已经PAID-OFF的房子和有贷款的房子在房价跌的时候哪个比较惨

littledoudou

如果同样是100万的房子，现在跌到80万，这两种情况哪种比较惨

情况一是房子已经PAID-OFF了
情况二是房子还有80万贷款

我总觉得全款付清的房子和还有80%贷款的房子在下跌的时候赔的情况应该是不一样的，但是又说不上来哪里不一样，请大家说说哪种赔的比较惨

sparkz

情况二

杠杆将放大损失/收益

jacsonlin

没卖都不惨，一卖都惨。

sydfuzhou

哪种比较惨我不知道但是两者在心态上肯定是截然不同的，谁能坚持到最后谁就是赢家呗。

qqangela

应该是第二种情况，
第一种， 如果自住， 没还款压力， 完全没有影响， 投资， 相同， 可以一直扛到房价上涨，即使期间租不出去也没太大影响
第二种， 80万的利息是实实在在的， 如果扛不到房子上涨， 那就是赔多少的问题。 如果投资， 即使上涨，也必需要涨过你的total Lost 才是赚的

jack9889

我来给你分析一下，比如现在已经跌了20%，付全款的也许可能卖房收回本金了，贷款的人肯定是留房子，因为卖了房子一分钱收不回来，还要再贴钱进去。

房价再跌50%，付全款的要损失50万，而贷款的人依然损失个首付20万，其它损失可以让银行承担(具体算法以前讨论过了)。

yookehoo

贷款80%的，offset账户里有多少钱？

funnyfish

jack9889 发表于 2018-11-30 08:22
我来给你分析一下，比如现在已经跌了20%，付全款的也许可能卖房收回本金了，贷款的人肯定是留房子，因为卖 ...

银行承担？！ 咋可能，如果80w贷款，70w卖了，本金拿不回，还欠银行10w

不过你的假设都是在卖房基础上的

funnyfish

只要不卖房子，两个都没任何影响，只是心理作用罢了，人家有房的该干啥干啥，有贷款的担心加息就锁一下，只要利率不到8%以上没啥好慌的。

第二个，如果银行评估房价跌超过贷款额度，有可能会要求不差额的。不过目前还没看到谁被银行call过

综上所述： 空军们还是不要YY 啥崩盘啦～ 啥房东跳楼啦之类的，人家不卖，你们不还是得眼巴巴看着

jack9889

funnyfish 发表于 2018-11-30 08:43
银行承担？！ 咋可能，如果80w贷款，70w卖了，本金拿不回，还欠银行10w

不过你的假设都是在卖房基础上的 ...

你别激动，澳洲信用社会和中国完全是不一样的。

请学习:

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 5873&mobile=yes

funnyfish

jack9889 发表于 2018-11-30 08:53
你别激动，澳洲信用社会和中国完全是不一样的。

请学习:

你这帖子我看过

Clovelly12

在情况二发生时，银行还会让你持有房产吗？

qqangela

jack9889 发表于 2018-11-30 08:53
你别激动，澳洲信用社会和中国完全是不一样的。

请学习:

这个帖我有看过， 里面是的也是对的， 但是我一点我觉得那个帖没有说， 我感觉是最重要的就是你去申请破产的条件，
假设是，房子100万， 你欠了80万， 交了20%， 现在即使跌到了40万， 或者更低， 你还款额是不变的， 你要破产，首先要证明你没有还款能力了， 比如你没工作了等等， 可是银行会给你免还款期，来阻止你申请破产。给你找工作的时间。 你不可能把工作都辞了就因为房价跌了。 而那些一开始就做假贷款的， 或许可以， 但应该有其他法律如恶意骗贷之类的牢狱之灾。
个人觉得，破产法令是有，但是对华人普通的房东，没太多用处。  大多还是针对做生意的。

jack9889

qqangela 发表于 2018-11-30 09:35
这个帖我有看过， 里面是的也是对的， 但是我一点我觉得那个帖没有说， 我感觉是最重要的就是你去申请破 ...

你还是中国思维，再澳洲如果你一旦资不抵债了，马上可以申请破产而免除债务，不需要证明什么有没有工作了没有收入来源了。在三年破产期内，你仍然可以用你的基本收入保障基本生活。每年越有3.2万澳洲人申请个人破产。

有一点你说对了，银行最怕业主破产，因为他们要不回债自己就要承担损失，所以在业主遇到困难时候，会帮助他们走出财务困境。

qqangela

jack9889 发表于 2018-11-30 09:45
你还是中国思维，再澳洲如果你一旦资不抵债了，马上可以申请破产而免除债务，不需要证明什么有没有工作了 ...

