求助：悉尼公寓外墙cladding removal

while

足迹能人多，诚意来求助。求不要撒盐，心已经在滴血了。

几年前在悉尼大学附近买了个公寓。从去年开始了cladding事件，大家都懂的。
最近，经检测，楼体前面墙上的cladding不符合政府新的防火要求（谢天谢地后墙符合要求），现在政府要求去掉旧的cladding，装上新的防火cladding。今年的业主大会上，我进了committee，现在整个committee都在寻求解决这个问题的方案。足迹能人多，想请大家帮忙，提供信息／经验／解决方案，非常欢迎业内人士参与报价。感激不尽！

公寓一共4层21户。

求问：
1. 什么材料（符合新要求的材料）比较便宜？价格大概多少？
2. 施工的脚手架租金大概多少？
3. 施工完成大概需要多少天？费用多少？如果包工包料，大概多少钱？

另外，各位有公寓房的足迹er，你们有类似问题吗？目前是怎么处理的？

非常感谢！

bringBMWbring

哇 能否diy自己换呢

while

bello 发表于 2019-8-14 13:26
这种问题上足迹问？应该让物业找工程公司报价才对

谢谢提点。物业公司在找报价，committee也在找，希望能找到便宜点的

mukshangbei

公寓真是问题多多啊 最近

flytoheaven

1. 得是不可燃材料，如铝板。不能是铝复合板，它是可然的。cladding和墙之间有保温岩棉的话，也得注意是不可燃的。
2.脚手架按周租的吧。根据楼的高度，需要多少延长米，给你个周租价格。乘以你的实际工期。
3.工期取决面积多大，施工难易程度。
像楼上说的，得全包给工程公司来管理和安装，因为涉及设计施工认证，质保等因素。个人可弄不了。

while

flytoheaven 发表于 2019-8-14 13:45
1. 得是不可燃材料，如铝板。不能是铝复合板，它是可然的。cladding和墙之间有保温岩棉的话，也得注意是不 ...

谢谢回复！请问你知道出租脚手架的公司吗？

yl001

VIC不是政府买单了？
建议LZ跟政府打官司吧，有了vic的case law，要求NSW政府买单
同时，去跟几个大楼取取经，前段时候不是新闻说了745的那栋标志性公寓也不合格，康扫要求整改啊，那可是巨大的工程了，你们这种4层小楼，跟着那个大哥屁股后面见风使舵吧

while

yl001 发表于 2019-8-14 14:34
VIC不是政府买单了？
建议LZ跟政府打官司吧，有了vic的case law，要求NSW政府买单
同时，去跟几个大楼取取 ...

本来我们也是打算拖一拖，跟在大case后面慢慢来的。但是最近有个业主卖房，受到了影响，他们就去council闹，然后committee的大部分人怕负责，就说要马上开始搞。。。

while

yl001 发表于 2019-8-14 14:34
VIC不是政府买单了？
建议LZ跟政府打官司吧，有了vic的case law，要求NSW政府买单
同时，去跟几个大楼取取 ...

vic政府买单的新闻-- 你说的是不是这个新闻：
https://www.abc.net.au/news/2019 ... government/11311518

cavalier00

开始跟弄好可以差个上十年吧。早花出去的钱到时可要不回来了。老套路找评估公司评估一下呗。

yl001

while 发表于 2019-8-14 14:53
本来我们也是打算拖一拖，跟在大case后面慢慢来的。但是最近有个业主卖房，受到了影响，他们就去council ...

目前政策未明，当然是拖一拖啊。新闻不是号称澳洲几千栋公寓外墙都有问题?
现在自己主动去弄，吃饱了撑的。。。
那帮业委会的人都那么爱花钱？如果他们知道至少一家承担几万的话，还会那么积极吗？（几万是我的猜测，按照总价几十万，你们22户来算）

