请问投资公寓是不是持有越长越亏本

is01lzh

请教各位，购买投资公寓前期楼花各种坑就不说了，最近在看资本增值税吓出一身冷汗。假设一公寓80w买进。40年后卖出。因为折旧是按年来的，所以一般税按32.5%计算。40年后卖出时抵税80w * 32.5% = 26w. 注意这个是按年来的。卖出时假设升值20w （也许根本就不升值例如前10年，或者40年内直接出个质量问题），卖出时的资本增值就是20w+ 折旧的80w = 100w。按照资本增值税减50%，那应税额就是50w。就算当时你没工作，税率也超过了最高档，计算为54097+ 45% * （50w-18w）= 20w。所以最好的情况就是从税务的角度出发你赚了26w-20w。但是请注意，26w是摊在40年里的你根本感觉不到，20w是在卖房时一次性支出的。绝对肉痛。

也许有人会说40年后20w根本不值钱了，也许增值都增了几百万了。也许吧，但是这也说明了你也根本没考虑那么远，也是认可过几年高位就抛掉这种做法的。所以拥有投资公寓的最终方法也就是过几年或者十几年行情好了就赶紧抛掉。绝对不能拥有很长时间。

非常希望高人能够提出些我没想到的想法来反驳我。因为我一想到最后要一次付20w就很恐怖。

PaulDong

先看看税法吧，算错了

is01lzh

PaulDong 发表于 2020-7-25 12:36
先看看税法吧，算错了

非常感谢，能否具体提点一下我好详细看看。税法不是说折旧抵税的最后都要加回吗。

Xenabear

增值20万都算不错了。17年入了楼花的四十年也涨不了20万了。就只能靠负扣税挽回一点点损失。对了买房时的印花税等费用不要算成本吗？

is01lzh

Xenabear 发表于 2020-7-25 12:45
增值20万都算不错了。17年入了楼花的四十年也涨不了20万了。就只能靠负扣税挽回一点点损失。 ...

其实我是想知道我的算法有没有错，没错的话最后一次要出20w我觉得太恐怖了。或者想探讨一下有没有其他办法避开这个20w的税。印花税3w。我忽略掉了。好吧那最后少交1w的税算19w好了。

CR7

公寓的strata 按1500/季吧，一年6000

17年就是 102，000

看到这里都不想买了

sydneyer999

Xenabear 发表于 2020-7-25 12:45
增值20万都算不错了。17年入了楼花的四十年也涨不了20万了。就只能靠负扣税挽回一点点损失。对了买房时的印 ...

四十年？四十年前的楼值多少钱？

destine

没看懂这什么算法，等高人来看看

我叫老王Ha

所以高收入的才需要投资房来抵税用，中低收入的还买投资房就是在赌未来增值。增值小的话，其实赚不了多少钱，我以前也算过，不违法的话，基本每年想退很多税回来很难。赚的其实就是这期间增值税的50%折扣和一些提前支配的现金流而已，还是有的赚的，这是我会计师跟我说的。而且可以加杠杆，但是也得被套本金。本身买房产就是抗通胀用的啊，想靠买公寓投资发家好像挺难吧。特别是负现金流的，你每年负现金流，还不增值的话，不如钱放银行好了，不过话说回来，银行利息也得交税，澳洲想多挣钱太难了，年年看着税单肉疼。

我叫老王Ha

而且你这假设也有问题，40年再怎么着也能翻倍了，翻不了倍，只能说明你眼光确实太差了。

InTheEnd

假设很多不成立，结论就不用看了

我叫老王Ha

投资公寓本身就是比较坑，还不如投资远点的house，我去年抄底一个一年新的小house，对比附近成交价貌似增值了不少，那这增值的部分有一半就可以先装兜里了。而且今年还能给我抵掉1万5收入。

is01lzh

InTheEnd 发表于 2020-7-25 13:04
假设很多不成立，结论就不用看了

是的我也知道假设有很多问题，我的重点不是假设，而是算法对不对，我就是觉得折旧最后再加回去太坑了。一次出那么多税太坑了。请问这个想法有没有问题？

nexus2

楼花本身就是坑多，研究那么多干嘛。  不如多花精力研究HOUSE

大江东去

40年后卖出时抵税80w * 32.5% = 26w. 注意这个是按年来的。卖出时假设升值20w

80万的房子40年增值20万，可能吗?

xiaocongma

看看那些楼花的户型，光是一点，基本卫生间都没有窗户，我都不会买， 跟中国的公寓居住体验完全不在一个水平上。

自游自在

纳税不要紧，就怕亏本大甩卖

Laoyu

大江东去

sydneyer999 发表于 2020-7-25 12:52
四十年？四十年前的楼值多少钱？

因为空想，所以才叫空军

大江东去

楼主你去看看四十年前悉尼的房子卖什么价格再说

大江东去

15 Campbell st parramatta，1975年盖的，你去看看当年是什么价格

is01lzh

nexus2 发表于 2020-7-25 13:13
楼花本身就是坑多，研究那么多干嘛。  不如多花精力研究HOUSE

不是我想研究太多，已经入了坑了怎么办

is01lzh

大江东去 发表于 2020-7-25 13:21
楼主你去看看四十年前悉尼的房子卖什么价格再说

其实我真的不想看空，我们的想法是一致的，最好涨翻倍


其实我就想确认下最后付出的资本增值税，如果真的最后折旧抵税都要加回来的话，又没有其他办法避税的话我觉得就得有其他想法了。

大江东去

is01lzh 发表于 2020-7-25 13:36
其实我真的不想看空，我们的想法是一致的，最好涨翻倍

19 rowe street Eastwood。1975建成

去看看什么价格

lui_gi

投资房产需要利用杠杆，不看杠杆的话真不如股票

2013whyregister

买公寓，现在当退税工具，老了换完了收租，死了当遗产留给后代。卖掉确实很亏

nexus2

is01lzh 发表于 2020-7-25 13:33
不是我想研究太多，已经入了坑了怎么办

为什么都是入坑了才研究   早干嘛了，既来之则安之，不管怎么说，公寓比一些血本无归的项目要强很多。

另外，按你的套路，你失败在入坑后才研究，现在想出坑，出坑后投哪想好了没？研究坑里的东西，不如现在研究坑外的东西。不然你好不容易出坑后，又进另一个坑怎么办。

Leo417

过了40年楼价没翻倍的话澳洲怕是不行了。

cherrymelon

既然已经买了，就拿着不卖，这样就没有CGT

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澳洲公寓毫无投资价值