你的观点是错误的：

你要申请bankruptcy 只有两个办法：
1） voluntary bankruptcy, prensnting your debtor’s petition, your petition may not be acceptable if it appears from the information that is lodged with the petition that you are likely to be able to pay the debts, and you are either avoiding payment off particular debts or have bankruptcy previously. 还有就是，you can pay within reasonable time, 房屋贷款可都是30年的贷款期。
2) 别人申请你破产，这里就不讨论了。

所以不是说你资不抵债就可以bankruptcy 的。 你是要证明你完全无法承担了。 银行是会有很多的办法让普通的房东破不了产， 如果破产对他们不利。

littledoudou

看了大家的分析，我总结一下，大家看看是不是这个意思：

如果房子不卖，是自住房，涨跌影响都不大，当然涨了更好，有机会换更好的房子或者TOP UP出来进行投资。

如果在下跌的时候卖房子，那么有80%贷款的损失会更大，因为除了首付款的损失和80万贷款额度的损失同时还得支付房子卖出之前的利息，也就是多了利息的损失。

所以全款买房尤其是自住房还是比贷款买房有优势的，抗跌能力更强

babymonkey

funnyfish 发表于 2018-11-30 08:43
银行承担？！ 咋可能，如果80w贷款，70w卖了，本金拿不回，还欠银行10w

不过你的假设都是在卖房基础上的 ...

可以不还，破产了事

babymonkey

qqangela 发表于 2018-11-30 10:21
你的观点是错误的：

你要申请bankruptcy 只有两个办法：

没工作不就完了，有十多万工资还不起贷款的人一点都不少，鬼佬的消费真得高

chp0124

涨也好，跌也好，房子不卖掉等于空谈。

tony_wang99

jack9889 发表于 2018-11-30 09:45
你还是中国思维，再澳洲如果你一旦资不抵债了，马上可以申请破产而免除债务，不需要证明什么有没有工作了 ...

不要把破产说的这么简单， 工资超过6.5 的部分要拿出来还款，3年是三年起， 清盘公司可以随便延长到5 年。 还有就是这个破产记录会跟着一辈子， 不管多久，都可以看到这个人破产过。

qqangela

babymonkey 发表于 2018-11-30 15:48
没工作不就完了，有十多万工资还不起贷款的人一点都不少，鬼佬的消费真得高 ...

最早的税收规则是资本家/贵族提出和自定的，资本家用笼统一点的说法就是做生意的 和上流社会的人。
他们提出的规则在很多方面是保护他们的。
而普通的买卖房屋，包括投资房是不属于生意的范畴的， 当房东问银行贷款的时候， 主动全就已经在资本家的手上了。 如果形势不好， 在你想申请破产很早之前， 银行早就使用第2个办法，强迫你破产了。 根本不太会等到让你自己去申请破产。
就是因为鬼佬的高消费，所以他们贷款比较难。

babymonkey

qqangela 发表于 2018-11-30 16:19
最早的税收规则是资本家/贵族提出和自定的，资本家用笼统一点的说法就是做生意的 和上流社会的人。
他们 ...

在澳洲一般人还是情愿还债的，毕竟破产记录背一辈子，很多人在破产前是进入Part 9挣扎还债了，资本家也不想血本无归。每一个破产者的背后都有很多个在insolvency agreement里面挣扎的人，鬼佬欠钱真得厉害

funnyfish

babymonkey 发表于 2018-11-30 15:46
可以不还，破产了事

我看过他之前关于破产的帖子，为了长远考虑，绝对不能破产，人生有几个5年10年

qqangela

littledoudou 发表于 2018-11-30 15:02
看了大家的分析，我总结一下，大家看看是不是这个意思：

如果房子不卖，是自住房，涨跌影响都不大，当然涨 ...

大体正确， 买自住房， 我个人意见， 最好越快把房贷还清越好。 因为自住房没有增值税，所以， 你交的利息越少， 当你卖了房所到手的就变相的越多。
投资房因为有负扣税， 所以只要还到一定程度就不用还了。 那个点，每个人都不一样。 要自己算。

qqangela

babymonkey 发表于 2018-11-30 16:53
在澳洲一般人还是情愿还债的，毕竟破产记录背一辈子，很多人在破产前是进入Part 9挣扎还债了，资本家也不 ...

同意

qqangela

funnyfish 发表于 2018-11-30 18:16
我看过他之前关于破产的帖子，为了长远考虑，绝对不能破产，人生有几个5年10年 ...

他那个帖，就和叫别人不停的加大杠杆买楼花， 差不多。 只说一部分真话，隐瞒另一部分。

HXG

这个命题太抽象了，什么叫惨？净资产流失？短期盈亏？长期盈亏？还是纯粹的心理层面？这房子是自住还是投资？不一样的背景和经济状况，会有不一样的答案。

闻樱

房价已经跌了，但贷不出来款，还是买不起，比较惨。

littledoudou

HXG 发表于 2018-11-30 20:01
这个命题太抽象了，什么叫惨？净资产流失？短期盈亏？长期盈亏？还是纯粹的心理层面？这房子是自住还是投资 ...

我想问的是如果是自住房的话，全款买的和80%以上贷款买的在楼市下跌的大背景下哪个损失多，包括净资产流失，当期（在下跌市场下出售）的损失哪个大。

如果是长期盈亏，我想如果是自住房，大家都是长期持有的，可能只有等老了才考虑DOWNSIZE之类的，只要不急着卖就不会选择在市场下跌的时候出售，所以长期来看不应该亏，只是赚多赚少的问题。

至于心里层面那就因人而异了。

kov

房价涨的时候，买不起；房价跌的时候，贷不到款；------------归根结底，租房快乐！