感谢大家的回答，最终选定首套房Cobbitty land and house package

pycckuu

如题，之前发帖求助，70W预算，上限80W，在Strathfield上班，首套房优先考虑投资，尽量高租金回报。
经过了一段时间的调研和选择后，最终选定了cobbitty。70多万，300多平的地，5-2.5-1的双层房子。大家推荐的有CITY区的UNIT，火车站附近的APT，还有seven hills等区的老house。

最终选择这个区的理由如下：

1. 买房毕竟不能只在网上看不去实地考察，本来打算买auburn或者campsie的UNIT或者APT，实地考察后发现当地流动人口大，人口成份杂，campsie，hurstville的人口年龄相对偏大，政府缺乏规划，其涨不过北边几个华人区不是没有原因的。

2.二E的价格有些超支，而且感觉市场有点看不清，故放弃。

3.市区比较近的看了下waterloo，macquiry park，wolli creek，发现相中的没便宜的，超支，放弃。

4.西北，在路上堵了一次，castle hill建的真的是很不错，而且我觉得现在提的比较多的几个要素，交通，学区，购物，三者占一（像calingford这种）房价就有保障，占两个房子就很有卖点了，三者全占的真的价格都冲天……所以，这里感觉很好，但实际上已经根本买不起了，而且租起来不见得比其它地方有多少优势，故放弃。西北少数能买的起的Marsden Park，印度人比较多，而且很多项目卖了很多年都没卖完，前景不算明朗，故放弃。

5.seven hills，house加上上面的建筑超支，原来的建筑能负担的都跟危房差不多了，放弃。

6.本来很不喜欢西南，主要是本身最远就坐火车去过利物浦，印象不是一般的差。中介介绍西南机场地铁新CBD这些我也基本免疫。原因很简单：卖房的肯定得划个饼让你买单啊，好东西需要人去推销么……而且以澳洲政府的效率，不知道要猴年马月才能实现这些饼，悉尼到布里斯班的高铁现在都没动静吧……

7.真正出现明显改观是在几个房产中介那里混吃混喝一段时间后……经不住他们的盛情邀请去edmondson park看了一圈，印象瞬间反转……edmondson park建的真的是castle hill的样子了，甚至由于后发优势很多方面比西北的整体规划更完善。然而，edmondson park的90多万的房价我也完全没法接受……

8.然后目光就放到了edmondson park后面的一站，leppington，房价可接受，然而去看了下，全是荒地，建设极度缓慢，一度让我怀疑是不是政府只是在edmonson park建个样板先把冤大头吸引过去再说。这时候中介都在推cobbitty，讲真我觉得，这实在太偏了，为什么不选离edmondson park更近的，已经有火车的几个区……而且讲真cobbitty距离oran park的中心也有接近2公里的距离，为什么不选oran park的那几套选cobbitty呢……当时我是有疑问的。

9.去oran park实地考察，公立学校已经动工，而且建的很有B格，另一所私校从外表上看感觉很好，道路建筑等感觉都很新，有布里斯班新区的感觉（然而布里斯班的地有多大，悉尼的地才多大……）。目前的购物中心确实很小，但里面的人基本上都是白人，偶有亚洲面孔，精神面貌相对来讲比较好。但就已经划出来的地来看，这个购物中心绝B很大……甚至超过castle hill的那个。地铁站已经进入沙盘，牌子已经插地上了，虽然不知道什么时候动工，但看来资金是到位了。就业中心的牌子也已经竖起来了，我去的那天周六都还有人在施工。就目前已经动工和已经存在的东西来看，oran park有交通（虽然只是往北通往机场和往南的线路），有购物（前提购物中心能建的像沙盘中那样），有教育（私立查了下是很强，公立就硬件条件来说看起来很美好）。如果那个就业中心，那个CBD能成，确实是潜力很大。然而，这些都是如果……目前在施工的就是写字楼，学校，娱乐配套设施。考虑到机场的钱已经到位，选择赌一把：最起码地铁会有，以后涨价就靠这个地铁了……

10.Oran park的房子需要立即settle，包租一年，这样就算是空地，算一下，我2个月后可以贷款（2020年初），建房按大半年算（2021年初），包租一年（2022年初）。而机场是2026（预计）完工，会不会拖天知道。这样2022-2026年我最起码有4年的时间需要自己找租客。而在机场起来之前，我的租金能指望谁呢……我看了下东边一个区有一大片，据说是要建NSW最大的私立医院的地方，其它的就是工人等等。虽然中介说这几年这些人会租房，但这些我都当是中介画的饼，有可能吃的很香，但并没有保障。另外，离oran park中心较近的几套房对面正对变电站。虽然我觉得这个变电站出问题的概率很低，但这是个潜在影响房价的因素。故排除。

最终，选择了cobbitty。理由：
1，包租5年，5房每周580，PI的话基本上不会有什么负担。2年后settle土地，先期付10%对我买第二套自住房压力没那么大。这么算起来，2022年开始建，2022年下半年交房，2027年包租结束，比较好的衔接上了2026年机场建成这个时间节点，建不成我也认了……
2，虽然大部分是饼，但从目前的建设来看，观感的确是非常好，人口组成也好。政府已经扔了这么多钱，这些也不大可能全都是饼。如果真的是白扔的话我也认了，而且确实涵盖了影响房价的几乎所有卖点。
3，离中心的距离真的不能算远，离“大饼”就业中心走路就可以到。
4，选择了建筑面积较小造价较低又带中央空调的5-2.5-1的建筑，满足5房580的包租条件又没花费太多（虽然可以加车库但也没加）。总价71W也符合我的预算。

