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[行情讨论] 个人对买投资房的理解,持续更新至149楼 [复制链接]

发表于 2019-12-22 00:19 |显示全部楼层
此文章由 asschemer007 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 asschemer007 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 asschemer007 于 2019-12-23 08:37 编辑

很多人总是问怎样选投资房,也有很多人只买自己喜欢或者看中的房子,还有很多人举棋不定是买house 还是买公寓...

这些年来,我们也经历了房市的起起伏伏,我想总结一下我的经验:

买投资房对房子本身只关注两点:租金回报和增值前景。

另一方面就是买入时机和卖出时机。

租金回报和增值前景不可兼得,有时还会是互成反比的关系。可以理解为,租金回报越低的房子,在相同时间内增值越快。

我的经验是,在不同的时期,选择不同回报的投资房,在房市处于上升阶段或者牛市的时候应选择增值前景好 (租金回报低)的房子,在房市平稳或者走下坡路时候需要持有租金回报好的房子。

另外买投资房需要对买入和卖出点把握的要好,对市场有一个清晰的认识,一般投资房hold 3-5年就要重组一次,而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本。

记住一点,不论是house, 公寓,unit, townhouse , villa,都有各自的市场,都可以投资。

租金回报是最容易算出的,相比之下,对市场的判断就需要更多的信息量,更多的分析,还包括个人的经验。

我个人预测2020年是房市整体快速向上的一年,根据自己的预算,可以选择位置好的物业,而尽量不要选偏远地区图便宜看中租金回报的房子。


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坚持不懈的
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发表于 2019-12-22 01:24 |显示全部楼层
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租金和房价的比例 多少算是可以呢

发表于 2019-12-22 01:42 来自手机 |显示全部楼层
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一般投资房hold 3-5年就要重组一次? 这样利润都被政府和中介吃了……

发表于 2019-12-22 05:25 来自手机 |显示全部楼层
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我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的,现在还留着收租。。。不是像楼主说的三五年要重组一次。

一直看重租金回报,升值倒是其次。因为在我看来,买投资房是为了将来更好的生活,但是不能因为将来的生活而影响到我现在的生活。

随着时间的推移,我越来越感受到租金回报的强大。当我的投资房的租金回报达到7%到8%的时候,而房贷利率只有3.8%的时候。那个投入的本金的回报率就会非常客观了。而且这是非常稳定的租金回报。


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足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 07:44 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 05:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的,现在还留着收租。。。不是像楼 ...

完全同意!

发表于 2019-12-22 08:08 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 04:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的,现在还留着收租。。。不是像楼 ...

在悉尼房市最强盛的13-16年,地点好的房子,比如在北岸或者东区,如果买入时候是经过挑选的而不是盲目买入的,那几年的涨幅都是非常可观的,再反观租金回报好一点的西区或者南区房子,涨幅没那么大,当然,这其中也不乏个例。

而在市场不好的情况下,租金涨幅往往会很明显,租金回报好的房子,价格受冲击没那么大,房子的保值能力比较强,业主压力也明显小于租金差的房子。

不论你是长期持有或者短期炒作,投资房总有一天会卖掉的(当然不排除留给儿女的),而当卖掉的那一天,增值税是相当大的一笔开销,除非你的房子十年不涨,只吃租金  10年内多于出来的租金也会被政府吃掉的。避免高昂的CGT, 可以把房子做成自住房,最好是在6年之内卖掉,采取合理合法的避税措施必不可少,具体可以咨询自己的会计师


投资房子,任何一个房子长期来看都会上涨,但上涨的幅度差别很大很大,最终你会发现,租金上的那一点优势远远不及房价上涨给你带来的改变大

坚持不懈的
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发表于 2019-12-22 09:33 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 07:08
在悉尼房市最强盛的13-16年,地点好的房子,比如在北岸或者东区,如果买入时候是经过挑选的而不是盲目买 ...

玩过网游吧?兄弟。知道人民币玩家和屌丝玩家的区别吧?

你说的是人民币玩家的思路,屌丝玩家按照人民币玩家的思路走就是死路一条。

我当年的人生梦想就是"年薪五万五套房"。我现在要是这样说要估计要被人拍死。

2009年我买第一套的时候一个小时工资才14澳元,下北745看过,两房公寓条件一般,十几年新旧,50多万,当时利率6.5%,贷款80%的话要贷40多万,你觉得我能买吗?

