物业管理生意问题

mingc

大家好啊，小弟最近在看物业管理生意， 这个生意看上去是相对稳定，但是投资额大，回本周期慢，据我了解还是有一定风险的，因为letting会掉管理不好的话，相应的如果再卖出去letting少了就不值当初的那个价钱了，有些投资客把房子卖掉给自住的，这种情况的letting丢掉也无可奈何，还有这个生意听银行说不太能贷款特别是四大都不太愿意贷款给这种生意，想问问大家觉得现在物业管理生意还可以买吗，贷款是不是很难贷到？有做这行的朋友请给点建议，万分感激！

宝贝我爱

先说说包括你们自己的工资，一年税前多少钱？生意卖多少钱？

Oaklands

amy081

1 掉不掉letting取决于物业类型，市场情况以及你的经营能力
2 贷款可以贷，只是杠杆没以前那么高了，50% IO或者60% P&I还是不难到

Kevin0623

amy081 发表于 2018-9-13 09:51
1 掉不掉letting取决于物业类型，市场情况以及你的经营能力
2 贷款可以贷，只是杠杆没以前那么高了，50% IO ...

同问，比如是CBD的公寓：

The offering of the Management Rights to Link at Portside represents an outstanding opportunity to secure a business with a high net income towards $600k p.a with no requirement to reside onsite or own a unit within the agreements. Going concern Management Rights of this scale in Brisbane are extremely rare and we recommend your serious consideration of this high quality offering.



Key Features
Going Concern Business Only MLR's of this scale are incredibly rare
Generous caretaking salary given the limited duties
No requirement to reside onsite or own real estate in agreements
Outstanding office with frontage to the Portside complex
Cracking near city location with fantastic restaurants & amenity
Bespoke serviced apartment style offering with NO owner occupiers


Key Details

Listing Ref: MRB005327
Property Type: Management Rights
Region: QLD - Brisbane
Suburb: Hamilton
Sale Type: Management Rights - Business only
Net Profit: $536,838  
Price: $3,400,000

2015年新建，共32间permanent unit.
Office 600K
生意 2800K
Body Corporate 37000.
Net Profit include body corporate。

1. 像这样的标的，目前情况合适投资吗，有何风险？
2. 是否需要雇人协助管理？

amy081

Kevin0623 发表于 2018-9-27 18:22
同问，比如是CBD的公寓：

The offering of the Management Rights to Link at Portside represents an o ...

数据有问题。32间的长租MR，收入不可能这么高。

dlcat

现在市场上就没有正常的价格

Kevin0623

amy081 发表于 2018-9-27 18:41
数据有问题。32间的长租MR，收入不可能这么高。

中介发的IM上就这么写的。

MR 还是 leasehold，我也搞不清楚了。

如果是600K每年租金，32户。就是每户每年18750刀，360刀每周。我觉得每年空置20%时间，平均一户一周450刀租金，那个位置，也大概合理的。

amy081

Kevin0623 发表于 2018-9-27 18:55
中介发的IM上就这么写的。

MR 还是 leasehold，我也搞不清楚了。

信息太乱，数据不清

Angela860310

楼主如果在墨尔本 可以微信我 我们在墨尔本做Management rights

五味大侠

Angela860310 发表于 2018-9-27 19:20
楼主如果在墨尔本 可以微信我 我们在墨尔本做Management rights

问下墨尔本现在物业管理权的倍数一般是多少？agreement一般多少年啊

Angela860310

五味大侠 发表于 2018-9-28 18:33
问下墨尔本现在物业管理权的倍数一般是多少？agreement一般多少年啊

一般25年 倍数一般4左右

五味大侠

Angela860310 发表于 2018-9-28 21:28
一般25年 倍数一般4左右

合同时间跟昆州也差不多啊，倍数比布里斯班黄金海岸要低不少啊。
银行贷款的难度怎么样啊？

Angela860310

五味大侠 发表于 2018-9-28 21:30
合同时间跟昆州也差不多啊，倍数比布里斯班黄金海岸要低不少啊。
银行贷款的难度怎么样啊？ ...