ken1huang

我进了一个200多人的业主群里面大神很多可以拉你进群询问，你可以站内短我哦，谢谢

kellytt123

可以join class action 告对方拿点补偿回来。就是要找到这个 class action

toozz

你现有的cladding 是啥？如果是ACP的话，现在大的制造厂商都提供外观一样安装方式也一样的纯铝板，价格比ACP贵一些。但是最近听说用了他们产品的保险费用飙到飞起即使是完全不可燃的铝板，貌似因为一些fire test尚未通过的原因。道听途说啊…但是如果用了这些厂家的产品注意一下保险费用。(我也不知道是啥保险别问我)
还要看允不允许改变立面效果。如果允许不维持原有立面的话，FC sheet应该是市面上既便宜又没有防火问题的材料。James Hardie的产品都可以。
另外还要看cladding背后的墙体是什么结构。四层公寓楼可能是concrete block，brick，stud都有，甚至还有可能是dincel，不同的墙体结构适用的cladding 不一样。比如如果是concrete block，可能render一下就行了，都不用cladding 。
没有看到图纸，也不清楚具体要求，只能泛泛地随便说两句。
公寓比house复杂，最好的方案还是拖，啥都别动……

while

toozz 发表于 2019-8-14 19:17
你现有的cladding 是啥？如果是ACP的话，现在大的制造厂商都提供外观一样安装方式也一样的纯铝板，价格比AC ...

太感谢了！我会把你的信息告诉业委会，并问问strata我们的墙体是什么结构。

楼的后墙材料是Alumium，政府说这是符合规定的，不用动。

前面墙体包括边沿的材料是Alucobond ，不符合规定，要求去除并重新安装符合安全规定的材料。政府建议的材料是VibroCement  or aluminium。

toozz

while 发表于 2019-8-15 02:20
太感谢了！我会把你的信息告诉业委会，并问问strata我们的墙体是什么结构。

楼的后墙材料是Alumium，政 ...

Alucobond的铝板版本叫alucore。用alucore的话等于原版升级，原有的一些安装固定零件可以继续使用，直接换板子，外观也可以保持一致。保险费用建议可以咨询一下你们现在用的保险，按道理换成不可然的铝板之后会相应降低火灾风险。
Vibro cement是什么鬼……是fibre cement 吧。就是我前面说的FC。它的优点是比铝板便宜，也没有可能的保险费用的问题，缺点是立面效果上达不到先前。比如原来alucobond自带金属质感，安装之后看不到fixing;一般来说FC的最大尺寸也没有铝板那么大，换FC可能需要重新考虑joint的位置;还有alucobond 是可以弯折的FC不行，在一些边角处理上也可能效果不同，等等。
墙体结构建议找到当时的施工图纸，因为可能是几种的混合形式，比如承重部分和非承重部分就可能不一样，而且每层还可能不一样，尤其是顶层和下面几层。靠说的说不清楚。

while

toozz 发表于 2019-8-15 04:54
Alucobond的铝板版本叫alucore。用alucore的话等于原版升级，原有的一些安装固定零件可以继续使用，直接 ...

看来这位是行家，太感谢了！

我也不知道Vibro cement 是什么，这是我们的strata manager跟政府的人开会后发来的邮件中说的。

toozz

while 发表于 2019-8-15 06:44
看来这位是行家，太感谢了！

我也不知道Vibro cement 是什么，这是我们的strata manager跟政府的人开会 ...

只能从建筑角度给点理论上的意见而已，具体操作比如租用脚手架什么的我都不懂的。
话说回来，好多用了alucobond的被点过名的都没动静呢你们急个啥呢…alucobond也不是洪水猛兽，去年的BCA里面对于满足某些条件的公寓都有豁免条款，允许使用可燃的cladding，(今年的还没研究过)。四层21户公寓估计底楼是停车吧，也许也能豁免。能不换就不要换了，劳民伤财的……

iuij

只有4层 为什么需要换cladding？又不是高层建筑
除非是楼内没有防火喷头……

报价的话 只有你自己是专业人士才会有效
具体的技术细节要彻底搞明白 不是一朝一夕的

745是高层建筑 高风险 政府强制要求全部更换
NSW政府现在效率太慢 可能也是考虑到如果进度太快的
很多法律的官司就会找上门

while

iuij 发表于 2019-8-15 07:59
只有4层 为什么需要换cladding？又不是高层建筑
除非是楼内没有防火喷头……

谢谢回复。

我们业委会一共5个人，本来4个人都坚持拖着，申请3年的整改延期，一边筹集special levies一边等政府的政策。上周五，业委会主席--一直没有表态的那个--提议开业委会，但是我和另一个委员没能参加。我人在美国，开会时间正是凌晨2点钟的时候，没法参加。另一个说没空。结果开完会风向就变了，之前最强烈要拖着的那个人，好像被策反了，变成了强烈要求立刻行动的那个。。。

