急咨询关于海外人士卖房的CGT问题，会计说要交巨额税，各位大神帮下，本人已到崩溃边缘

tonghai

本人的情况：2012年5月30号签的买房合同，54万入的。2014年1月13号出境回国的，现在因为一直在国内所以打算把房产卖掉，现在咨询了一下会计师，说因为我们作为税务居民590天，根据2020年6月出台的缴税政策，时间点截止到2012年5月8号前才能打五折，但我们的买房子的日期正好是5月30号。会计师一算说按照现在的政策，只能打9折，打完折要交税12万6左右，这简直是晴天霹雳，因为我们一直在国内找会计师做的每年的退税都是按照非税务居民算的，所以他说CGT证书对我们来说根本没有用。
跪求各位大神，我们这种情况怎么办？如果在缴税方面不按照时间点算，按照价值算的话，可不可以说我们的房子在2016年左右价值就能75万了，然后从16年到现在我们才盈利了25万，按照税收比例我们只需要交这25万的税呢？
现在很迷茫，因为这事家里都闹开锅了，麻烦有懂的帮助下解决燃眉之急，辛苦了！！！

库克风飞扬

有盈利啊，交了税，还是赚啊

库克风飞扬

有盈利啊，交了税，还是赚啊

tonghai

库克风飞扬 发表于 2021-1-2 16:01
有盈利啊，交了税，还是赚啊

哪里赚了啊，当时买房时打过去钱的汇率是6.5，现在都跌到5了，而且即便房子卖100万，也不赚啊

voice66

以后不回澳洲的话房子卖了跑路就是了

中间人

没看懂，2012年买的，2014年回国，2016房子价值又是什么？

frank_au

卖了国内一二线房买澳洲房地产，house可能赚
公寓必定是血亏的
但是国内的房子价格早就到天上去了，怎么算都是血亏

lengyi3211

这种情况最好是再找一位专业会计师问清楚了的 能找到免费的最好 找不到的话付费的基于你的事情的重要性应该也是可接受的吧？

你这里所有的内容都没有完整 靠猜测然后即使有专业人士在这里也无法给出任何想法哈

现在都流行足迹咨询专业人士解答问题了么

lengyi3211

frank_au 发表于 2021-1-2 16:11
卖了国内一二线房买澳洲房地产，house可能赚
公寓必定是血亏的
但是国内的房子价格早就到天上去了，怎么算 ...

你这是要给楼主雪上加霜的节奏？

每个人的经历和体验都不一样的 损失的是经济上的 但体验也是独一无二的 选择都是有代价的 无论是向上还是向下的

lengyi3211

https://www.ato.gov.au/general/c ... sident-individuals/
这条链接上说的Up to 8 May 2012, the CGT discount of 50% was available to foreign resident individuals who were subject to CGT on taxable Australian property. 也就是2012年5月8号之前的房子 房主是非税务居民的话可享受50% 的cgt折扣 过了之后就不是了 该是怎么算就怎么算的


我的理解你那个所谓的9折和你有部分时间是作为税务居民折算后下来的一个折扣的 也就是基本上你都是非税务海外居民来算的

那如果是这样的话 你现有的税务会计师没有说错哈 你不明白和不理解不代表税务会计师的职业工作计算有误差的哈

如果还有质疑的话 最好是寻找专业人士再确认一下的 货比三家 如果三家会计师都是这样告诉你的话 你心中也自有答案了的

tonghai

lengyi3211 发表于 2021-1-2 16:14
你这是要给楼主雪上加霜的节奏？

每个人的经历和体验都不一样的 损失的是经济上的 但体验也是独一无二的 ...

kevin_m

跑不了路。海外身份卖房。房款律师要先代扣税的

冬菇茶

楼主你还是付点钱找个会计师帮你解释一下吧。在这里各有各说的，最后交税的是你喔。

Hetbert

你的情况没可能拿到持有一年以上的50%CGT折扣啊。

这么多年都不是澳洲税务居民，也不住在澳洲。

LAKEVIEW

其他的不敢乱讲，但楼主能不能把这个解释一下： “可不可以说我们的房子在2016年左右价值就能75万了，然后从16年到现在我们才盈利了25万”

这个2016年的时间点有什么作用？如果2016年的时间点真的这么重要，你倒是可以试一下。一般这种情况，最好在2016年有一个评估师对房子的价值的评估报告。如果没有，你能把该房子周围的在2016年卖出的房子列表，以此来类比说明你房子在那时已经75万了，可能会被采信的。