所以适合自己的是最好的,没必要盲从。

另外也不需要和别人比什么回报,做好自己就好。

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eguan88 + 3 你太有才了
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足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 09:53 来自手机 |显示全部楼层
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自娱自乐而已!

发表于 2019-12-22 09:54 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 WACT 于 2019-12-22 09:01 编辑
天涯浪客 发表于 2019-12-22 04:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的,现在还留着收租。。。不是像楼 ...


追求租金回报,就买店铺,每年固定租金涨幅3-4%,民用物业租金涨幅太低。尤其现在民用物业的租金大幅下跌,前几年的涨幅都跌回去了。
但是店铺的租金,任然高歌猛进。
如果10年前你买悉尼的店铺,现在的租金回报至少是民用物业的10倍。

民用物业,主要增值部分在capital gain,租金回报太慢。之前抢楼花,都是买了之后没几年就转手卖了,realised capital gain

发表于 2019-12-22 10:00 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 08:54
追求租金回报,就买店铺,每年固定租金涨幅3-4%。
如果10年前你买悉尼的店铺,现在的租金回报至少是民用 ...

扯。。。

我2007年开店,每周给房东贡献1250澳元。一年后卖店,房租涨到1350.接手的店主开了两年关门大吉。房子空置一年后,850一周租给新的店家。。。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 10:03 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 WACT 于 2019-12-22 09:06 编辑
天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:00
扯。。。

我2007年开店,每周给房东贡献1250澳元。一年后卖店,房租涨到1350.接手的店主开了两年关门大 ...


那是你店铺的位置不好,房东没眼光。

10年前,悉尼挑个好位置的店铺,不困难。
现在,租客爱租不租,给租客的租约就是固定的,几乎没有商量的余地。
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发表于 2019-12-22 10:04 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 WACT 于 2019-12-22 09:06 编辑

你最好买购物中心里的店铺,非购物中心的店铺,无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快,愿意租的人还多,租约都是房东说的算,租客只能接受。

发表于 2019-12-22 10:09 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 09:03
那是你店铺的位置不好,房东没眼光。

10年前,悉尼挑个好位置的店铺,不困难。

眼光好的话,应该去买股票,而不是玩房地产。

购物中心比街边商铺稳健。可惜普通人很难进入。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 10:13 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 09:04
你最好买购物中心里的店铺,非购物中心的店铺,无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快,愿意租的人还多, ...

别改啊,你是不是看到我说购物中心好,就改购物中心商铺了?怎么说吧,普通人根本买不到。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 10:30 |显示全部楼层
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低卖高卖才是硬道理

发表于 2019-12-22 10:30 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 天涯浪客 于 2019-12-22 09:33 编辑
WACT 发表于 2019-12-22 09:03
那是你店铺的位置不好,房东没眼光。

10年前,悉尼挑个好位置的店铺,不困难。


给你说个眼光的故事吧。

2013年我的一个鬼佬朋友跑到悉尼的大西南买了一个农庄,120万,有多大?80000多平地。当时我住的Bankstown都算是西南了吧?我从Bankstown 开车到他家,花了一个多小时。那真的是荒芜人烟到鸟不拉屎。从他家的house走到隔壁邻居家的house要20分钟。这两年那边开发,8万平割成300到400平一块的地,一块20万好了,算算多少钱?

你说人家为啥这么有眼光呢?因为他就是在政府做土地规划的。他当时还给我说让我也来一块地做邻居,我当时心里想,你真是逗逼?住这儿能活吗?
足迹最穷地产投资人
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发表于 2019-12-22 10:34 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:09
眼光好的话,应该去买股票,而不是玩房地产。

购物中心比街边商铺稳健。可惜普通人很难进入。 ...

股票可不是一般人能玩的,中国人还是觉得房地产靠谱一点

发表于 2019-12-22 10:35 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 05:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的,现在还留着收租。。。不是像楼 ...

