vic Epping投资建高密度联排的前景

柳七

大家看看这么做长期投资的前景如何，谢谢！
在离Epping Vic火车站300米的静街投了一块地。打算起7个3房3卫3层单车库的联排，全部hold在手里，做出租。 地和造房总价在250万左右。 预期租金450一周一套，总共16万一年。

lunagal

看上去可行
除了这区名声不怎么样

柳七

lunagal 发表于 2019-3-1 09:15
看上去可行
除了这区名声不怎么样

售出的话50多万一套，看起来能赚100万，但扣掉税也就几十万，所以考虑整体hold在手里出租，省了subdivision和bodycorp的费用，每年有靠20万收益，再做做负扣税和折旧，感觉是cash cow. 周边地铁，中小学，大学（RMIT，Melb polytech）,商业中心，医院，大公园都在步行5分钟以内。中介说出租很容易

stella_hq

柳七 发表于 2019-3-1 09:24
售出的话50多万一套，看起来能赚100万，但扣掉税也就几十万，所以考虑整体hold在手里出租，省了subdivisi ...

你的造价也太高了吧。你造七个，我感觉20万一个差不多了。

柳七

stella_hq 发表于 2019-3-1 09:35
你的造价也太高了吧。你造七个，我感觉20万一个差不多了。

咋七杂八费用不少的

stella_hq

柳七 发表于 2019-3-1 09:41
咋七杂八费用不少的

是我看错了，我看成七个联排250万。 包括地，还可以的，我觉得你的计划不错。

sapsky

你都考虑的那么好了，还问？ 个人感觉造价很低，利润很高，前景很好。这回答可以吧？

柳七

sapsky 发表于 2019-3-1 09:52
你都考虑的那么好了，还问？ 个人感觉造价很低，利润很高，前景很好。这回答可以吧？ ...

谢谢，就是想听听各位的意见，自己一个人的想法难免有欠周全。

闻樱

听起来很不错，这地方应该容易租出去

wmel

恶心的群租屋

funnyfish

厉害了，如果没贷款的话，这辈子吃穿不愁了

gordonye2000

Just do it

arthurkw

可以啊，epping前景还不错，离车站300米有些近了，但是出租的话应该不难。

lg2000

楼主，房子建的如何？

柳七

lg2000 发表于 2021-5-3 16:42
楼主，房子建的如何？

还没建呢，资金还没到位????

lg2000

柳七 发表于 2021-5-3 17:11
还没建呢，资金还没到位????

祝好运????

mxlancer

要看你资金能力,这样不分地不卖如何做贷款

你要是全现金去做那没所谓

但即使你全现金做, 一年纯租金收入也就13,4万(已经不算租金拖欠,租不出的情况),投资受益率5-6%,还要扣税

若非全现金做,你扣掉贷款利率,还有多少可以赚?

raywang5

长期的话一般都没问题，北边政府的planning已经批到离epping再往北10公里以上了。开发一般是买块地hold个3-5年再开发，然后第二次买地是第一次的开发时间时间久了这利润就套开了。
epping那边有costco不会差，大集团在开发的地方都是做好调研才去做的，他们不会care什么口碑不好，投资和这些emotion的决定没有关系，就是hard numbers calculation。那边黎巴嫩和印度人多一些，出租可以，但是推荐找中介管理不要自己管理，自己管理会找事情尤其看到有钱的中国人，而且你的中介不能是印度人，得找preston那边找个local白人来搞，还得是有些经验的，有些小年轻中介管理会和房客串通修小东西拿中间提成，虽然花点中介管理费用，但也是可以抵税。如果哪套前景不好，过1年后再卖，这样不用支付卖的时候的gst，按2手房卖，不按新房卖。

p.s不过火车站附近的sercuirty要额外重视一下这样好租，因为流动大，会有那些胸孩子涂鸦，还有些小偷这种。

柳七

raywang5 发表于 2021-5-5 10:11
长期的话一般都没问题，北边政府的planning已经批到离epping再往北10公里以上了。开发一般是买块地hold个3- ...

金玉良言！

柳七

mxlancer 发表于 2021-5-4 12:00
要看你资金能力,这样不分地不卖如何做贷款

你要是全现金去做那没所谓

主要还是看成本。买的早，地价还算便宜。现在就是想把造价控制下来。

raywang5

柳七 发表于 2021-5-5 18:00
主要还是看成本。买的早，地价还算便宜。现在就是想把造价控制下来。

对，在市场里的时间剩余入场时间

mxlancer

柳七 发表于 2021-5-5 18:00
主要还是看成本。买的早，地价还算便宜。现在就是想把造价控制下来。

控制下来这事我看难

现在所有材料都在涨,建筑成本根本就是水涨船高

谁盖房谁知道