讨论：如何最大化投资房house的收益率呢？

myexplorer

最近在想如何最大化投资房house的收益率问题，还没有一个好的答案，放上来讨论，望高手解惑。

House的rental yield普遍不高，一般也就是3%多一些。rental一般只能cover利息，没办法还本金。这种情况下如何更轻松的hold住房产，同时提高回报率呢？

设定个假设范围: 600左右R3的地，中古的House，一般区，交通还可以。

先抛个砖，希望大家说出自己的想法。
1. 什么都不做，用个人收入填进去hold房产十年，然后伺机卖出。（问题：会有比较长时间的负现金流，hold起来应该会有一点压力？）
2. 进行内部装修，提高租金收入，用租金+个人收入填进去hold房产十年，然后伺机卖出。（问题：装修和租金提高的关系是什么呢？多久回本呢？）
3. 建granny flat增加租金收入，把租金做到正现金，然后hold房产十年伺机卖出。（问题：粗算起来前期投入的granny flat建设回本预计也要8年吧？）

4. 用上述1-3任意一种方式hold住房产，十年后，推到重建后出售。
5. 用上述1-3任意一种方式hold住房产，十年后，建duplex后出售。

我想要的生活

LZ你太斯文了，前几天那个华人中介不是把违法的房子收租，高调秀智商，收益比你这高多了。另外，我再建议你把院子改成养鸡养鸭种蔬菜，游泳池养鱼。

myexplorer

我想要的生活 发表于 2021-1-31 21:44
LZ你太斯文了，前几天那个华人中介不是把违法的房子收租，高调秀智商，收益比你这高多了。另外，我再建议你 ...

what？

臭脚

一般都是2吧，3以上都是可遇不可求

我想要的生活

myexplorer 发表于 2021-1-31 21:47
what？

足迹还是管理得不错，那个帖子发了两遍隔了两周，每次不超过几小时就被删。那个房子在Riverwood，华人房东把所有的房间都分租，包括奶奶房，把Studio违法改成住人的，车库也住人。妥妥的几千一周。

wxm611

我想要的生活 发表于 2021-1-31 21:58
足迹还是管理得不错，那个帖子发了两遍隔了两周，每次不超过几小时就被删。那个房子在Riverwood，华人房 ...

人家做的说的这么明确了，收益也非常好了。那你要做的不就只有一条了吗，就是把你的房子申请成boarding house呗。https://www.fairtrading.nsw.gov. ... ing/boarding-houses

zgfn022

任何资产收益率的提升都意味着某种风险或成本的上升。如果风险和成本不上升而收益率提高的话，资产本身的价格一定会上升，使收益率下降，回归之前的数字。

不符合以上规则的情况一定是不透明的市场，要么就是秘密技术开发出来了，要么就是违法的事。

chenjinghong

感觉应该2+1进行，2个（townhosue或者公寓）做为正现金流，买个大地破房来增值，这样那两个正现金流可以给大地交房贷，感觉会比较轻松些，不然除非你收入很高，不然比较累

auseeker

我想要的生活 发表于 2021-1-31 21:58
足迹还是管理得不错，那个帖子发了两遍隔了两周，每次不超过几小时就被删。那个房子在Riverwood，华人房 ...

卖了160万，110万16年买的。

myexplorer

我想要的生活 发表于 2021-1-31 21:58
足迹还是管理得不错，那个帖子发了两遍隔了两周，每次不超过几小时就被删。那个房子在Riverwood，华人房 ...

前几年这么干的应该挺多的。不过一方面违法，万一有失火之类的弄出意外怎么办？另外一方面管起来多累，有点正经事的都不愿意这么做吧。

myexplorer

chenjinghong 发表于 2021-1-31 23:16
感觉应该2+1进行，2个（townhosue或者公寓）做为正现金流，买个大地破房来增值，这样那两个正现金流可以给 ...

一般Th和apt的租金收益能cover自己的PI和各项支出就已经很不错了，反哺house应该不容易。不过你说的这种组合确实可以避免超额的地税

myexplorer

zgfn022 发表于 2021-1-31 22:44
任何资产收益率的提升都意味着某种风险或成本的上升。如果风险和成本不上升而收益率提高的话，资产本身的价 ...

就是讨论正常操作逻辑。对上边说的群租房没兴趣

天涯浪客

2啊，装修，加租金，同时等待时机refinance再搞一套，房子最终玩的是总体规模。等你有5套house以后可能就不会在乎一套房子的短期涨跌了。

wxm611

天涯浪客 发表于 2021-2-1 01:36
2啊，装修，加租金，同时等待时机refinance再搞一套，房子最终玩的是总体规模。等你有5套house以后可能就不 ...

非常赞同！总体规模才是关键。在买得起 拿得住的前提下 ，尽可能的多贷多买，时间会帮你提高收益率的

在下雨

恐怕只有2相对靠谱。

liuyang327

我建议选项3.
建granny，你还可以有折旧，单独计算的话，应该在6年左右回本。
另外再计算你加盖以后的租金收入及收益情况，另外还有时间成本，以及你的十年规划，我估计，整体granny的成本，可以在5年左右时间就收回了。
十年以后，你卖出的话，granny的成本也是包含在内的，但是在这十年内，你可以保持很好的现金流，这样无论对你的生活，还是下一步的投资，都会产生较好的正面影响。
当然，前提是你加盖的granny的资金没有其他的投资途径，或者更好的投资回报。
这个是需要你计算一下的，然后做出比较。

Xiuzhou

liuyang327 发表于 2021-2-1 08:53
我建议选项3.
建granny，你还可以有折旧，单独计算的话，应该在6年左右回本。
另外再计算你加盖以后的租金 ...

这是正解，房子只有hold的住，才能挣钱·。每年要贴钱，谁能拿得长久？