CoreLogic - 理性分析短期内房价走势(悉尼)

victorvic

这是一份客观的悉尼房产季报 发布于CoreLogic August 2019. 该分析不包含具体地区，指的是一个总的悉尼的情况，平均了所谓的好区与差区。你可以把这篇分析当作Big Picture来解读。

从2010年起，悉尼房价于2017年10月达到顶峰，于2019年5月达到谷底（已标示）

无论你目前是一位已满仓的投资者，或是一位正在租房待购买的自住买家，请来看看我这篇理性帖子，我相信，你会获益。

请先看看过去10年中顶峰和低谷的原因：

2017年10月顶峰原因：
1) 2017年初各银行响应监管要求，开始紧缩贷款政策，并加强限制海外收入作假贷款
2) 开始征收额外的海外印花税
3) 房产租金回报比(yield)已濒临最低点，净租金除以购买时房价接近1%或负数
4) 2017年以前，央行利率一直在降低直到保持不变
5) 本地买家购买力逐渐减弱 (房价越来越高，杠杆越来越大)
6) 房产收益逐渐由理性的租金回报转移为资产增值与负扣税

2019年5月谷底原因：
1) 2019年初，央行释放再次降息信号
2) 2019年，联盟党连任
3) 2019年中，央行连续降息并表示会继续降息直到采取货币量化宽松政策
4) 2017年末至2019年初，于末班车上车的投资者开始亏本交易
5) 2017年末至2019年初，可支配收入缓慢开始增加
6) 公寓供给已超出需求及人口增加，悉尼居民迁出新洲数量增多

好了，基于以上解读，相信你应该有所收获，那么我们再来看看未来短期可能会发生的趋势：

2019年中旬至往后短期内：
1) 2019年9或10月，央行再次降息
2) 澳美股市已达顶峰，澳洲百姓及投资者减仓获利，可支配收入及存款增加
3) 由于阅读了该篇文章，明白目前已是短期谷底，自住购房者大增
4) 2017年10月前已满仓的投资者开始利用该周期有所降低杠杆并能保持不亏损或略微亏损
5) 已有小型房屋的自住购买者换购大型房屋
6) 公寓供给逐步回落至接近或少于人口需求

再让我们分析一下未来中长期可能会发生的趋势（这段非常不准确，你可以略过）
1) 央行采取货币量化宽松政策，增加货币发行量
2) 央行继续降息，利息接近于0%
3) 公寓供给由于之前开发商洗牌及开裂事件，发生短缺
4) 之前已降杠杆的投资者开始投资租金回报率高的公寓型房产
5) 联盟党宣布新的基建规划并继续连任
6) 新的一轮周期又来到

2024年也许中美握手，世界经济快速回暖，利率开始上升，又是一轮房产周期，财富转移大法。
2024年也或许中美贸易关系跌穿冰点，爆发剧烈XXX冲突(自行屏蔽)，世界不稳定性极具加大，届时你需要关心的是如何生存而非如何投资房产。

谢谢各位看官。加分请随意。

elevendddd

好文 占个坑

iamyi

揾食艰难

mxlancer

从宏观上看还有几点可以留意

1. 世界经济暂时找不到下一个增长热点, 全球性经济衰退概率极高,经济从增量共享到存量争夺
可以参考下各国的政策都有增强壁垒的倾向,贸易战甚至科技战是有深层的引发原因,不是说不打就能不打的

2.基于以上的经济状况导致民粹四起, 反移民情绪在各国蔓延, 毕竟把责任推向移民是最容易的选择.对于民主(有投票权) +以移民拉动经济的国家影响自己衡量

3.全球债务处于一种极度危险的高度,任何一种债务破裂违约都可能产生极其严重的连锁反应
比较明显的有美国的公司债, 美/日的主权债务, 澳洲家庭债在这些面前比都是微不足道.
这些债务一旦崩溃,那2008年的金融风暴都只是毛毛雨.

4.全球央行/政府,在这些危机到来之前,已经把已知可用的救援措施用得七七八八,一旦危机到来,这次未打已经弹尽粮绝.

当然,以上原因都不能影响房价,现在是历史大底, 房价必涨,坚定看多,多军不要喷我.

自游自在

继续观望

azazel

好贴！

asschemer007

年底前再降息基本是是板上钉钉的事情，甚至再降两次的概率也非常大，这个不论对租房人还是有房人的影响都是非常直接的。

大成

财富洗牌的十字路口，请说出你的选择。反正到最后，还是富人愈富，穷人愈穷。所以，良心建议，跟着大多数富人做选择，别相信所谓的砖家

frankzhang2014

一个经济正在加速衰退的国家 为什么要去投资它的不动产？ 这没有任何道理。   如果海外资金真像多军说的加速流入的话， aud 不至于会连创新低， 这早就不是澳洲能控制得了的情况了。

现金为王

我花了一个晚上的时间总结这篇文章的主旨                                             一个字“涨”

大成

frankzhang2014 发表于 2019-8-7 13:42
一个经济正在加速衰退的国家 为什么要去投资它的不动产？ 这没有任何道理。   如果海外资金真像多军说的加 ...

天朝有能力控制汇率，不是也破7了？所以你的逻辑在哪里？经济加速衰退？google一下这2个季度的gdp增长率吧，张嘴就说，不太好

masonou

第一个谷底吧，最起码也要双肩一下的

frankzhang2014

大成 发表于 2019-8-7 14:33
天朝有能力控制汇率，不是也破7了？所以你的逻辑在哪里？经济加速衰退？google一下这2个季度的gdp增长率 ...