他们给出的原因：
1. 担心安全，尤其strata manager说，楼体前面的阳台上有人抽烟，在外墙上摁熄烟头。而外墙上的cladding是不合规范的易燃材料。

2. 之前有业主卖房受阻了去政府闹嘛，政府就说要给我们下一个order让我们换，并且把我们楼列为fire hazard register。周五开会的时候他们觉得这样会影响卖房子、贷款、保险等。所以就打算先贷款换cladding，然后special levy还贷款。

3. 申请延期的过程很长，而且政府不知道批不批。

当然那个会是非正式会议，但是业委会的风向变了。这几天大家都分头找建筑公司报价、找cladding的价格等等。信息找得差不多了后，打算再开一次非正式的业委会，然后开全体业主大会，让大家投票决定，是立刻贷款做or申请延期。

strata manager负责找strata loan，目前找了一个，给出的贷款利率是8.49%，吓死人了

while

toozz 发表于 2019-8-15 07:50
只能从建筑角度给点理论上的意见而已，具体操作比如租用脚手架什么的我都不懂的。
话说回来，好多用了alu ...

不好意思，今天没分了。谢谢你再三给建议

while

iuij 发表于 2019-8-15 07:59
只有4层 为什么需要换cladding？又不是高层建筑
除非是楼内没有防火喷头……

说的就是啊！

谢谢你提醒，我今天问一下楼内有多少灭火设施。

while

toozz 发表于 2019-8-15 07:50
只能从建筑角度给点理论上的意见而已，具体操作比如租用脚手架什么的我都不懂的。
话说回来，好多用了alu ...

你说的BCA是什么？能不能给个链接？

你说对了，楼底是停车场。

owleo

公寓的事情真多啊，这么小的都这么多事，每家几万是少不了

while

toozz 发表于 2019-8-14 19:17
你现有的cladding 是啥？如果是ACP的话，现在大的制造厂商都提供外观一样安装方式也一样的纯铝板，价格比AC ...

“另外还要看cladding背后的墙体是什么结构。四层公寓楼可能是concrete block，brick，stud都有，甚至还有可能是dincel，不同的墙体结构适用的cladding 不一样。比如如果是concrete block，可能render一下就行了，都不用cladding 。”

话说政府来人查看的那天，建这个楼的builder也参加了。此人还跟strata manager争取工程报价，我都怀疑是不是还真的不需要还cladding，只需要render一下就好了。

while

owleo 发表于 2019-8-15 09:00
公寓的事情真多啊，这么小的都这么多事，每家几万是少不了

目前收到了第一个报价，平均每户1万左右

toozz

while 发表于 2019-8-15 08:59
你说的BCA是什么？能不能给个链接？

你说对了，楼底是停车场。

Building Code of Australia

while

toozz 发表于 2019-8-15 09:06
Building Code of Australia

谢谢。我搜来看看。
给你发了站内短信

toozz

while 发表于 2019-8-15 09:15
谢谢。我搜来看看。
给你发了站内短信

我贴出来给你看吧。页数太多你也很难找。

主要是下面这两条
a是针对满足条件的3层公寓楼，b是针对满足条件的4层公寓楼，可以不用不可燃的cladding

xiao_xxx

和这种ACP外观最接近价格适合的话普遍用的是铝板。那啥alucobond还是ACP 换汤变换药，悉尼目前只有一种ACP 产品是过了1530测试还有Misubishi的一款是过了整个系统的测试。如果还是换ACP 一定要看测试报告。具体价格要来看过，还有具体节点。脚手架看具体位置多少高低不一定要租用。