最近不知道 我们2015年买的时候贷50%一点问题都没有

icecaomei

Angela860310 发表于 2018-9-27 19:20
楼主如果在墨尔本 可以微信我 我们在墨尔本做Management rights

你是broker还是在做这个生意？方便私我个微信号吗？

Angela860310

我自己在做的 私信你微信号

PhilipM

Angela860310 发表于 2018-9-27 20:20
楼主如果在墨尔本 可以微信我 我们在墨尔本做Management rights

你方便加我一下吗？也在看management rights 生意。谢谢了

ARACT

如果20年的合同，用了10年之后。那么这个时候再卖这个管理权，价值多少?

飞儿

ARACT 发表于 2018-10-28 21:49
如果20年的合同，用了10年之后。那么这个时候再卖这个管理权，价值多少?

有专业估价师的。。。

zhangwei7461

说实话。。。现在市面上一大堆歪瓜裂枣的小区也拿出来卖的太多了。。。。现在物业管理的圈子已经基本形成了。好的物业基本一上市场就消失了。都是老手买来请人fully under management。  做这行做久了的 尤其是又做有一定规模的 基本都是慢慢不自己做了 请人来做。 因为他们发现请个有经验的白人比自己做的好的概率大很多。 主要就是钱的问题。


因为容易fully under management 所以好的小区很多老手会接着买。 消息比你们快，下手也比你们快。。 真想入， 建议找认识的有做的 做参谋把。

ARACT

物业管理权，还是可以买的。不会因为行业内人消息灵通，就穷尽了好项目。
一方面，众多楼盘在建设，供给是很多的。
另一方面，消息灵通并不能左右大局，能从银行借出钱，才是关键。
大型物业管理权，动辄借款2-3百万，这么高的负债。就算是行业老人，消息再灵通，这样的项目能做几个？
物业管理权，并不是个高回报行业，银行借贷是撬不起很大的杠杆。
还是有很多机会给新人的。只要你有足够的优质抵押，还是可以拿下好项目的。

huluhzl

支持下

hellochina

ARACT 发表于 2018-10-31 23:03
物业管理权，还是可以买的。不会因为行业内人消息灵通，就穷尽了好项目。
一方面，众多楼盘在建设，供给是 ...

貌似你口风变了嘛，难道是终于决定出手买了？坐等你把物业管理权吹上天的那一天啊

dlcat

hellochina 发表于 2018-11-24 12:35
貌似你口风变了嘛，难道是终于决定出手买了？坐等你把物业管理权吹上天的那一天啊  ...

估计是Under offer阶段了，之前跟月经一样说这个行业不行，如何霍霍这个行业，如何怂恿业主反对Manager

QWOP

借貼求教
Service apartment 只剩六年不到的lease 可不可行 谢谢

jack20160101

hellochina 发表于 2018-11-24 12:35
貌似你口风变了嘛，难道是终于决定出手买了？坐等你把物业管理权吹上天的那一天啊  ...

是哦，我也正奇怪，之前在好几个帖子 争论过

ARACT

hellochina 发表于 2018-11-24 12:35
貌似你口风变了嘛，难道是终于决定出手买了？坐等你把物业管理权吹上天的那一天啊  ...

考察了很长时间， 最后觉得还是不适合。原因既有客观的也有主观的，不便说，说出来可能也得罪人。

有很多人做得很好，是人家的本事。

iamokla

我也考察了这个生意一阵子，发现不适合
这个生意必须大，小了，一年赚几万还不如干点别的或者打工。还不用投入几十万。
如果生意大投入大，比如几百万，如果有几百万也没有必要投这个生意了，比这个好的生意多了去了。

amy081

iamokla 发表于 2019-1-31 11:37
我也考察了这个生意一阵子，发现不适合
这个生意必须大，小了，一年赚几万还不如干点别的或者打工。还不用 ...

可以举几个例子百万级别的好投资吗？谢啦

hellochina

iamokla 发表于 2019-1-31 11:37
我也考察了这个生意一阵子，发现不适合
这个生意必须大，小了，一年赚几万还不如干点别的或者打工。还不用 ...

同求介绍好生意