澳洲没法和中国比较 中国是百足大虫 死而不僵， 再烂最起码还有 十几亿人口可以当垫背的 政党的对内政治压力几乎为0 。  澳洲行吗？ 这一年来经济衰退已经是明摆着的了 没什么可争论的了。  要说经济永远不能小看两件事 一 ）美国对世界的影响 二） 中国经济的韧性， 或者说韭菜的忍耐力。  过去澳洲是两头吃瓜落， Institutional Investment 靠美国， 民用地产和大宗商品出口靠中国  现在 两个爸爸打起来了 你说 澳洲还有好吗？

sydneying

masonou 发表于 2019-8-7 12:33
第一个谷底吧，最起码也要双肩一下的

感觉现在抄底是在半腰上啊，经济大环境不太支持啊，定价高的很多拍卖流拍，看的人是多，出高价的比之前少太多

大成

frankzhang2014 发表于 2019-8-7 14:42
澳洲没法和中国比较 中国是百足大虫 死而不僵， 再烂最起码还有 十几亿人口可以当垫背的 政党的对内政治 ...

GDP增长率连续2个季度为0或负值，才被叫作经济衰退，看来你不是基于数据，而是自我感觉。那就不必要继续探讨了

frankzhang2014

大成 发表于 2019-8-7 14:52
GDP增长率连续2个季度为0或负值，才被叫作经济衰退，看来你不是基于数据，而是自我感觉。那就不必要继续 ...

呵呵 如果你连 澳洲经济正处于衰退期 并且近中期衰退趋势明显 这种事实都不承认的话 确实没必要继续谈了。

大成

frankzhang2014 发表于 2019-8-7 14:55
呵呵 如果你连 澳洲经济正处于衰退期 并且近中期衰退趋势明显 这种事实都不承认的话 确实没必要继续谈了 ...

好好google一下什么叫经济衰退，不懂的名词不要乱用

frankzhang2014

大成 发表于 2019-8-7 14:56
好好google一下什么叫经济衰退，不懂的名词不要乱用

照你的意思 澳洲经济一片欣欣向荣？  要不是 淡水河谷事故导致 iron ore 价格上涨的话 估计已经是 negative了 可这和老百姓有多大关系？

大成

frankzhang2014 发表于 2019-8-7 15:05
照你的意思 澳洲经济一片欣欣向荣？  要不是 淡水河谷事故导致 iron ore 价格上涨的话 估计已经是 negati ...

我只是纠正一下你的用词，衰退，这个词在经济中不是等同于生活日常用语

而且，无论因为什么，铁矿石的高价确实起到了拯救澳洲经济的作用

Pippa

楼主好文。大家别吵。澳洲政府三大救市措施现在只施行了两招。第三招酝酿中。既然选择了这里，就选择相信澳洲智库吧

大成

Pippa 发表于 2019-8-7 15:26
楼主好文。大家别吵。澳洲政府三大救市措施现在只施行了两招。第三招酝酿中。既然选择了这里，就选择相信澳 ...

第三招是啥？量化宽松吗

大成

sydneying 发表于 2019-8-7 14:43
感觉现在抄底是在半腰上啊，经济大环境不太支持啊，定价高的很多拍卖流拍，看的人是多，出高价的比之前少 ...

因为大部分人都还沉浸在上涨之前的低谷里，幻想还能捞回那个本可以属于他们的低廉买入价格，可惜，时间不可逆转，幻想破灭的过程也需要时间

Pippa

大成 发表于 2019-8-7 15:28
第三招是啥？量化宽松吗

一 下降基准利率
二  政府海量投资基建
三  放松投资监管政策监管，允许海外投资者加入市场竞争

大成

Pippa 发表于 2019-8-7 15:32
一 下降基准利率
二  政府海量投资基建
三  放松投资监管政策监管，允许海外投资者加入市场竞争 ...

我下次选你当总理，记得放松移民额度

Pippa

大成 发表于 2019-8-7 15:34
我下次选你当总理，记得放松移民额度

这三点是最近澳洲某智库研讨会上央行代表的观点，我只不过引述而已。道听途说，国家机器已经开始征询第三招的操作性。澳洲政府对海外投资的监管非常严格，这个国家其实并不欢迎外资参与本土竞争，尤其是能源领域的垄断行业。第三招放大来搞还是有很大空间的。

Pippa

大成 发表于 2019-8-7 15:34
我下次选你当总理，记得放松移民额度

我想你理解错了。第三招指的并不是个人投资者，与澳洲移民政策无关。

大成

Pippa 发表于 2019-8-7 15:42
我想你理解错了。第三招指的并不是个人投资者，与澳洲移民政策无关。

那就是可以考虑加入一带一路了吗

Pippa

大成 发表于 2019-8-7 15:49
那就是可以考虑加入一带一路了吗

我非常肤浅的理解是政府有意放松海外投资澳洲垄断行业的门槛，引进竞争活化市场，引来海外热钱。不过人民的工资应该会下降了

大成

Pippa 发表于 2019-8-7 15:52
我非常肤浅的理解是政府有意放松海外投资澳洲垄断行业的门槛，引进竞争活化市场，引来海外热钱。不过人民 ...

那并不是什么好事，就如同新州出卖电力行业一样

Pippa

大成 发表于 2019-8-7 15:57
那并不是什么好事，就如同新州出卖电力行业一样

政策设计合理的话，私有化并不一定是不好的。自从新洲私有化电力行业，电力监管机构降低了电力行业的投资回报率约10%，营运成本也下压了20%-30%。能说这不是好事吗？电力的主要问题是电力期货的拍卖监管并没有相应调整，人民依然要承担高额电费。