房产代理不愿意展开的话题

贝雷塔

很多人知道我始终在租房子后，就会问，为什么不买呢？因为现在利息特别低，只要付了一成首期，之后每个月的供款，可能跟租房子的价钱差不多。很多朋友都是这样的想法，甚至有一些才毕了业两三年的朋友，刚打工累积了一点资本后，就蠢蠢欲动想要开始供楼。
　　我不太认同这样的理财计划。这里且不说当前政府的低利息政策以后会不会做改变。就很年轻的时候买楼，供款期往往拖得长，付出的利息其实是相当惊人的。退一步讲，就算每月供款跟租楼差不多，你也需要解决首期的问题。对年轻人来说，这个原始资本的积累并不容易。大学刚毕业，辛辛苦苦都难储到10万，而有了10万之后，50万、100万，就不会像当初那么难。如果你有了刚好付首期的资本就去买楼，便又要从零开始积累。
　　原始资本的积累对以后的财富很重要，越早计划你的财富管理，成功的机会也就越高。另外，年轻人最大的优势是输的起的时间，因此完全可以采取更积极的投资计划。太早买楼，可能会抹杀了这段搏杀时期。过了10年20年，终于供完了一层楼，但是那时候家庭开支已经不少了。再加上人到中年，便会慢慢开始考虑退休生活的财务问题。投资上，接受风险的程度会慢慢转趋保守。理财不善，到了40多岁供完楼的时候，才发现手里只有一套房子，什么都没有。
　　但是如何去投资呢？月供股票可能会是一个既通用亦简单的理财方法。更可以在这个思路上做一些加权调整，具体说就遇上大跌市时，把月供的金额提高，由此趁低价买入更多的股票。而大市急升的时间，则把月供的金额下调。从历史走势来看，这样的方法在安全性与实际收益上，完全有可能超过自住型的房产投资。而这样做的前提是你要能维持住日常收入中的现金流。
     房产投资最“吃人”的地方就是它会吸干你几十年的“现金流”，扼杀你寻求其他投资渠道的可能性。而说到底“可能性”是年轻人最核心的竞争优势！更极端的推论是：年轻人买房就是给老年人的生活买单。因为当老年人失去了工作能力后，他们就只能靠变现他们的资产来维持生活。资产定价越高，对持有资产的人越有利。这样比“年轻人”更具有话语权的“老年人”们就自然会支持编制出这样的规则，一方面推高已经拥有的，以房产为代表的资产价格，另一方面，又用贷款等方式吸干当前正在工作中的，“年轻人”的“可自由支配收入”，从而限制年轻人将剩余资源投向其他方向的可能性。
      总结一下，我的观点是：给年轻人机会就是给未来机会！放在这里这句话可以改成：给移民机会就是给澳洲机会！我呼吁向所有华人中的房产从业人员，眼光放远一点，多尽一些力量向那些拥有资产的人施加影响，而不只是将广大同胞们都往“房地产投资”一条路上赶。在我看来澳洲的未来很大程度上取决与对以后移民的吸引能力，如果能够象美国那样，利用这次金融危机，将以房产为代表的资产价格压下来，好让整个社会，也是每个个人有可能将更多资源投向更具活力的领域，而不是凝固在眼下的这些“不动产”上面“意淫”。是不是才更符合我们大家共同的长远利益？有失才会有得，往后的好日子还长着呢！

chelsea

等你到老的时候， 发现一套房子都没有， 股票又大跌， 你就准备睡大街上吧

shangpin

补充一点：如果你在年轻的时候，已经有松动的资金，也是要买套房的。

  年轻的时候，一边打拼，一边把赚来的拿去买房。

  过了10年，你发现你还是一个很有斗志的青年，并未衰老。

  而更惊喜的是，你会发现，那几套房的价格，已经番倍。

  房子保值，房子能保证10年后和10年前的价值一样，不会跟随货币贬值。

  其实每年房价涨了多少，我就理解为，货币贬值了多少。

floodp

楼主并没有说不买房啊，20多岁的年轻人晚个10年买房，用这段时间的积累做其他投资，本身是很好的想法。

qichxi

那就是创业和炒股票。

否则晚个几年买房，又没有其他升值渠道，那就完蛋了。

Devil_Star

PROPERTY VS SHARE 是澳洲永恒的话题
我觉得没有绝对的对错， 主要看应该怎么做。
房地产中介说的， 世界上80－90％的顶级富豪都或多或少地依靠房地产发家， 可他们没告诉你， 巨富做的不是PASSIVE INVESTMENT；
而挺股票的FINANCIAL PLANNER说， 投资股票给你的长线平均回报是10－12％， 可他们一般不会告诉你， 如果你在周期的顶部杀入， BREAKEVEN的周期很可能会是10年， 20年 。。。 甚至更久

