由供需关系分析房价，个人认为房价也许还会跌，但不会暴跌了

glk47

经济学课本第一节，就讲了价格是由供给和需求决定的。供给大了跌价，需求大了涨价。房子也一样。

很多人把这条定理当作考点，一背，一考，完了。其实他可以解释悉尼墨尔本房价的所有现象。足迹地产神人多多哥哥就是这条定理的坚定拥护者。现在我也是。

需要澄清一点的是，需求和欲望是不同的。比如我是屌丝，我想买mosman的海景房。我这种叫欲望，没有购买力不构成需求。

开始正文：

1. 利率房价关系

大家都说利率是决定房价。其实跳了一步。利率一涨，买家银行贷款能力下降，所以购买力下降。买家原本有mosman买房的需求，利率一涨，就变成只是欲望了。所以需求下降。卖家方面，利率一涨，有一部分人贷款还不起了，只能卖方，供给增加。所以综合来讲，房价下跌。

所以利率只是影响了供需关系，才影响了房价

2. 这次下跌和利率无关，是政策行为

这次下跌不同。银行收紧贷款，买家购买能力受限，所以需求降低。再看供给侧，利率基本没怎么涨，不至于引起大量抛盘。所以供给不变。最终也是价格下降，但相比利率上涨带来的破坏性小了一半。再仔细想想，贷款已经收的很紧了，没什么继续收紧的空间了。所以需求下降空间不大了。所以房价不会再大跌了。

3. 如果涨息，房价跌。如果降息，房价几乎不会受影响

如前所术，如果涨息，房价跌。

如果降息的话，不会刺激购房需求了，因为反正都是贷不到款。降息对供给侧影响也不大，降息虽然能减少屋主的贷款，但不会减少断供的人数。因为断供的人数已经很低了。所以降息减少供给。综合来讲，降息不影响供需，所以不影响房价。

4. 工党取消负扣税已经没影响了

取消负扣税，主要影响投资者。对投资者的需求来讲，现在tmd投资需求已经是0了，取消了还是0。对投资的供给侧来讲，负扣税取消是grandfather的，不会导致现在房东断供而抛售。所以综合来讲，取消负扣税不影响房价

5 皇家委员会已经没有负面影响了

去年下半年天天讲皇家委员会怎么怎么，最后报告出来了就是一个屁，啥用都没有。贷款已经很紧了，不会因为皇家委员会变的更紧了。所以不影响需求。显然，皇家委员会和供给侧关系不大。

6 移民

很多人把移民归到需求侧。其实不一定。没有购买力的移民只能增加购房的欲望，而不是需求。只有一部分移民会转化为购房需求。至于多少能转换为需求呢？找不到数据。所以只能说移民对房价的影响是要打个折扣的，可惜不知道要打多少折扣。




综上所述，貌似需求已经极低了，而且没有大量供给增加的迹象。所以房价应该会稳定了。

foretribe

关键还是看需求，现在应该是需求旺季，每年2，3月都是需求旺季。但是到了9, 10,11，12月就是需求淡季了。如果需求旺季每次拍卖成交只有200套成交，淡季会不会更淡？只有100多套成交？
关键还是看成交量是不是能有效的放大，其实每次清空率就是这个意思。
我觉得看房的人多，买房的人少。市场观望气氛还是很浓的。
如果有重大利好，比如降息。不过我觉得不可能，最近菜价又涨了，cpi起来了联储还要降息？
成交量有效放大，会结束下跌。
如果成交量还是不能有效放大。我看好继续下跌。

foretribe

去年3月3日：

801套房屋参与拍卖，482套拍卖结果上报，售出359套，清空率为65%，拍卖总价值338,502,750澳元，房价中位数130.5万澳元；

今年3月2日：

悉尼：587套房屋参与拍卖，320套拍卖结果上报，售出249套，清空率为65%，拍卖总价值214,124,000澳元，房价中位数127.75万澳元；

成交总价是去年的2/3, 说明成交量下降。
这个位置实际上是很多卖家惜售，但并不是房产市场转好的迹象。

pan123au

foretribe 发表于 2019-3-2 23:05
关键还是看需求，现在应该是需求旺季，每年2，3月都是需求旺季。但是到了9, 10,11，12月就是需求淡季了。如 ...

