Offset 里的钱倒底怎么抵

Qmzt

1，自住房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有50W。你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息不能抵税。

2，自住房，，，，贷100W，有offset。Top up 了50W，某干年后你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能抵税。

3，投资房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有50W。你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能不能抵税(有的说能，有的说不能)

4，投资房，，，，贷100W，有offset。top up 50W，某干年后你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能抵税

那么，3，倒底能不能抵？

y12345678

3可以，但是好奇怪，投资房用offset干什么呢？很少人这样吧

逆鳞龍

投资房的抵扣税务取决于你的投资房的现金流，你要是正租金现金流回报（含投资房其他方面支出一起和折旧费）那自然不能抵扣什么甚至还要算作你的收入，反之则可以抵扣。和你不再留存资金在账户上关系不大，你不留存了自然投资房产生更多利息相应地出现负收益就可以抵扣。

steven_sa

3可以抵，自住房的offset主要是资金使用方便，和税无关。

逆鳞龍

y12345678 发表于 2019-4-6 10:52
3可以，但是好奇怪，投资房用offset干什么呢？很少人这样吧

有多余存款放在其中减少利息

披着马甲来上网

逆鳞龍 发表于 2019-4-6 11:03
投资房的抵扣税务取决于你的投资房的现金流，你要是正租金现金流回报（含投资房其他方面支出一起和折旧费） ...

你好像回答的和他问的不是一回事

lotus-fan

davydc

我就想知道你妈是谁？

ivy-liao

3可以

xiaoyuewanli

不懂，同问！

豆丁

1，自住房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有50W。你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息不能抵税。
不能抵税，因为是自住房。offset account不会改变original loan的deductiability.


2，自住房，，，，贷100W，有offset。Top up 了50W，某干年后你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能抵税。
top up相当于开了一个新的loan,这个loan能不能抵税取决于其本身的用途是否满足抵税条件-income earning activity

3，投资房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有50W。你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能不能抵税(有的说能，有的说不能)‘
可以抵税，原因和1同理，offset account不会改变Original loan的deductiability. 因为原本的loan是投资房可以抵税，因此拿50W投资，或者哪怕是private use都不会印象其退税。，


4，投资房，，，，贷100W，有offset。top up 50W，某干年后你拿这50W投资，那么贷款账户里多产生的利息能抵税
top up是一个brand new loan,和2是同等情况

walk away knowledge - offset account不会改变original loan的deductiability

melmonash

豆丁 发表于 2019-4-6 12:03
1，自住房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有 ...

你是会计?

sky3g

豆丁 发表于 2019-4-6 12:03
1，自住房，，，，贷100W，有offset。自己每年存点往offset，你妈又给点，存offset里，某干年后offset里有 ...

2，top up出来的钱用于投资可以抵税。有个问题，如果top up出来的钱短期内没有立刻投资，投资发生在1年以后。没有投资的时期放在了offset里saving interest请问一年以后投资使用到这比top up的钱还能抵税吗？
谢谢

逆鳞龍

披着马甲来上网 发表于 2019-4-6 11:05
你好像回答的和他问的不是一回事

看最后一部分

豆丁

sky3g 发表于 2019-4-6 16:20
2，top up出来的钱用于投资可以抵税。有个问题，如果top up出来的钱短期内没有立刻投资，投资发生在1年以 ...

2，top up出来的钱用于投资可以抵税。有个问题，如果top up出来的钱短期内没有立刻投资，投资发生在1年以后。没有投资的时期放在了offset里saving interest请问一年以后投资使用到这比top up的钱还能抵税吗？
谢谢

这句话我帮你重新说一下啊。新top up的loan用来抵消非income earning activity的自住房的利息 。

豆丁

melmonash 发表于 2019-4-6 13:01
你是会计?

是的。好说 好说

LMLM

豆丁 发表于 2019-4-6 17:07
是的。好说 好说

合并问题

投资房有50万贷款，offset 20万。 如果用offset 20万买股票，或者作为首付买另外投资方， 这20万产生贷款利息 应该算到第一个投资房的成本，还是归入后面投资项目的成本？

请指教

豆丁

LMLM 发表于 2019-4-6 17:50
合并问题

投资房有50万贷款，offset 20万。 如果用offset 20万买股票，或者作为首付买另外投资方， 这20 ...

投资房有50万贷款，offset 20万。 如果用offset 20万买股票，或者作为首付买另外投资方， 这20万产生贷款利息 应该算到第一个投资房的成本，还是归入后面投资项目的成本？

请指教
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Offset不会改变原本那个loan的抵税情况。从Offset取出的20万，产生的贷款利息并没有改变投资房Loan本身的抵税情况，因此只能用来抵消投资房的收益

换一个情况，如果不是Offset，而且从投资房top up出来20万。这20万在税务上的处理就截然不同了，虽然其secure的房产还是投资房，但ATO的眼中是独立于原本投资房50万贷款的一个额外贷款。这笔20万的新贷款如果是用来做income earning activity例如投资股票或者购买另外一个投资房，就可以用来抵消股票或那个投资房的收益。如果用来购买非income earning activity例如购买自住房，那么就不能抵税。

最后说一点，钱存在任何一个支付利息的every day account,哪怕利息是0.00001%也算是income earning activity哦。

LMLM

豆丁 发表于 2019-4-6 18:03
投资房有50万贷款，offset 20万。 如果用offset 20万买股票，或者作为首付买另外投资方， 这20万产生贷款 ...

总结一下，

投资房offset 钱拿出来，  视同自己拿出来现金。干啥都行。不管投资，消费，自用，  对应账户多产生的利息，只能归在第一个投资房的开支。

贷款refiance 贷出top贷款，投资用，可以抵税到投资的项目，消费/自用 完全不能低税。

sky3g

豆丁 发表于 2019-4-6 17:06
2，top up出来的钱用于投资可以抵税。有个问题，如果top up出来的钱短期内没有立刻投资，投资发生在1年以 ...

我的问题时一年以后这笔钱用于投资了可以抵税吗

Pandaroo

学习

willsky

学习了

我在大象房

sky3g 发表于 2019-4-6 18:24
我的问题时一年以后这笔钱用于投资了可以抵税吗

理论上超过半年，就不行抵扣了，因为时间太长，说明当时贷款的目的不是用于一年后的投资

格美

1 的情况下，offset 账号里的钱，做文件先还给银行，再抵押出50万做投资，我估计是可以抵税的。

opxiaozi

大神分析的很到位

Qmzt

格美 发表于 2019-4-10 16:29
1 的情况下，offset 账号里的钱，做文件先还给银行，再抵押出50万做投资，我估计是可以抵税的。 ...

这个方法怎么操作

格美

Qmzt 发表于 2019-4-11 12:31
这个方法怎么操作

找银行谈，先换掉自主房贷款的一部分，再做文件，抵押自主房，一部分留着自主房的账户，一部分贷款50万做投资，另外设立一个投资账户。相当于你描述的情况2 的延后版。

我暂时没有这个需要，没有具体操作过，凭着信息理解的。

YW2013

豆丁 发表于 2019-4-6 17:03
投资房有50万贷款，offset 20万。 如果用offset 20万买股票，或者作为首付买另外投资方， 这20万产生贷款 ...

请问，如果只有一个自住房，然后refinance，从自住房增值的部分贷款一些出来买投资房，这些贷款出来的买投资房的钱可以退税吗？

Leon2018

投资房你去offset干嘛……

zxy1234

自住房里有100万loan, offset 里有80万，如果拿出60万去炒股票。这60万的利息可以用来抵消股票的盈利吗 或作为cost. 对普通的investor 和 trader 都是一样吗？