（新税已出2020年11月18日再次修正，）澳洲房产：预测后疫情时代

汪汪汪

（黑色字是原始2020年4月发的；红色字是2020年8月增加的修正，原因是疫情再次上升）
（蓝字是11月18日“补充”，原因是：stamp duty政策新闻）

（11月18日额外补充：因押注川普，在最终结果未出前已被扣分，，，请有分的加个分捧个场 ）


知道各位不喜欢长篇大论，所以缩写观点，简单提示论据。因此产生的争论请勿骚扰楼主  :)

以下为中短期（1-2年）澳洲疫情基本结束之后的预测，即：2020.6之后。

1. 留学生、观光者或其他入境者大幅减少。并且在短期内无法恢复。   ---其他国家疫情未结束、以及海外民众对疫情的恐惧心理未结束。     [已经验证，维持不变。备注：新闻7月大学开学，新入学海外学生几乎为0]

11月再次验证。并额外提示：澳洲留学生来源三大地区：印度，中国，欧洲（含英国）。 中国目前严格管理出境。印度、欧洲还处于爆发期。再考虑到学校，签证申请等情况。2021年留学生或观光的很难恢复。


2. 移民大幅减少。 ---移民政策，留学生毕业生减少。2年内不会恢复。    [已经验证，维持不变。备注：新闻最新的名额只有400多，都是医护类]

预算已出，11月已经得到验证。但是，请特别注意：预算在前，还是预估移民数量减少，所以减少预算？是后者。这个逻辑不能乱。未来一年2021年，在澳境内的毕业生（特指之前毕业的）将获得“福利”。即：因为毕业生以及入境人数减少，导致预算或名额填不满，因此移民分数会降低。 那些“避祸离境的”将后悔。


3. 预计移民政策在未来3年会大幅放松。 ---注释：对中国的留学签证已经大幅放松（最近几天的事情）。 因此中期移民看好（5年内）。备注：本条不与2冲突。耐心理解。   

此观点维持不变，再次提示与前面不冲突，耐心理解。

4. Land tax 将上升并有机会替代stamp duty ---短中期。
[stamp duty 短期临时放松（针对新房）已经成为事实。但，楼主进一步预估短中期，比如一年左右，stamp duty将彻底放松，即：会有给二手房的政策。同时，中期1-3年左右，land tax上升的幅度将大幅增加。毕竟，目前政府债务大幅提高，将来早晚有一天是要还的，拿什么还？敢提高营业相关税务吗？]

幸与不幸，福兮祸兮？最终这个政策是要出台了。将专门写一篇分析文章在朋友圈。有兴趣探讨的可短信加个微信。
个人观点：属于利好。但“利好的贡献度”不多，偏中性。力度远不如下面提到的贷款。


5. 消费会在短期内恢复， 小生意者被割韭菜并换了一批。 ---个人获得政府救助；小生意者特别是餐饮等服务行业被坑杀。
[维持不变，但因现在疫情再次开始。因此短期恢复是指疫情好转之时。楼主大胆预测：2020年12月前后，澳洲疫情基本结束。但边境开放还是问题，不排除第三次发生。因为“曲线”拉平，年底时世界上应该有疫苗了。此点为乐观猜测]

维持原来观点：餐饮或类似人员集中类的服务行业在未来一年很难恢复。但，仁者见仁智者见智，荒岛野人卖鞋的理论。总会有新人入市。 疫苗已经基本确认，不在细说。

6. 房产，特指house 在疫情开放之后会有报复性上涨。说白了就是弥补疫情之间的数据。 ---刚需存在，能买house的阶层受影响小。

已经验证。
但我想说一下再看远一步：2-3年后利息可能会上升，请投资房产的一定要理解这是长期投资。小破折属于正常。不要届时无脑疯狂“哀嚎”（如同“大胸”）。


7. 房产apt/unit 会进一步下跌。备注：短期。---租金回报，“阶层”在疫情中的影响。
[投资房产一定要理解长期的概念。房产投资是限制现金流动的一种长期投资。不能因为所谓的短期下跌而否定长期趋向。因此，维持不变，短期下跌，长期看好。]


11月再次提示：房产长期看好。如果是刚需或投资预算有限，现在买apt/unit还算是谷底区域。跟股票一样，你很难买卖在最底最高点。在大致区域即可。

8. 贷款会放松。
[已经验证。额外提示，伴随着美国欧洲中国的大放水，将来贷款还会放松；并且这种放水对整体房价会是极大的正面利好]

审理放松，利息下降已经被验证

9. 土地稀缺性不会消失：无论中短期如何，长期看好各类房产。
[强调稀缺性]

无需重复，闲钱最好的投资是房产。

10. 疫情期间纯卖房者（即：不是更换房产，而是纯卖出，无论house/apt/unit），将在2年内后悔。
[维持不变。因为疫情早晚会过去。并且大胆猜测半年内澳洲会基本恢复。因此卖房者在将来房市恢复时会后悔]

timidwolf

前面这五条竟然能推出第六条，佩服佩服。我能推出的结论是楼主有house没有apt。

StefW

对失业率对经济只字未提，感觉通篇只是想陈述房价要涨 ：)

chenjinghong

不明觉厉

水米

3. 预计移民政策在未来3年会大幅放松。 ---注释：对中国的留学签证已经大幅放松（最近几天的事情）。 因此中期移民看好（5年内）。备注：本条不与2冲突。耐心理解。


世界在向右转 没有哪个政府敢放松移民 谁都不会跟选票过不去

现在技术移民有多难知道吗

要说投资移民 澳洲这么反华 富人更愿意去大家拿或者新西兰吧


简单点就是留学可以 移民免谈 交钱可以 交完滚蛋

汪汪汪

水米 发表于 2020-4-18 10:52
3. 预计移民政策在未来3年会大幅放松。 ---注释：对中国的留学签证已经大幅放松（最近几天的事情）。 因此 ...

