悉尼CBD办公室物业

飞儿

我就听娃的同学家长说这类物业 capital gain 也很不错，也听过实例，其他的不太了解。

好奇有没有同学感兴趣讨论一下，比如现在的回报率，增值前景，受到的网络冲击，持有成本等等。。。诚意学习

dingyipu

之前不错的，但是不知未来如何。Turnbull家里关系这么硬，唯一一次地产投资失败就是商业地产，涨也勃焉，降也忽焉。

飞儿

dingyipu 发表于 2018-9-23 07:30
之前不错的，但是不知未来如何。Turnbull家里关系这么硬，唯一一次地产投资失败就是商业地产，涨也勃焉，降 ...

好奇他具体是投哪里失败了。。

放眼望去，那些世界级的地产大财团，多数以商业地产为主。。啥时咱也能拥有一整栋商业楼就好了。。

悉尼CBD就那么点地，，位置优越，长远还是看好的，可能入市时机很关键。

ARACT

飞儿 发表于 2018-9-23 07:38
好奇他具体是投哪里失败了。。

放眼望去，那些世界级的地产大财团，多数以商业地产为主。。啥时咱也能拥 ...

问题是很多business 并不需要去 City的 CBD

Paramatta ，奥林匹克公园，Macquire Park， Chatswood， North Sydney， St Lenord 都有很多写字楼， 可替代性很强。

大公司现在都搬去 奥林匹克公园，Macquire Park，面积大，环境好，设施新。
政府机构搬迁去 Paramatta，
这也是city CBD    写字楼空置的主要原因。
剩下一些中小企业，也是看需求。如果自己的客户群体是在西区，那就没必要租CBD的写字楼，租西区的不仅经济，还方便客户。北区，南区，其实也一样。

CBD的写字楼，一般都比较旧，并不是很多人喜欢，价格可能还不便宜。
所以City CBD的写字楼，真要看情况，并非那么美好。

飞儿

ARACT 发表于 2018-9-23 07:50
问题是很多business 并不需要去 City的 CBD

Paramatta ，奥林匹克公园，Macquire Park， Chatswood， No ...

空置率记录，这个数据值得好好查查。。得请朋友好好研究一下。

ARACT

澳洲的商业物业，规模大，效益好的，要数 Westfield 了。 但是他们的物业基本都不在City CBD
澳洲剩下还有几个，以商业物业为主的大公司，效益并不是那么好，经常抛售一些CBD黄金地段的物业，虽然是黄金地段，但是收益却很差，甩手卖掉更合适。
NSW 政府，持有Sydney CBD很多的商业物业，但是基本都是亏钱。

香港是个炒商业物业，比较繁荣的地方。但是亚洲的经验，显然不适合澳洲。

ARACT

投资CBD 店铺，要比CBD 写字楼靠谱。
店铺真要看地段，  写字楼对地段的要求，远远赶不上店铺

飞儿

ARACT 发表于 2018-9-23 07:58
澳洲的商业物业，规模大，效益好的，要数 Westfield 了。 但是他们的物业基本都不在City CBD
澳洲剩下还有 ...

也有前些年在那里买入一层楼，然后暴涨数倍的例子哈。。就是不知道以后会怎样。。风险和机会永远并存。。

ARACT

飞儿 发表于 2018-9-23 07:54
空置率记录，这个数据值得好好查查。。得请朋友好好研究一下。

其实澳洲很多  非CBD 的物业回报率 ，要远高于CBD。 偏远地区，也未必就是不好的物业。

澳洲的规划属于 de-centralised， 这既是现实的需要，也是政府主张和推动的合理城市规划。

只要在当地，属于人气很旺的centre，就可以。

ARACT

飞儿 发表于 2018-9-23 08:00
也有前些年在那里买入一层楼，然后暴涨数倍的例子哈。。就是不知道以后会怎样。。风险和机会永远并存。。 ...

写字楼，风险比较大。 一般写字楼如果新签约了大的租客，确实收益很好。
很多owner 会选择，赶紧趁着高价卖掉，锁定收益。
但将来一旦租客走了， 就会遁入空门， 从云端掉到地上。不仅租金没了，卖也卖不出高价。capital  gain 也就灰飞烟灭了，曾经的高回报，只是幻象，要亏的得钱，比之前的租金收入高得多

我并不是说写字楼不好，我只是说风险大。

飞儿

ARACT 发表于 2018-9-23 08:06
写字楼，风险比较大。 一般写字楼如果新签约了大的租客，确实收益很好。
很多owner 会选择，赶紧趁着高价 ...

感谢无私分享。
这真是一个刺激的领域。

ARACT

墨尔本 CBD 的写字楼 ，要比悉尼 CBD 的写字楼， 风险小，前景好。

墨尔本的CBD ，是墨尔本地理上的中心，人口还在快速增加，business 对CBD 需求还有很大潜力。
悉尼的CBD， 不是悉尼 地理上的中心，CBD 的承载能力，发展潜力比墨尔本小。 如果CBD 不是地理上的中心，这是个很危险的信号。

飞儿

ARACT 发表于 2018-9-23 08:17
墨尔本 CBD 的写字楼 ，要比悉尼 CBD 的写字楼， 风险小，前景好。

墨尔本的CBD ，是墨尔本地理上的中心， ...

这个我觉得不一定的。
悉尼CBD的形成，就有其原因。综合来看，交通（海陆空），旅游，文化，娱乐，餐饮。。悉尼CBD综合得分全澳洲第一  （或许我的偏见；）

huang003261

ARACT 发表于 2018-9-23 08:17
墨尔本 CBD 的写字楼 ，要比悉尼 CBD 的写字楼， 风险小，前景好。

墨尔本的CBD ，是墨尔本地理上的中心， ...