选择地块的感觉：其实不难选，去oran park距离都差不多，去cobbitty的小购物中心距离也差不多。需要满足首套自住的注意选300平左右的地块即可。上面建筑卧室数一样的话其它因素不影响包租价格。我选的离那个小购物中心近的那几块（2XX，4XX中的4XX，不过现在好像已经卖没了……我选的可能是最后一块）。一期的那些离购物中心和公园都近的早就没了，3XX，5XX的那些离公园近。这个看个人选择。6XX最东边上的和我选的背靠背应该也差不多。新地块中有几块地理位置也很好但价格贵了3W多，面积大了30多平而已。选择现在这块主要是正面宽12.5M另外一块11.5M，这1M在很多人眼中是不小的差距了。当然这个还没定，如果大家有想法的话欢迎讨论……这1米宽度和30平方面积的差距值不值3.2W刀呢……

J.Y.

你都买了还上来问啥

ATO

写的那么好 我差点就动心了 呵呵

天涯浪客

除了远点，别的都挺好的。

5222e

总觉得包租这种情况就是开发商把薅下的羊毛再慢慢还回去

cutebaby

祝贺！

David7

一顿分析猛如虎，最后还得看预算。可买的本来就不多，这样也算不错了。

droplets9523

为何不看heathcote那边？房子差点没事

马邦德

写得真挺实在的，希望房子能涨

马邦德

楼主关于每年1.6%的地税怎么考虑的？

pycckuu

J.Y. 发表于 2019-12-23 00:55
你都买了还上来问啥

没有，之前问的，现在这个地块还可以改，所以问问大家有什么意见。

pycckuu

ATO 发表于 2019-12-23 01:15
写的那么好 我差点就动心了 呵呵

看个人情况吧，主要是预算问题，预算足够的话我也不会买到这里……

pycckuu

5222e 发表于 2019-12-23 08:07
总觉得包租这种情况就是开发商把薅下的羊毛再慢慢还回去

肯定的啊，但也比真的空置好多了……

pycckuu

David7 发表于 2019-12-23 08:47
一顿分析猛如虎，最后还得看预算。可买的本来就不多，这样也算不错了。

对，最终还是预算决定一切，我的预算真的没有太多更好选择了……

pycckuu

droplets9523 发表于 2019-12-23 10:34
为何不看heathcote那边？房子差点没事

你是说的NSW的还是VIC的……NSW的话那个似乎更远了……VIC的话，我还是觉得得实地考察才，毕竟没有精力去那边考察……

pycckuu

马邦德 发表于 2019-12-23 11:40
楼主关于每年1.6%的地税怎么考虑的？

这是第一套自住房……

5222e

pycckuu 发表于 2019-12-23 13:14
肯定的啊，但也比真的空置好多了……

我的潜台词是想问为啥不直接买便宜的二手房

天涯浪客

5222e 发表于 2019-12-23 12:19
我的潜台词是想问为啥不直接买便宜的二手房

那边以前估计是农场，二手房也是刚刚盖好没多久的。价格差别不大。

5222e

天涯浪客 发表于 2019-12-23 13:27
那边以前估计是农场，二手房也是刚刚盖好没多久的。价格差别不大。

真的需要具体看啦，因为我啥也没查所以就不评论了，我只是觉得开发商一年租金3w，包租5年，差不多15w的gap，羊毛不少

马邦德

pycckuu 发表于 2019-12-23 12:17
这是第一套自住房……

哦哦，你在帖子里一再强调包租五年，我还以为你是要买买投资房呢。。。。。。如果享受包租五年就一定要交地税的，是吧？

pycckuu

马邦德 发表于 2019-12-23 16:22
哦哦，你在帖子里一再强调包租五年，我还以为你是要买买投资房呢。。。。。。如果享受包租五年就一定要交 ...

就算投资，我现在没有其它房产，地价不足65万也不需要交地税啊……

pycckuu

5222e 发表于 2019-12-23 13:19
我的潜台词是想问为啥不直接买便宜的二手房

这附近没有便宜的二手房，原来这里全是农场，就算现在没开发的地方也是满地牛粪……如果是一些自己操心的项目的话，投资这个对我毕竟是锦上添花的东西，还是得以工作为主没这么多时间打理……

pycckuu

天涯浪客 发表于 2019-12-23 13:27
那边以前估计是农场，二手房也是刚刚盖好没多久的。价格差别不大。

正解……

youxu819

就问LZ 你是买了出租吗

wtfjly

厉害

youxu819

LZ 你有自住房买那OK 你没自住房，你买那里是干嘛的 你的房租还要出3年？

glk47

恭喜恭喜
fjyz

glk47

楼主买的谁家的house and land package?

tina-go

楼主说的cbd是哪一个 是Oran park 么

哎呀芒果

cobbitty 在哪。。。。