但关键问题是，2016年这个时间节点到底有何作用？是因为那以后你才按照非居民保税的吗？2016年以前你都是以居民身份报税的吗？

KaTharina

除了回澳还一个方法，先不卖等待房价跌低于买价再卖
免税

lengyi3211

KaTharina 发表于 2021-1-2 16:26
除了回澳还一个方法，先不卖等待房价跌低于买价再卖
免税

那不是更亏？

现在还有$12.5w 的勉强书面盈利和实际盈利 不谈其他变相的损失

等跌了 不是要倒贴税务局的吗？ 横竖都比现在亏得更惨？

洋插队

我的理解是因为你没有在2020年6月30号之前卖掉这个房子，所以是完全不能拿到CGT exemption的，不知道为什么你的会计师说还可以有九折。

去年6月30号之前很多在海外居住的non residents急急忙忙把澳洲的房子卖掉，就是为了避开这个新法规。楼主肯定是没有留意这个重大税制变化了。也难怪，人不在澳洲生活，就难免多多少少跟这里的社会脱节了。

lengyi3211

洋插队 发表于 2021-1-2 16:36
我的理解是因为你没有在2020年6月30号之前卖掉这个房子，所以是完全不能拿到CGT exemption的，不知道为什么 ...

九折是楼主的解说而已

估计里面有些税务concession吧 然后变相的被说成了9 折 具体的都不知道 只有实际的数字和案例才有详细的说法

刚仔细看了 还有590天的居民期的 这个10% off 应该就是这个居民期的税务优惠占的总比例的

所以就是楼主上面说的并不清晰明了 让吃瓜群众也无法详细解析哈

但是大方向是对的 就是非税务局民享受不了50% cgt折扣了 从2012年5月8号买的房子来算的 估计是最近新颁布的吧

mantou

如果是在澳洲的唯一房产就先不卖吧。记得澳洲PR可能是一直有效的。说不定将来哪天自己或者孩子又想来澳洲定居了呢？缺钱用可以把这个房子拿去抵押贷款。

tonghai

lengyi3211 发表于 2021-1-2 16:40
九折是楼主的解说而已

估计里面有些税务concession吧 然后变相的被说成了9 折 具体的都不知道 只有实际 ...

我之前说的会计师说的9。4折是指从买房到我们离境回国，这段时间我们还是税务居民，但从14年一月回国了到现在就一直是按照非税务居民报的税，所以那个打五折的政策根本和我们没有关系，一是我们的房子不是5月8号前买的，二是我们根本不是税务居民，伤心啊

vivianfei

洋插队 发表于 2021-1-2 16:36
我的理解是因为你没有在2020年6月30号之前卖掉这个房子，所以是完全不能拿到CGT exemption的，不知道为什么 ...

是不是在海外的澳洲PR或公民回来居住一年以上再卖就不用交CGT了？

tonghai

lengyi3211 发表于 2021-1-2 16:16
https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/international-issues/cgt-discount-for-foreign-resid ...

是啊，ATO上说的就是针对非税务居民但一定要5月8号前买的房才打折，我们好死不死正好是5月30号签的合同，所以根本没办法打折

lengyi3211

tonghai 发表于 2021-1-2 16:47
我之前说的会计师说的9。4折是指从买房到我们离境回国，这段时间我们还是税务居民，但从14年一月回国了到 ...

谢谢解析 我后来又回到你帖子里然后想到了的


这种情况楼上建议的挺好的  不急着用钱的话就先放着吧 看能再回来变成居民？ 待一年什么的？ 不懂哈这个具体怎么操作的。或者抵押贷款把房子里钱先套出来如果要有他用的话 至少现在暂时不需要交税

不过即使变成居民了 你那段不是税务局民的日子也跑不了 只能分子和分母同时变大 也就分子是居民的日子期限长了 总的呆在澳洲的日子期限也变长了的 税务减轻些而已 但是无法完全避免掉的

tonghai

lengyi3211 发表于 2021-1-2 16:40
九折是楼主的解说而已

估计里面有些税务concession吧 然后变相的被说成了9 折 具体的都不知道 只有实际 ...

我也是问了一些人士，这个税是逃不了的，只能说回去住一年，那回去住一年了就能少缴税么？只回去当一年的税务居民会少交多少税呢？

lengyi3211

tonghai 发表于 2021-1-2 16:50
是啊，ATO上说的就是针对非税务居民但一定要5月8号前买的房才打折，我们好死不死正好是5月30号签的合同， ...

这个就更悲催了............

安慰一下楼主

lengyi3211

tonghai 发表于 2021-1-2 16:51
我也是问了一些人士，这个税是逃不了的，只能说回去住一年，那回去住一年了就能少缴税么？只回去当一年的 ...

看我上一楼的解说

tonghai

lengyi3211 发表于 2021-1-2 16:51
谢谢解析 我后来又回到你帖子里然后想到了的

我是澳籍，老公是PR

nanami666

回来住段时间啊， 总比损失个10多万澳币划算吧。

echoxyz

没什么好办法
要么就照楼上说的 先不卖了