再谈澳洲房价

KANCHENG2008

                                                 再谈澳洲房价

    记得在15年初写了帖子：“大势不可违，澳洲房价泡沫两年必破！”，陈述了我自己以为的几个理由，后来的现实是除了西澳、昆士兰，悉尼、墨尔本给了我狠狠的一个耳光；去年我也总结了为什么这两个地方泡沫没破反而更大的原因。大概主要是两个因素：一是高估了当时天朝中央政府控制资金外流的决心；另一个是低估了天朝造富运动所产生的大量新贵所带来的购买力。当然，错了就是错了，没有借口。

    这里想再写一点关于澳洲将来的房价问题，澳洲的房价向何处去？

    经过这么多年的发展，澳洲的房价普遍处于高位，那怕是跌了近八年的PERTH房价也不便宜，租售比也很低，房价会向何处去呢？

    决定房价的主要有两部分：一是实际需求，二是投资。

    先说需求，不知道各位记不记得在十年前租房子是什么状况，每一套房子OPEN，几十个人看，争着加价出OFFER的场景，应该很多人都记得；那么今天呢？我想有投资房的现在自己都知道那个苦涩。租金别说覆盖本金，连利息很多都无法覆盖了吧。更加不要说还有那么多的RATES, Land Tax,没完没了的维修… … 澳洲人口一直在增长，那怕是PERTH这些年人口增长也很可观，但我们的住房供给比十年前多得太多了，移民的数量无论是LIBERAL继续执政还是LABOR上台，移民的大量减少是必然的，新增需求有限，而且新增的很多移民都必须要去边远地区生活一段时间，对都市住房的需求就更加少了。

    再说投资，无须多说，投资是推动房价上涨的决定性因素，当中国人可以不看房子隔着电话几万几万的加价竞拍时，事实上造成了一种恐慌，对房价上涨的恐慌，刺激很多人去买房，不管自己当时是否有需求、是否能承担房价下跌带来的后果。

    投资我再分两种人类讨论（分类不尽科学，只是以不同种族人的性格区分而已）：一种是本地（非华人），另一种是华人。
        第一种，本地人。不知道大家是否和本地的同事、朋友、孩子家长等聊过，有没有发现基本没什么人关心房价涨跌。对于很多本地人来说，房子只是他们居住的地方，房价涨了，如果他们不卖，对他们并没有任何实际好处，相反要交更多的RATES。所以在一些有了一定年纪的人眼里，房价上涨并不是什么好事。当然我们可以说他可以把房子卖了换到便宜的社区去，这种理论其实是一种强词夺理。很多人住在一个地方很多年，已经习惯了，都不愿意搬！（温哥华都已经爆发过当地人反房价暴涨的游行）在这里，我们也能够看到本地人专业做房产投资的，但他们占整个群体的比例可以说极小。 无论是澳洲、新西兰、加拿大还是美国，本地投资群体都绝对无法撑起这个市场。

      第二种：华人。我们华人就像犹太人一样，有着最聪明的基因、最精明的头脑又比犹太人富于冒险精神，所以我们把澳洲、新西兰、加拿大、美国的房价都炒到了天上。那么在将来的时间里，我们华人是否还有力量继续炒高全世界呢？
        我的观点还是一样的，绝对不可能。
•        我们澳洲本地华人（部分富豪、特别能干除外）在澳洲事实上是社会低收入群体，（以澳洲统计局数据为准，别看这个论坛里动不动几十万年收入，那只是说说的），购买力不行，也就谈不上支撑房价了。

•        天朝资金。先不要说天朝现在自己的外汇都已经不够用了，想方设法限制百姓提取，就说前些年在澳洲投资买房的天朝炒房客，到今天扣除汇率损失以及税费，有多少人赚钱的？冒这么大风险到海外炒房，值得吗？当然很多也都是移民或为子女读书等买房的，但移民这个口子以后会越来越小。天朝的活水断了，就什么都没了。

