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[财务贷款] offset 和redraw [复制链接]

发表于 2009-7-14 14:27 |显示全部楼层
此文章由 Qiuqian 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Qiuqian 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
请教大家一个问题--
若买一个自住房,三年后有可能转成投资房,贷款27W,用IO+REDRAW(BANKWEST),没有OFFSET功能。会有多余的收入还本金。
三年后取出所还的本金,作为第二个自住房的首付。
然后refinance,换到另一个银行IO+OFFSET 或IO+LOC。再将第一个自住房转投资房。

那么refinance后并转成投资房:
1。是否可以用27W所产生的利息抵税?
或是因为之前没有选OFFSET,只能用(27W-已还的本金)所产生的利息抵税?
2。房子三年后升值了,比如我可以贷到30W了,我是不是可以用30W所产生的利息抵税?
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发表于 2009-7-14 15:22 |显示全部楼层
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这个问题帮顶,同样关注

发表于 2009-7-14 21:30 |显示全部楼层

同样问题,同样关注

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有两个信息供楼主参考,老妖教程里有提到:

“当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。”

我也同样疑问,如果是Interest Only并没有要求还本金的情况下,redraw多还的钱和从offset帐号里取出多还的钱为什么有不同?因为在原来的贷款里都是本金未还的状态啊。

我自己理解,如果第一套房子转投资房,那这个房子的贷款也得是投资用途,那么这个offset帐号也是投资用途,如果有redraw出来钱做非投资用途,这部分钱就不可以抵税。 那么有没有这种可能,还是不用offset,平时就尽量少redraw(我觉得应该做的到吧多用信用卡),买第二套的时候一次redraw出来做投资,这样是不是就行,但是还有疑问在于买第二套是自住房,并不是投资啊。。。

关于第二个问题,patricb似乎问过相同的问题,老妖的回答是不可行,“如果说principle+interest贷款,假如你买投资房的时候还剩下28万。那么只有28万的利息是可以退税的。因为refinace出来的钱是用来作私人用途。”

还是刚才的疑惑,因为refinance出来的钱或者从第一个贷款里取出来的钱是都用来买第二套房子(自住房),都不是投资用途啊。

恳请高手指点。

发表于 2009-7-14 22:41 |显示全部楼层
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简单的说,一个原则--抽出来的钱做什么决定你是否可以退税,如果投资就可以,自住就不可以

发表于 2009-7-15 16:54 |显示全部楼层
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我不是会计师,所以只是我的个人感觉,就象楼上2位说的,看资金的实际用途来决定是否可以抵税,所以refinance或者redraw出来买第二套自住房的贷款部分应该不算,但老实说还是有人去这么做的。
终于自立门户了,咨询贷款问题请站内短信

发表于 2009-7-15 20:48 |显示全部楼层
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恩谢谢楼上两位。这个贷款投资的确是比较复杂,恐怕还是得根据不个人同的case去问会计师。
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发表于 2009-7-15 21:53 |显示全部楼层
此文章由 shuangchao 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 shuangchao 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 patricb 于 2009-7-15 16:54 发表
我不是会计师,所以只是我的个人感觉,就象楼上2位说的,看资金的实际用途来决定是否可以抵税,所以refinance或者redraw出来买第二套自住房的贷款部分应该不算,但老实说还是有人去这么做的。


you are absolutely correct. '看资金的实际用途来决定是否可以抵税'
Discuss with an accountant in relation to consequences of refinance / redraw. it is a fairly complex issue especially in relation to calculation of the interest, it can be an accounting nightmare.

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patricb + 5 哈哈,有会计师支持,谢谢!

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发表于 2009-7-20 09:31 |显示全部楼层
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原帖由 Qiuqian 于 2009-7-14 14:27 发表
请教大家一个问题--
若买一个自住房,三年后有可能转成投资房,贷款27W,用IO+REDRAW(BANKWEST),没有OFFSET功能。会有多余的收入还本金。
三年后取出所还的本金,作为第二个自住房的首付。
然后refinance,换到 ...


很奇怪,上次咨询了一位Bankwest的贷款经理,说4.85%那产品如果买自住房就不能用IO,只能选本+息。
还有Comparsion Rate居然是5.51%。

正在Bankwest,Westpac和ING中选择,头疼中

发表于 2009-7-20 09:36 |显示全部楼层
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原帖由 Alexlin 于 2009-7-20 09:31 发表


很奇怪,上次咨询了一位Bankwest的贷款经理,说4.85%那产品如果买自住房就不能用IO,只能选本+息。
还有Comparsion Rate居然是5.51%。

正在Bankwest,Westpac和ING中选择,头疼中

I guess it's subject to bank's policy. At least, with Westpac you can do interest only on owner occupied property.
终于自立门户了,咨询贷款问题请站内短信
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禁止发言

发表于 2009-7-20 10:26 |显示全部楼层
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原帖由 patricb 于 2009-7-20 09:36 发表

I guess it's subject to bank's policy. At least, with Westpac you can do interest only on owner occupied property.


thanks pactric, it is said that westpac could provide 85% loan without mo insurance, right?

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