如果离开nsw，哪个洲的房产持有税目前较低？

SOSHELPPLZ

6月时vic和nsw是同时提出用房产税，取代印花税的， 所以 vic跟进 nsw的机率大，

昆洲听说持有成本也蛮高的？
南澳在论坛上看到说50万的房子市政费就2200，

那么西澳呢？塔洲？
澳洲还有哪些洲是比较平和，房产税较低，适宜生活的？

frank_au

ACT怎么样

frank_au

还没出台呢，就考虑卖了

SOSHELPPLZ

frank_au 发表于 2020-11-18 11:23
还没出台呢，就考虑卖了

这个政策如果开始实行， 等于不再有土地私有制，

所有人都变成租客。
我们不再是真正意义上的 owner。

会产生对社会各个方面非常深远的影响。目前没打算卖自住房，但要早做考虑和安排了。

SOSHELPPLZ

frank_au 发表于 2020-11-18 11:22
ACT怎么样

act据说全是lease?

frank_au

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 11:27
act据说全是lease?

英国女王土地，99年产权。
如果你的收入来源不限制你居住地，我会考虑移民。

SOSHELPPLZ

frank_au 发表于 2020-11-18 11:29
英国女王土地，99年产权。
如果你的收入来源不限制你居住地，我会考虑移民。 ...

99年后咋办？

SAland

南澳在论坛上看到说50万的房子市政费就2200

-- 这个说法应该不准确，50万的房子市政费正常情况就是 1500 左右，那个例子估计是 “烂区好房” 在市政费计算上就吃亏。

SOSHELPPLZ

SAland 发表于 2020-11-18 11:32
南澳在论坛上看到说50万的房子市政费就2200

-- 这个说法应该不准确，50万的房子市政费正常情况就是 1500  ...

咦，市政费不是区越好一般收得越高吗？

房子的质量和好坏不是对市政费没影响？南澳的计算方式不一样？

oniongoat

澳洲总共也没几个州

AuMech

塔州买个岛，水电自给自足没垃圾车的，还有council费吗？

ctsnzakl12@gmai

意思叫屁民老实打工，不要想炒房致富

SAland

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 11:34
咦，市政费不是区越好一般收得越高吗？

房子的质量和好坏不是对市政费没影响？南澳的计算方式不一样？ ...

其他地方不知道，SA 市政费是按区内房子均价分摊总体市政费定一个费率，再乘以你房子的价值。

所以如果在好区，费率就低（因为大家的房子基数都大），好区破房的就占便宜。反之，烂区房子不值钱分摊费率就高，结果在烂区搞个豪宅就要当冤大头。

你那个例子明显是不懂的华人刚来被套路，因为他们眼睛只盯着房子好看（大概率是在有阿德碧桂园之称的 Mawson lakes)

老沈在澳洲

给个参考，黄金村
地价是个关键参数。 不要绿植垃圾桶可以节省一丢丢。截图为半年bill

天涯浪客

你被忽悠了吧，哈哈。

BesteverCPA

如果纯粹为了这个就搬离悉尼，实在没有必要


就好像当年，很多人都和你说京沪广生活水准太高，别去了回家吧，结果回去的人都后悔了，和你说这话的就自己留在京沪广的大部分买房后来都千万了。。。。

SOSHELPPLZ

BesteverCPA 发表于 2020-11-18 14:12
如果纯粹为了这个就搬离悉尼，实在没有必要

不，这个并不涉及到居住在哪里，而是涉及到投资方向和资产配置。

这个政策一旦实施，悉尼的资产增值就会被capped, 失去投资属性。

对自住房来说，所有人都变成了租客，没有真正的home owner. 一直要不断地交税，就和租房差不多。

悉尼的房子不再具有投资属性，以后不可能再像现在这样增值了。 在房子表面价格没有增长的情况下，会显得租售比会有提高。

但房子没有了capital gain, 无论是自住给留给后代，还是说卖掉，还是投资房，以后都不会再有多少增值了。
房子没有增值、作为投资的回报方式只能靠租金收入，但根据租售比来说，包括现在美国的大城市的租售比来说，这都是变成了非常低回报。 因此不太具有投资价值了。

而作为自住的话，反正也是要一直交税，买房和不买房也差不多了，都是政府的租客。

所以无论是自住房，还是投资房，买到别的州更合适，回报率会更高。

yysyd

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 18:33
不，这个并不涉及到居住在哪里，而是涉及到投资方向和资产配置。

这个政策一旦实施，悉尼的资产增值就会 ...