pengwang

似乎有些道理，可是如果过了10年，房价也已经涨了不知道多少，那么这原始的10万首付投资所得到的收益可能又刚好才够首付，加上这十年租房的房租，也不一定划算，而且以现在的扩张速度来看现在买不起的地段10年后更买不起。所以我认为不能说去投资就一定比买自住房划算，要量力而行。

fljrc

我从我自身的经验赞同你的观点，如果在房地产处于快速上升的时候，买房子非常合适，但如果不是这种情况，买房子是否是好的投资就值得商榷，弄不好还会负资产。
这个题目有一点不妥当，房产代理也不是都明白这个道理，他们帮助客人买卖房产，收取佣金，这是他们的工作。我不认为他们可以左右房地产的走势。一个有成熟思想的人不会因为某些房产代理的花言巧语而决定是否买卖房产。

豁然开朗

楼主其实说得很有道理．
但是，人各有志，对喜欢供房的人说了，等于白说，他们还是照样缩紧腰带去供房子，而且有些供一套还不够，继续还要两套，三套，我就认识一个朋友夫妇，日子过得非常节俭，平时去买菜都是坐火车去，不开车为了省油钱．但是我就知道，他俩手上有四套房子，都在供着．．．

贝雷塔

[quote]原帖由 Devil_Star 于 2009-6-6 10:52 发表
PROPERTY VS SHARE 是澳洲永恒的话题
我觉得没有绝对的对错， 主要看应该怎么做。
房地产中介说的， 世界上80－90％的顶级富豪都或多或少地依靠房地产发家， 可他们没告诉你， 巨富做的不是PASSIVE INVESTMENT；  

       谢谢大家的热烈讨论！其实，就象楼上的一位TZ说的，我并不是反对买房，只是反对现在有些地产代理宣扬“任何时候都是投资房地产的时机”的蛊惑。
       我有个比方：买房就象是拼命读书做乖乖孩子，更可喜的是你在着念书上还有天分，于是老师夸，同学赞，家长眉开眼笑。然后再进名校就此结识上权贵，毕业后高官任座骏马任骑........。我当然同意这是条让人羡慕的路径，但每个念过书的人知道，在这条路上也有大把头悬梁锥刺股，辛辛苦苦10多年，最后大学毕业后仍找不到工作的人。
       不买房有点象学校中被边缘话的孩子，比较孤独，缺少关注，在成功前只有很少的同行人，更没有喝彩.........。但我们也同样知道，走在这些道路上的人中也不乏以后大有成就的。
       如果我们意识到原来每个人都可以通过选择来向外界施加影响， 那么，开发商是不是就要多花点心思想想“如何才能造出更便宜的房子，这样才能让更多的人愿意买”？地产代理是不是就要在实际的服务下更工夫，而不是靠吹牛来制造恐慌的抢购气氛？房东们是不是会稍微收敛点，不再座地起价，一副你爱要不要的嘴脸？
       如何才能做到呢？我的回答很简单，有选择才有尊严！如果你想得到合理价格的交易，如果你想得到更好的服务，如果........。保留你选择的权利，这是你与他们平等商讨的前提。

我是老人

房产只是资产分配的一种选择.

要命的是. 有时候,会变成人狂热的理想.

winsion

原帖由 我是老人 于 2009-6-6 16:20 发表
房产只是资产分配的一种选择.

要命的是. 有时候,会变成人狂热的理想.

是阿，不单是理想。有时候觉得好像房产才是投资的唯一出路，这个未免太狭隘了吧。

shangpin

房产投资是最简单，而且现金回流快的，所以普罗大众都选。

chelsea

原帖由 shangpin 于 2009-6-6 16:32 发表
房产投资是最简单，而且现金回流快的，所以普罗大众都选。

你说是股票才对吧， 房地产主要是LEVERAGE高， 投资6万， 有可能赚12万

oasisspirit

原帖由 chelsea 于 2009-6-6 21:20 发表


你说是股票才对吧， 房地产主要是LEVERAGE高， 投资6万， 有可能赚12万

LEVERAGE  正点 :)

贝雷塔

最近观察到一个现象，有报道说：悉尼新建房的开工数量降致历史低位，会不会意味着什么，请大家一起过来“把把脉”。
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。
为什么现在大家的收入负担不起好价钱？——因为房价与收入的比值太高了。
为什么房价与收入的比值太高了？——因为房价被高估了。
这个逻辑通吗？请大家指正。谢谢！

madling

原帖由 chelsea 于 2009-6-6 06:50 发表
等你到老的时候， 发现一套房子都没有， 股票又大跌， 你就准备睡大街上吧

你怎么总是出口不逊~! 从来不从探讨的角度直接以高姿态的批评或者泼冷水~~看到
你好几个回覆都是此类风格~心态很不好~~嫁人了没有？给你找个？

applenet

又要吵起来了, 就事论事好不好?