每年的旺季在春天，9～11月份

猫儿不笨

工党上台的话对银行态度会有不同
移民起码影响房租，进而影响房价。不少新移民2年内就可以买郊外的房，有的一来就买大房
不过移民数量并没有怎么减少
倒是某些外来资金的困难，只会继续加重

xkh

不闻窗外事只读圣贤书。多看新闻 正在暴跌！

foretribe

pan123au 发表于 2019-3-2 23:21
每年的旺季在春天，9～11月份

是不是去年9-11月份拍卖成交量出奇的低？

企鹅男孩

还要考虑购房者对市场的信心

很多人并不是有需求就会马上去买房

如果房价呈现下跌态势，购房需求就会被暂时压制

如果预期不会下跌了，需求就会释放出来

如果预期上涨，需求会井喷释放

ling2

分析得出来市场还有啥好玩的呢

cutebaby

同意 会继续下跌的

PPAP

你说了等于没说，看租金房价比就知道，100万的房子租1000,80万的房子租800，这就可以买

jack9889

foretribe 发表于 2019-3-2 23:05
关键还是看需求，现在应该是需求旺季，每年2，3月都是需求旺季。但是到了9, 10,11，12月就是需求淡季了。如 ...

一看你就是地产小白，在这里混淆视听。

传统的地产旺季是澳洲的春天，就是9，10，11这个三个月，买卖非常活跃，而且很多人会抢在圣诞节前Settle搬入新家，有的投资客要在年底前出货避免土地税。

圣诞节后的1，2，3，4月都是最淡的季节，澳洲人度假回来，几乎很少人卖房或卖房。

如果你看政府的地产交割记录，大约67%的的House交割都在每年的下半年，很小一部分在上半年。

jack9889

foretribe 发表于 2019-3-2 23:39
是不是去年9-11月份拍卖成交量出奇的低？

9-11月全年最旺，成交量是全年最高，怎么到你嘴里成了成交量出奇的低了。

2-3月都交易量是全年最低，到你嘴里成了最旺季节了。

huzhenxin

需求有，银行不给贷款才是时下的问题。为什么？过去贷款太松，给了不该给的人，现在怕那些人还不起，坏账，所以正常有资格的人也难贷了。需求减少是有，但是不是根本问题。

glk47

xkh 发表于 2019-3-2 23:24
不闻窗外事只读圣贤书。多看新闻 正在暴跌！

你说的是你自己把
我每周都去看房。新闻人人都看，有几个人真的去看房？看新闻应也是在“窗内”完成的把

glk47

企鹅男孩 发表于 2019-3-2 23:58
还要考虑购房者对市场的信心

很多人并不是有需求就会马上去买房

这个赞同。

xuemeipi

我也认为不会暴跌了，但是还会阴跌很久很久，至少两到三年。除非是自住刚需，没有必要再买房了。

labixiaoxing

huzhenxin 发表于 2019-3-3 09:52
需求有，银行不给贷款才是时下的问题。为什么？过去贷款太松，给了不该给的人，现在怕那些人还不起，坏账， ...

对！

funnyfish

没什么好担心的，只要移民继续来，建筑行业开工继续降低，新房建造速度放慢，就不愁租，最好都是租房子别买才好了，再跌跌可以接着入便宜货

zunreal

jack9889 发表于 2019-3-3 09:31
一看你就是地产小白，在这里混淆视听。

传统的地产旺季是澳洲的春天，就是9，10，11这个三个月，买卖非 ...

你这也是胡扯了，看看历史上有多少超级星期六在3，4月的

最淡的房产季节在冬季

xkh

glk47 发表于 2019-3-3 10:30
你说的是你自己把
我每周都去看房。新闻人人都看，有几个人真的去看房？看新闻应也是在“窗内”完成的把 ...

新闻都是统计数据，你要看新闻你就不用当专家来发表你自己的高见了