为什么经济越差，房价越涨？（12楼更新）

大成

为什么经济越差，房价越涨？

这个论坛经常有人问经济折磨差，房价怎么可能涨，你就是中介吧，每天忽悠别人接盘，降息2次了，说明了什么？


对这些话，我的观点是：

要么是不懂经济学，是蠢。

要么是懂经济学的，是坏。

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首先， 经济其实没有那么差


大家说的经济差，其实不是经济增长差，指的是经济增长的增速在放缓，GDP增速从3%下降到现在1.3%

这种增速放缓，非常容易被一些别有用心的人偷换概念，写成经济基本面本身就差。

其实我们的经济增速还是不错的了，看看欧洲和日本就知道了。很多不增长或负增长，或者0.*%的增长。

甚至有人散布谣言说澳洲已经经济衰退，这个有点经济常识的人都知道，连续2个季度经济负增长才能叫做经济衰退，这么说的人，无非就是上面说的两种人中的一种。

你可以是论坛里的空军，但做蠢人和坏人，不应该成为你的人生目标。

为什么说增长1.3%就不错了？

就好比一个孩子长大，在发育期的他，之前每年长10公分。随着年龄变大，长得慢了，每年长5公分。
现在这个孩子已经是1米8的大个子了，非要说他长得慢，长得不够好。说这话的人，你说是不是有问题。
大家一定要有一个认识，就是澳洲是一个发达国家，成熟的经济体，不可能像发展中国家发展的那么快。
澳洲政治是靠拢美国，经济上是跟随中国，中国打个喷嚏，澳洲必定感冒发烧。现在中美贸易战，澳洲经济没有以前好是必然的。更不要说什么自由党不会搞经济，这种人就是搞不清，无论自由党还是工党，对国际大势，无能为力，澳洲就是个2500万人的小国家，在2个巨人之间不要妄图找存在感。

回到主题，为什么经济比以前差了，房价还要涨？

这个就是经济学和政治经济学的科普知识了。

房价的涨跌，短期看政策，中期看经济，长期看人口。

首先，看政策。前2年的政策是什么，想必大家心理有数，不多说了。金融文革，2年浩劫直接对金融和房地产业造成成吨的伤害。
现在的政策，就是文革后的拨乱反正了，不过步子没有那么大，太大会扯到旦，会让一些人再次跳脚。
但经济不好，刺激经济是执政者的必然选择。降息，放开贷款，甚至撒钱都是按部就班的在进行。迈多大的步子，要看世界形势和国内形势，兼容并蓄。

其次，中期看经济。经济看数字。1.3%我说了，在这个操蛋的世界里，你要偷笑了。托铁矿石价格的高企，巴西的矿难（原谅我的不厚道），幸运的国度再次走了狗屎运。这些年自由党执政，基本还清了债务，让我们可以轻松上阵，应对面前的危机。接下来，美国的2万亿基建势在必行，中国也要靠新一轮的基建投资刺激放缓的经济，澳洲这个矿产大国会怎样？贸易战中农产品主战场之一，澳洲会怎样？画面应该不差。只要坚持一国两面，我们就会继续幸运。

为什么，澳洲会得到中美的同时照顾，这个以后详细解读。

最后，长期看人口。澳洲是移民国家，虽然移民政策在缩紧，但配额也只是从每年19万减到16万。自身的人口出生率也是在发达国家名列前茅。所以，长期房价一直在上升通道中，没有改变。

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房价短期随政策起舞，中期时间里慢慢地回归到经济基本面，这个时间一般没那么快，可以拉的很长，短则几年，长则十年左右。

所以如果有人说经济不影响房价，这是耍流氓，经济影响长中期房价的。

但是如果拿着经济决定中长期房价这个事情，来预测短期房价，也是耍流氓。

凯恩斯说过：长期来看，我们都会死亡。意思是长期的预测没毛用。

很多专家，一开口就是，长期来看，房价会上涨，这都是没用的废话。

我们关心的是：短期房价走势，未来3年内房价涨不涨。

上面说了，短期看政策。无论是世界范围呢，还是澳洲，经济政策都会是刺激经济，利息与房价是反比正相关，原先说降息0.25会导致房价涨8%。好吧，这个是统计数字。趋势绝对没错，但不要死背硬记。从5%降到2.5%的效力要远大于从2.5%降到0。所以，储行不断要求政府配合降息，采取更多刺激经济措施。昨天也说了，负利率和量化宽松也在考虑中了。你说房价会不会涨？说不会的，再回首，看看08年后。

总有人，说我是中介，呵呵，首先，一个中介不会在周六上午给你们普及知识，其次，一个中介挣的那点佣金不论涨跌，不在我眼里，最后，一个中介，作为一个职业，没有高低贵贱，不要把你们的自我投资选择失败，归于中介，这种巨婴思维很可笑可怜，现实世界不适合你。

还有人问，那你图什么，放心，我不图你什么，就算好山好水好无聊中的日行一善吧。一个足友说过，空军和多军的境界不同，空军总以为澳洲地产就是华人地产，华人地产就是足迹地产，而多军认为，足迹地产在澳洲地产里连1%都不如，何况华人富豪是不来足迹的。

个人观点，不喜勿喷，谢谢

接12楼

sunnyocean

沙发。一早看到这么有深度的文章。

deen

宏观调控者

ychzj888

Edwardzh

过去两年是房价大跌拖累了整个澳洲经济，因为澳洲没有啥产业，GDP全靠居民消费支撑，房价暴跌，老百姓资产严重缩水，只能节衣缩食，并且房地产衰败带来失业率上升，并影响其他产业。

deen

看了题目进来，读了文章就糊涂了，文章说明现在经济应该算好的

deen

Edwardzh 发表于 2019-8-10 09:36
过去两年是房价大跌拖累了整个澳洲经济，因为澳洲没有啥产业，GDP全靠居民消费支撑，房价暴跌，老百姓资产 ...