请查阅昨天楼主在这里发布的 澳洲房产：澳洲移民历史。

汪汪汪

timidwolf 发表于 2020-4-18 10:41
前面这五条竟然能推出第六条，佩服佩服。我能推出的结论是楼主有house没有apt。 ...

从哪里看出来 1-5 =》 6的？！  
格式写的很清楚。结论  ---理由。

汪汪汪

StefW 发表于 2020-4-18 10:49
对失业率对经济只字未提，感觉通篇只是想陈述房价要涨 ：)

短期。疫情结束，所谓“失业率”立刻变好。

oniongoat

明白了，楼主让我们赶快买房

zhouzhiwdd

哈哈哈，打这么多字主要是想把6到10表达得不是太过于直接

StefW

汪汪汪 发表于 2020-4-18 11:13
短期。疫情结束，所谓“失业率”立刻变好。

国内说疫情控制住了，失业率立刻变好了吗 :)

Gaucho

中国疫情过后将面临国际封锁国内革命和经济总崩溃，没有了ASIAN CASH，澳洲房价收入比将跌回2000年的水平。

汪汪汪

Gaucho 发表于 2020-4-18 11:22
中国疫情过后将面临国际封锁国内革命和经济总崩溃，没有了ASIAN CASH，澳洲房价收入比将跌回2000年的水平。 ...

这个观点一定要说：完全不赞同。

请耐心查阅澳洲一些重要产品的出口国占比。以及历史、移民比例等等。

perfectstock

疫情过后政府打算改革cgt，房产要可能被拿来开刀了

mocsa

楼主我建议你立刻买几个投资房，然后开始吃龙虾庆祝。

mantou

我觉得这次大批散养在世界各地的澳人或者有澳洲居留权的外国人可能会回流。

笑和尚

建议楼主当澳大利亚总理

DBOY123

房产都是不管 house，还是units都是同class,不可能一个暴涨一个暴跌。另外你自己说可能land tax 取代stamp duty,这个对house 是重大利空，参见ACT house 房价。而且银行这几年被royal commission, 经济危机，低利率轮番掠。现在放松lending criteria,是要把自己zuo死吗。 Credit crunch，lending 标准要求会提更高。海外收入，现金收入贷款更难。说暴涨的逻辑在哪里。唯一上涨动力是低利率，不过就看经济和失业率怎么样了

oz2014

4个字就可以了还瞎扯了那么久，说话不要扭扭捏捏的

Clsa

StefW 发表于 2020-4-18 10:49
对失业率对经济只字未提，感觉通篇只是想陈述房价要涨 ：)

先有结论再凑论据

汪汪汪

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:08
房产都是不管 house，还是units都是同class,不可能一个暴涨一个暴跌。另外你自己说可能land tax 取代stamp  ...

理由写的很清楚：刚需。

汪汪汪

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:08
房产都是不管 house，还是units都是同class,不可能一个暴涨一个暴跌。另外你自己说可能land tax 取代stamp  ...

另外，请把“暴”字去掉。原文没这个意思  ：）

DBOY123

汪汪汪 发表于 2020-4-18 12:18
理由写的很清楚：刚需。

低人口增长，高失业率，工资上涨停滞，持有成本上升，信用收紧。刚需哪里来

汪汪汪

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:23
低人口增长，高失业率，工资上涨停滞，持有成本上升，信用收紧。刚需哪里来 ...

主题提示了： 能买house的阶层受影响小。 请别用平均来对待。  ：）

另：绝对尊重不同意见者。敬请3-6个月后回来打脸或认错。

jacsonlin

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:08
房产都是不管 house，还是units都是同class,不可能一个暴涨一个暴跌。另外你自己说可能land tax 取代stamp  ...

land tax 取代stamp duty,这个对house 是重大利空??   


不一定，要看政策怎么订，如果之前买房交了印花税的免追溯，后免买才交地税，地税计算方法，很多Local买房拿不出来印花税。 一下没了印花税，门槛更低。

DBOY123

汪汪汪 发表于 2020-4-18 12:29
主题提示了： 能买house的阶层受影响小。 请别用平均来对待。  ：）

另：绝对尊重不同意见者。敬请3-6个 ...

Land tax 是house 最大利空

jacsonlin

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:37
Land tax 是house 最大利空

现在就有land tax,又不是没有land tax. 就算以后要调整，自住房肯定也是免land tax.

DBOY123

jacsonlin 发表于 2020-4-18 12:36
land tax 取代stamp duty,这个对house 是重大利空??   

参见ACT 的政策，20年逐渐退出stamp duty, 所以act很多大地House宁愿空着，也不出租。租金都不够交地税的

jacsonlin

DBOY123 发表于 2020-4-18 12:40
参见ACT 的政策，20年逐渐退出stamp duty, 所以act很多大地House宁愿空着，也不出租。租金都不够交地税的 ...

你想多了，ACT没有永久产权，都是99年，这是作为首都的特别定位。 新洲和维州怎么一样？

DBOY123

jacsonlin 发表于 2020-4-18 12:38
现在就有land tax,又不是没有land tax. 就算以后要调整，自住房肯定也是免land tax.  ...

这里不是讲趋势吗，都只买一个房子。增量哪里来，没增量怎么涨，如果居住是刚需？买House是也是刚需？没有人口增量，刚需哪里来