没太理解其中的逻辑，为什么推出物业税就cap了增值能力。对于投资来说，投资周期是个关键的考量。即使是房产不动产，十年也是个合理的交易周期了（更不用说悉尼的7年翻一倍神话）。按照目前的税率，十年的property tax远低于现行stamp duty，折算成现时的成本就更低了，这不是降低了交易成本，刺激房产的换手率么。换手率越高，不是越容易提升价格么？

SOSHELPPLZ

yysyd 发表于 2020-11-18 19:42
没太理解其中的逻辑，为什么推出物业税就cap了增值能力。对于投资来说，投资周期是个关键的考量。即使是 ...

因为总的支付能力和支付意愿是有限的。

假设未来市场保持目前过去20年悉尼房产市场的增长速度，就是说假设未来和过去一样市场稳定增长，经济持续繁荣，因此市场的购买力支付能力和支付意愿保持和之前一致。这个能力是有一定限度的，也就是可负担性

支付总能力（可负担上限）=交易费用+维持费用+卖家实际获得

也就是目前是： 最高成交价（可承受上限）=stamp duty+ council rate, strata etc+ 卖家实际获得

改税制后：最高成交价=property tax (holding cost year by year) + 卖家实际获得

这个每年持续收的房产税，是一个非常可怕的负担。 你可以把它看作是一个永远永远永远也还完的”信用卡”债。 就有点类似于，如果你有一个非常高额的信用卡，那么你的负担能力大大下降，买得起的房子价格会降低很多。

在负担性，也就是最高总成交价不变的情况下，这个事情的本质就是政府把property owner 的capital gain 以预支形式抽取走了，政府拿走了capital gain.

Property owner( 包括自住房和投资方） 的“卖家获得” 都是会被减少的。虽然投资房的持有成本下降，如果你只从这个方面看会觉得对投资方有利，但是实际上站在市场上另一方看，市场的实际可负担性变差了，房价（归属卖家的部分）会被下降，房子的增值属性会被拿走。房产失去投资/增值属性。

投资房失去capital gain,

自住房也背上长期的永远还不完的负债，万一出现什么情况（比如说这次的疫情这样收入受影响的情况，就有可能交不上房产税）。
也就是说，无论是自住还是投资，property 都会失去保障功能，所有人都rent from the government.

yysyd

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 20:03
因为总的支付能力和支付意愿是有限的。

假设未来市场保持目前过去20年悉尼房产市场的增长速度，就是说假 ...

你的立论前提是，目前市场上的购房者已经用足了自己的支付能力。这可能符合一些华人的情况，或者说符合部分房产投机客的情况，但未必符合澳洲房地产市场参与者的普遍情况。典型的例子是：有稳定工作和高收入的人，只租房不买房的大有人在；有人觉得房价超过家庭年收入十倍还想勒紧裤腰带进入市场，有人觉得房价超过两年年薪就是有泡沫。简而言之，我认为，悉尼房产买家的平均杠杆水平远远达不到银行的放贷极限。

如果市场参与者并未用足支付能力，也从未愿意用尽自己支付能力去托sydney房价的话，那property tax和stamp duty的对比，就回归到基本的数学问题和持有时间问题。像所有大都市一样，sydney房产面向的是全球市场，购买力也是全球的。所以我认为，房产税之于房价的刺激作用，还是大于抑制作用的。

未来更可能出现的情况是，市场二元化：看上去就想住一辈子的房，基本都不去玩儿property tax的浑水；看上去就是投机客用来炒的房子，因为降低了交易成本，增加了交易频率，出现股指一样的周期和波段，涨跌都更剧烈。

Pippa

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 20:03
因为总的支付能力和支付意愿是有限的。

假设未来市场保持目前过去20年悉尼房产市场的增长速度，就是说假 ...