資金回報7%-8%減去3.8%,你還剩多少?還不如買股票。或許你會説,房產增值快,但是股票增值也可以很厲害。股神巴菲特的股票增值了10000倍。如果你最初開始一直持有到現在。

发表于 2019-12-22 10:35 来自手机 |显示全部楼层
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民用地产,倒手就应该走人。
追求现金流,商业地产。

发表于 2019-12-22 10:37 来自手机 |显示全部楼层
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民用物业,house 或者公寓,修几次房子,挣那点租金全赔进去了。

发表于 2019-12-22 10:38 来自手机 |显示全部楼层
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一般投资房hold 3-5年就要重组一次,而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年举例说明。误导他人是罪过啊。这话真不能乱说。
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发表于 2019-12-22 10:45 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 天涯浪客 于 2019-12-22 09:46 编辑
bbb88888 发表于 2019-12-22 09:35
資金回報7%-8%減去3.8%,你還剩多少?還不如買股票。或許你會説,房產增值快,但是股票增值也可以很厲害 ...


这个问题很简单啊。首先,你如何从数千家公司中选到巴菲特的公司?其次,就算你选中了巴菲特。要知道他99%的资产是他50岁以后创造的。也就是说他50岁之前也就是一个普通的投资人。你能在他一创立公司就买他的股票,并且等他到50岁,就已经是神一样的存在拉。。。像我们楼主这样3年要卖房的,想都不要想拉。。。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 10:45 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 WACT 于 2019-12-22 09:49 编辑

长期持有公寓,等公寓,House变旧,大修一次,这几年集赞下来的盈余,全赔进去还不知道够不够。

发表于 2019-12-22 10:46 来自手机 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 09:38
一般投资房hold 3-5年就要重组一次,而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年 ...


我很赞同,unrealised gain 不算数。

发表于 2019-12-22 10:50 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 ausmossie 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ausmossie 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主说的方式应该只适合楼主。每个人还得结合自己的存款,收入,对生活品质的要求。

发表于 2019-12-22 10:54 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 10:45
长期持有公寓,等公寓,House变旧,大修一次,这几年集赞下来的盈余,全赔进去还不知道够不够。 ...

所以我选投资房优先选独立屋,而且近新。不需要特别大,位置作为优先考虑因素。这样能减少维修成本且能提高持有时间。持有三到五年绝对不现实。
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发表于 2019-12-22 10:54 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 WACT 于 2019-12-22 09:55 编辑
天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:30
给你说个眼光的故事吧。

2013年我的一个鬼佬朋友跑到悉尼的大西南买了一个农庄,120万,有多大?80000多 ...


别忽悠了,8w平分割成300-400平每块出售,你知道这开发成本有多高?

这么大面积,不是光分地就行的,还要走地下管道,水电,公共道路,开发成本惊人。赚不赚钱,都不一定呢。

发表于 2019-12-22 10:56 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 09:54
别忽悠了,8w平分割成300-400平每块出售,你知道这开发成本有多高?
不是光分地就行的,还有走地下管道, ...

是人家900万收他的地。他也不用干啥。

我从来都不相信自己的眼光有多厉害,你看我的投资方式就知道了。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-12-22 11:06 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 10:45
这个问题很简单啊。首先,你如何从数千家公司中选到巴菲特的公司?其次,就算你选中了巴菲特。要知道他99% ...

要想穩定,可以買銀行股啊,每年基本有5%-7%的股息。而且,房市興旺,銀行股價也升高。澳洲現在的銀行也基本也就和房市捆綁在一起。澳洲的產業除了房市外,什麽都不剩。

发表于 2019-12-22 11:18 来自手机 |显示全部楼层
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bbb88888 发表于 2019-12-22 10:06
要想穩定,可以買銀行股啊,每年基本有5%-7%的股息。而且,房市興旺,銀行股價也升高。澳洲現在的銀行也 ...

长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢?因为股票比房地产的回撤值高。房产一般很难出现20%的贬值,而股票40%到50%也是可能的。这就是一个投资心理的作用。如果你买的股票下跌40%,一般人早就止损跑路了。也就是赔钱出局了。而房子下跌个10%,都一堆人哭爹喊娘了。这也就是为什么尽管房地产的回报比股票低,都是大多数人都能赚钱,而股市大多数人都赔钱的原因。

如果能做到像老和尚一样无欲无求,买了股票仍在一边不管,继续念经,股票投资必有厚报。
足迹最穷地产投资人

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