北风

这是好帖子啊
主贴和回帖都写得很好

语阁

股票，真正赚的人有多少，有没有什么统计？我认识一个，来澳洲10多年了，没买房子，股票赚没有，据说每年分红还是不错的，但到现在还没买房子，我也不好意思问他到底赚没赚

tonyju626

原帖由 语阁 于 2009-6-9 16:54 发表
股票，真正赚的人有多少，有没有什么统计？我认识一个，来澳洲10多年了，没买房子，股票赚没有，据说每年分红还是不错的，但到现在还没买房子，我也不好意思问他到底赚没赚

hehe, go http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=152501&extra=page%3D1

country

罗卜,清菜各有所爱,

sunball

原帖由 country 于 2009-6-9 17:04 发表
罗卜,清菜各有所爱,

房子，一般7年能翻番，

现在看来，其实房子比股票保值，你看房子现在跌了多少，股票跌了多少？

yingwei..suoyi

那你有没所有见过股票在一两年内翻几倍？

country

有个朋友2005年买了个房子40W,2008年他的隔别相同户型的房子卖了56W,
回报40%.股票有这样好的回报吗?

shangpin

原帖由 country 于 2009-6-9 19:03 发表
有个朋友2005年买了个房子40W,2008年他 的隔别相同户型的房子卖了56W,
回报40%.股票有这样好的回报吗?

3年的回报才40%？

每年是多少？ 13%？

股票也不是不好赚，我10年前买的股票，后来遗失了开户卡，一放就是10年，现在，股息分红，都3000多了，

买的时候是2块多，最高去过38块。

我不懂股票，就那么玩过一次。

Devil_Star

我个人觉得说房价7年番一番的理论值得怀疑， 基本上这种说法的坚定拥护者有过半是从事房地产相关行业的人员。 03－04年值80W的KELLYVILLE HOUSE， 07－08年被压到50W的不少， 不知道要等多少个7年才能重新进入翻番的轨道。

新房开工数量新低， 其中一个因素是银行对房地产开发商的LVR普遍从PRE-GFC的70%降低到60%， 不少房地产开发商一直都是用DEVELOP WITHOUT USING YOUR OWN MONEY的形式进行开发的， 早前MEZZANINE FINANCE MARKET被搅和了， 没戏； 现在贷款从70％降到60％， PRE-SALE的要求又增加， 开发的钱从哪里来？EQUITY FUND RAISING就不更用想了， 看看现在MIRVAC和AUSTRALAND的股价就已经够吓人了。 我老板做PROPERTY DEVELOPMENT的经验是， 你可以在熊市准备好申请DA和CC的材料， 但千万别随便把钱投进入， 直到经济数据开始稳定复苏才开始建会安全很多。 小的HOUSES/UNITS/FACTORY/OFFICE PROJECTS半年FAST TRACK， 大中型商业住宅用1－2年建， 房地产牛市一般至少持续4～5年， 这样可以做到游刃有余。

Devil_Star

原帖由 shangpin 于 2009-6-9 19:10 发表


3年的回报才40%？

每年是多少？ 13%？

股票也不是不好赚，我10年前买的股票，后来遗失了开户卡，一放就是10年，现在，股息分红，都3000多了，

买的时候是2块多，最高去过38块。

我不懂股票，就那么玩 ...

还没算BUYING, SELLING和HOLDING COSTS， 如果算上， 怕和存银行差不了多少。 这几年好几个月份网上存款利率在7－8％之间。

yingwei..suoyi

原帖由 country 于 2009-6-9 19:03 发表
有个朋友2005年买了个房子40W,2008年他的隔别相同户型的房子卖了56W,
回报40%.股票有这样好的回报吗?

transaction fee 算了吗？ occupancy fee 算了吗？

你拿个别情况来说。。。。 那我也那一个吧： http://finance.yahoo.com/q/hp?s=GOOG

也是40%。。。。但是是三个月。。。。

Devil_Star

不过话又说回来， 能长期做股票赚钱的人估计也是不到10％，要一两个月内赚50％－几百PERCENT并不难， 难的是持之以恒地赚钱。 要在10年内每年平均回报是20％以上的才算是股票达人， 不过这样的人怕不到股民数量的5％。