你的逻辑其实有漏洞的。现在一次性支付几万印花税，为什么增值就不成问题。其实对房市来说，增值不会单纯因为这个税制改变而贬值，不同的是持有者的组成。现在投资者可以是低收入人群（因为可以100%）贷款，但以后投资者必须有一定现金流能力才能长久持有物业，等于提高了长期投资的门槛。但对悉尼这样独一无二的地方，这样的投资者大有人在，不愁的。某种程度上新政还鼓励了炒房团的存在呢。

SOSHELPPLZ

yysyd 发表于 2020-11-18 20:51
你的立论前提是，目前市场上的购房者已经用足了自己的支付能力。这可能符合一些华人的情况，或者说符合部 ...

市场可容纳的支付上限是一定的， 另外，还有competitve goods的效应。

失去增值性是对所有类型的property . 有的人觉得只是自住房失去capital gain，但实际上，住房的最大功能就是居住，所谓投资房，也是买了给别人去居住。在自住房持有成本增加，capital gain减少时，其实是整个市场的价格都会受到抑制的，投资房不可能独立于其它房产去升值，它最终受到的是一样的市场制约。

SOSHELPPLZ

Pippa 发表于 2020-11-18 20:59
你的逻辑其实有漏洞的。现在一次性支付几万印花税，为什么增值就不成问题。其实对房市来说，增值不会单纯 ...

上面说了，房产是会稳定增值的，但是在引入property tax后，这个增值部分是被政府用预支方式支走了，没什么留给owner了。

不寻求你们赞同我的观点，但这就是我的观点。

自住房是真没办法，背上property tax没选择，降低可负担性压制房价就压制了。但是投资房，没投资价值了。
失去capital gain的成长性的投资房，单靠租金，毫无吸引力。


现在发这个贴子就想看看其它的州政策怎么样，是不是更适合居住和投资。

Pippa

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 21:04
上面说了，房产是会稳定增值的，但是在引入property tax后，这个增值部分是被政府用预支方式支走了，没什 ...

这个增值部分难道100%被政府支走了吗？我不赞同这个观点。难道印花税和地税的年代（现在），政府就无法拿走房产增值的一部分吗？新政的方向是把地税和印花税合二为一。税负比以前大是肯定的，但政府其实也可以改为继续征收印花税，同时改变地税征收方式来捋羊毛啊。

steven124

frank_au 发表于 2020-11-18 10:29
英国女王土地，99年产权。
如果你的收入来源不限制你居住地，我会考虑移民。 ...

我听说悉尼奥林匹克公园也是100年产权？

白领丽人

如果NSW 政策出台了，个人感觉 Vic 肯定会迎风而上的

Coolbananas

northern territory 最低

SOSHELPPLZ

Pippa 发表于 2020-11-18 21:11
这个增值部分难道100%被政府支走了吗？我不赞同这个观点。难道印花税和地税的年代（现在），政府就无法拿 ...

哎，我这里只是开个主贴 询问哪个洲的房产持有税较低的，

你也不用尝试说服我。


我本来就是从美国回来的，
那边房产税的后果是什么，已经看过很多年了。
房产税实行之后，对当地的工业和就业，工资成长性都是非常大的考验。如果不能高速成长，property tax把房价打到1/10都有可能。

底特律那些市中心空空的门面，就是前车之鉴。
美国很多城市， 房价降到1元，甚至出现空城，就是因为一边是高额的房产税，一边是当地的产业发展没能支撑起相同水平的收入增加。

当然我不是说悉尼整体会变成那样，因为悉尼毕竟是个很有吸引力的城市，这个政策在悉尼进行，可能在扣掉房产税之后，反应出来不至于是下降，但后续增值性降低和成长性被抽走/降低是无可避免的。 不过悉尼局部地区，比如说目前悉尼住房debt比较高的一些区，本来经济情况就不好的地方，可能更容易出现在美国一些破落的城市出现的情况。那些地区的人本来房屋贷款都很容易逾期，这下再加个property tax, 一有个风吹草动逾期可能性更大。。。。。（写到这里，突然想到这是不是对银行也是一个利空？）

anyway,  这是我的判断，觉得需要早做准备。

frank_au

不懂楼上在争论什么，任何形式的成本都在抑制房价，在经济大环境不好的情况下，全体社会收入在未来的5年不会有明显增长。房子作为资产，其增值潜力被削弱了，那么就被别的资产比下去了。

frank_au

SOSHELPPLZ 发表于 2020-11-18 21:21
哎，我这里只是开个主贴 询问哪个洲的房产持有税较低的，

你也不用尝试说服我。

巴菲特减持银行股了