经济越差，房价越涨

随便说说

大姐，经济增长得去处cpi啊，如果cpi涨了3%而gdp涨了1.5%表明经济是在衰退的。。

另外经济没那么差为什么要了连降两次息呢？说明降息前已经有了很差的经济预期所以先发制人。

当然还有后手0利率甚至负利率还有qe。所以我的结论和你差不多，钱在手里只能越来越不值钱，买房要抓紧，手里有贷款贷款只会越来越不值钱。但是一切的前提是你要还得起。有安全网保护。

freshair

我看不到有多少人来，房子给谁住，房子已经过剩了吧？

fireplay8888

tinyshare

忽悠忽悠的，是更大的忽悠

大成

吃了早茶，在看一个拍卖前还有一点时间，接着跟大家聊聊。

上面说的基本都是理论。现在脚着地，说说现在的房市。

一个小朋友，托我帮忙看看房子，首置业。对于这种信任，我是很重视的。反正闲着也是闲着。他目标45万到55万的物业。

实话实说，这种低端房市，我没怎么仔细研究。但看了2天，感觉滚滚长江水，后浪推前浪的感觉，一个这种价位的房产，基本靠抢。看房的如过江之鲫。实例，west ryde一个50年一房unit，已经要价45万，装修过租金410。大家可以算一算，这种房产的贷款付息与租金的差价。再想一想，再降息2次甚至更多之后，贷款付息与租金的差价。你会得出什么结论。

我也搜了一下，同等价位甚至更高一点的house，都在大西区，黑镇甚至都没几个了，基本上just listed，就under offer了。

想一想，明年年初的5%首付新政，可以肯定这一轮上涨是自下而上的。低价房的上涨会推动中位房价，这个是逻辑必然，也是政府目标，否则经济不会转好。


好了，我要去打酱油了。说我忽悠的，你们好自为之吧，我也只能言尽于此。

desktop

房子是用来住的，这么贵没人负担得起

啤酒肚

长线肯定是涨的。短线看人品。

自游自在

越发觉得房子买入点太重要了。2017年买房的看去年和今年的跌势，估计内心深处一直在哀嚎吧

victorvic

好了好了，我们几个都已把天机道破。别再继续解释了。到了8月份，如果看官还没看懂看明白的，那就是傻或装傻。 赚钱这件事情，赢家永远是少数群体。

大头爸爸

今年上半年买的都在偷笑

gordonye2000

空军其实是那种喜欢伟大领袖指引下成长的人群，在澳洲都找不到积累财富的路径，就是楼主说的比较。。。哀其不幸，good luck

年月日

楼主高见

EchoYa

在阳光下的人的思维， 可惜有人生下来一直没那么幸运

stevenwan

本来在澳洲这个小环境来看是有点道理。但还要结合国际政治经济大环境来看。我去年预测澳洲房产自17年开始有三年下行通道所以从今年下半年可以开始买房。但前几个月又更新预测了房事还要继续下跌直到2023年见底为什么呢？因为接下来要世界经济危机加大战了。覆巢之下焉有安卵，这时候再用常规逻辑去分析房市走势那就是井底之蛙管中窥豹了。

逆鳞龍

大成 发表于 2019-8-10 09:45
吃了早茶，在看一个拍卖前还有一点时间，接着跟大家聊聊。

上面说的基本都是理论。现在脚着地，说说现在的 ...

今天有去看哪里吗？

逆鳞龍

GitGud 发表于 2019-8-10 10:41
按照美元计价，澳洲房地产根本没涨

按照科威特第纳尔，澳洲地产暴跌

CAVOK

又在扯淡....请问GDP跑不过..CPI....是经济好的表现吗?
经济好...那么降息干啥?
经济又好变差....投资收益率降低的时候...会流进房地产是很正常的..造成结果是房地产收益率飙升..但是实体投资收益率降低....然后经济更加恶化....最终结果是投资收益率和房地产收益率都直转向下.....在经济衰退末期的时候.....投资收益率大于房地产收益率....又开始加大投资....经济复苏...

混淆概念的是楼主...

frankzhang2014

简直笑尿了 经济差 所以房价涨？ 90年代的日本怎么样 08 09 年的美国怎么样 15年的希腊怎么样？ 就拿澳洲来说 GDP 近10年最差的 11年和现在 11 年房价难道不是近10年的最低点？  真是蠢坏 二者兼备。唱多房价你也找个好点的理由呢。

CAVOK

经济好不好..最简单的就是看汇率...
现在哪个国家经济最好....大家一目了然...
拥有世界上最多资金的团体.....有比大家更多的资源和分析团队..会控制资金流向....有时候甚至是提前流动...这个结果比如降息预期等.
普通人根本不需要这些团队..只要会观察资金流动就对了...

jobhunter0086

楼主真的不知所云，讲了半天还是 利息低资产价格涨？

楼主知不知道，资产大体上要分成fixed income和equity？房产和利率的关系，大体上偏向于equity。
每个投资品的增值前景要看处于经济周期的哪个位置。

中长期来看，经济越差，房价越涨就是纯胡说。

goldenseiya

55万以内的unit为什么要去West Ryde?现在North Sydney有别人settle不了的全新的studio在卖，砍砍价55万也能捡漏了

sche228

被楼主的经济学认知和分析逻辑惊呆了