少那么一丢丢，因为本金少了， 不明白这个和offset ...

是的，你的贷款账户余额会有变化，其实关于这个利息我也问过，是OFFSET账户加上HOME LOAN账户的余额抵扣你的贷款金额得出的数字算得

比如，你贷了100万，并没有全部用完，只花了80万，然后OFFSET账户里躺着5000,银行在结利息那天是按照，800,000-5,000=795,000的本金来算利息的

scholar

站直了 发表于 2021-2-1 10:25
和银行聊了，和我之前的判断是一致的，

因为我的账户是VARIABLE的，没有做FIX，所以银行从OFFSET账户划到H ...

怎么可能，还了本金的拿不出来，贷款额度每次还了本金后都减少

站直了

ozzy 发表于 2021-2-1 10:36
除非是多还了，不然看不出怎么把P+I还给银行的钱弄到offset 账号。refinance 除外
...

我因为没全部用完额度，如果全部用完就很清楚了

比如，你每月本金加利息要还2000，银行月底从OFFSET划入HOME LOAN账户2000，然后拿走1000，剩下1000你依然可以划到OFFSET账户，银行是这么和我说的

因为我HOME LOAN账户有余额，所以我也看不出来

freewalker

hustwater 发表于 2021-2-1 09:32
不懂，PI还利息加本金，理论上下个月的利息应该比上个月少那么一丢丢，因为本金少了， 不明白这个和offset ...

PI 每月还进去的本金是拿不回来的。本金减少了，每个月还的利息也会少一点点的。加上前段时间的降息，韭菜们就更粗壮了

站直了

scholar 发表于 2021-2-1 10:37
怎么可能，还了本金的拿不出来，贷款额度每次还了本金后都减少

银行说可以用，只是本金并不减少，所以利息也不会减少

但是到了大限的时候，你就得卖房了

其实这样操作，银行是合算的，只要保证房价高于贷款额度，还可以多收利息，何乐而不为

wzbear

银行这么黑我就放心了，说明在银行打工的我不太容易失业了

momohan

LZ的论点我真的看不懂啊。

银行是需要盈利和迎合股东利益的国家金融管理工具。 国家金融管理工具是大于之前两个的。虽然偶有所谓割韭菜。

国家印了过多的钱怎么发？ 银行信贷啊。 能贷到就是通过杠杆抵消通货膨胀。 之前转P&I收紧国内叫去杠杆。发现通胀过低了，结果有遇到COVID印钱， 就目前的情况看来， 好多人又要切实的求银行做韭菜去规避自己的通胀风险了。 我觉得今年年底前银行又要放水了。 这时候拿水喝的就是聪明人。

leslie1207

瞎搞啊，pi还到loan ac的钱不能随便再withdraw的啊.....

站直了

momohan 发表于 2021-2-1 10:42
LZ的论点我真的看不懂啊。

银行是需要盈利和迎合股东利益的国家金融管理工具。 国家金融管理工具是大于之 ...

我的论点就是，如果按照这样割韭菜的方法，房市还真不容易倒

还有，如果韭菜们最终拿不出本金的钱，买房子就是给银行打工，当然，如果房价涨了，最后可以赚点差价。。。

站直了

leslie1207 发表于 2021-2-1 10:43
瞎搞啊，pi还到loan ac的钱不能随便再withdraw的啊.....

我特地问了，真可以，不过我没有FIX我的HOME LOAN。。。