按照这么说， 写字楼的投资还不如郊区的 Bunnings 之类的投资吧？ 以澳洲这种人工费用，邮递效率和费用， 网络消费可能很难发展起来。

爬山虎

飞儿 发表于 2018-9-23 08:47
这个我觉得不一定的。
悉尼CBD的形成，就有其原因。综合来看，交通（海陆空），旅游，文化，娱乐，餐饮。 ...

点赞你的判断，行业研究跟着莱坊走，他家的商业报告比较到位，具备国际眼光

huang003261

飞儿 发表于 2018-9-23 08:47
这个我觉得不一定的。
悉尼CBD的形成，就有其原因。综合来看，交通（海陆空），旅游，文化，娱乐，餐饮。 ...

现在利息低，而且是已经长时间降了好多年，大部分中心区商业地产回报都不高， 5%已经算不错的了， 后续从1.5%加息到3.5%是大概率事件，商业地产贷款达到7%的利息， 那时资金流不够可能要亏本。

飞儿

爬山虎 发表于 2018-9-23 08:59
点赞你的判断，行业研究跟着莱坊走，他家的商业报告比较到位，具备国际眼光 ...

谢谢。
我一向只有直觉。。好奇 莱坊 是啥公司。。我偶然看过 Collins 的极短报告。。

我必须延续和朋友合作的模式，特别是比较懂商业地产偏保守的朋友，我这个人太冲动型了，直觉一但撞板，就不好玩了。

飞儿

huang003261 发表于 2018-9-23 09:00
现在利息低，而且是已经长时间降了好多年，大部分中心区商业地产回报都不高， 5%已经算不错的了， 后续从 ...

确实商业地产要考虑的因素太多了，咱普通小虾米，根本就错不起。

huang003261

飞儿 发表于 2018-9-23 09:05
确实商业地产要考虑的因素太多了，咱普通小虾米，根本就错不起。

如果真的考虑商业地产配置， 其实低点买好的reits 股票也是一个不错的考虑。 但是一定是要估值低点， 这个需要学习的知识也是非常多。 我也是一直在学习投资， 路还很长

Saidlu

物业本来就是保值 暴富少数
现在这种行情回报率高就上吧
别买太小的 太大万一不能整租还的切。。。得看多少米办多少事

飞儿

Saidlu 发表于 2018-9-23 09:08
物业本来就是保值 暴富少数
现在这种行情回报率高就上吧
别买太小的 太大万一不能整租还的切。。。得看多少 ...

我觉得太小的物业，单位资金和时间精力成本太高，居住物业和商业物业都是，不划算。质量远重要过数量。

和可靠的朋友合作，是非常好的方式，资金，资源，信息和经验，都能互补。我很幸运，朋友缘一向不错。

ARACT

huang003261 发表于 2018-9-23 08:57
按照这么说， 写字楼的投资还不如郊区的 Bunnings 之类的投资吧？ 以澳洲这种人工费用，邮递效率和费用， ...

我认为如此

飞儿

huang003261 发表于 2018-9-23 09:08
如果真的考虑商业地产配置， 其实低点买好的reits 股票也是一个不错的考虑。 但是一定是要估值低点， 这 ...

股票？我今年投了一点，要么亏损离场，要么套住了，我再买股票我就是小狗。

huang003261

飞儿 发表于 2018-9-23 09:23
股票？我今年投了一点，要么亏损离场，要么套住了，我再买股票我就是小狗。 ...

股票是另一个话题， 好多人买股票是跟风或者听某某朋友推荐， 下决定就是5分钟的事情。如果投入你研究商业地产这么多时间来做研究，深入了解要买的公司，确定自己买入的是优质资产，股票跌的时候是不是会觉得和房产一样， 是个好时候买入   

我还是觉得没有股票这个部分的 asset portfolio 不是好的 diversified portfolio.

飞儿

huang003261 发表于 2018-9-23 09:28
股票是另一个话题， 好多人买股票是跟风或者听某某朋友推荐， 下决定就是5分钟的事情。如果投入你研究商 ...

你太犀利了，我今年买股票就是听人一说，然后一拍脑袋就买的事情，没有研究，两眼一摸黑。

物业投资性质不一样，周期长，很多时间和机会给人做研究和思考，

不像买股票，转个帐，一分钟都不要。。

DBOY123

只有AReit 有投资价值，就是门槛太高

飞儿

DBOY123 发表于 2018-9-23 09:37
只有AReit 有投资价值，就是门槛太高

好奇为啥？

DBOY123

飞儿 发表于 2018-9-23 09:40
好奇为啥？

A grade 才会有有quality tenants. 大公司都是几层楼的租。小公司说不定明天就不见了。City 不缺office space, 缺的是 prime a grade space ,大公司都是靠这个称门面，吸引人才

Saidlu

飞儿 发表于 2018-9-23 09:21
我觉得太小的物业，单位资金和时间精力成本太高，居住物业和商业物业都是，不划算。质量远重要过数量。

...

现在上海一套1500万的房子租个一万三 一个300万的房子租五千 租金回报率翻倍了
不过一套房和五套房投入精力不同
合伙好事啊 做大的都是合伙的 不过怕了 不敢

飞儿

Saidlu 发表于 2018-9-23 09:51
现在上海一套1500万的房子租个一万三 一个300万的房子租五千 租金回报率翻倍了
不过一套房和五套房投入精 ...

合伙买物业和做生意还是不一样的哈，感觉简单好多。。