      需求和投资在目前和将来很长的一段时间里，可以说都看不到增长或恢复的迹象，利率上涨和贷款收紧等其实并不是什么绝定因素，所以悉尼也好墨尔本也好，房市的将来的都将是苦涩的。

azazel

沙发？是沙发吗

shdoris

又见预言帝

悉尼麦迪

说的还是非常中肯的！

fuyao

标记一下 两年后看。。。

自游自在

支持跌，要不以后年轻人买不起房子。

crane15

说的好，可是悉尼的建筑工地可是干的热火朝天，风雨无阻，随便在悉尼内西和南区溜溜，包括burwood, ashfield,summer hills , mascot, maroubra,kogarah, campsie,hurstville,起码接近万套的量在建设。

crane15

如果要谈天朝，不用说，最近降准的资金又够房市火两年了

crane15

顺势而为的前提是你把握对了趋势吗？

悉尼麦迪

crane15 发表于 2018-6-27 16:52
说的好，可是悉尼的建筑工地可是干的热火朝天，风雨无阻，随便在悉尼内西和南区溜溜，包括burwood, ashfiel ...

别激动 房市不好 起码接下来3年都不好 是事实！

qingtao小号

指出楼主一个逻辑错误
一般哲学上将道理分两种，一种是公理，一种是定理。公理不需要证明，不言而明；定理需要严密的逻辑推理证明。
楼主摆事实讲道理，用定理的逻辑推论房价要跌
但是公理是：房价要涨！！！！！完全不需要证明

shdoris

qingtao小号 发表于 2018-6-27 17:04
指出楼主一个逻辑错误
一般哲学上将道理分两种，一种是公理，一种是定理。公 ...

足迹第一公理：房价要涨！

liu88

crane15 发表于 2018-6-27 16:52
说的好，可是悉尼的建筑工地可是干的热火朝天，风雨无阻，随便在悉尼内西和南区溜溜，包括burwood, ashfiel ...

今年和明年悉尼完工的公寓是8万套。

liu88

楼主 你过去的人生历史中有过炒房成功的案子吗?

如果有，有几例?

风神膀

要说理论分析，我还是怀念刘翻译。

悉尼土地娘娘

1.楼主不看新闻，数据显示，虽然这两年供应多于往年但悉尼仍短缺住房至少3万套。
2。多看新闻，数据已经证实，悉尼房价近几年的大涨与华人关系不大，你以为都是华人炒房的结果，那是你臆想出来的，数据并非如此。
3。谁告诉你鬼佬在一起不谈房子和房价的，这观念证明你没几个鬼佬朋友

悉尼麦迪

爱睡觉的小雅 发表于 2018-6-27 17:14
1.楼主不看新闻，数据显示，虽然这两年供应多于往年但悉尼仍短缺住房至少3万套。
2。多看新闻，数据已经证 ...

但不管怎么说 接下来几年 哪怕悉尼 房价不跌已经万幸！

shdoris

爱睡觉的小雅 发表于 2018-6-27 17:14
1.楼主不看新闻，数据显示，虽然这两年供应多于往年但悉尼仍短缺住房至少3万套。
2。多看新闻，数据已经证 ...

据说今明两年悉尼完工的公寓是8万套？

悉尼土地娘娘

悉尼麦迪 发表于 2018-6-27 17:19
但不管怎么说 接下来几年 哪怕悉尼 房价不跌已经万幸！

每天关心房价涨跌累不累，就如同有些人加油看油价一样，涨2分钱不加了，跌2分钱加满箱，实际很可笑。记住，房产投资是长期投资，短期褶皱就忽略不计了，有这心态才能行，否则就去炒股吧

zhengyiqun08

非常赞同16楼，尤其是第2和第3点。不要把华人的能量想的太大了，也不要把华人区来代表整个澳大利亚。真正的房价上涨动力80%还是来自于白鬼的。不说Double Bay, Rose Bay, Hunters Hill这些Suburb，就看Central Cost和Wollongong这几年的涨幅就知道。

不加息，房价很难控制的。

悉尼土地娘娘

shdoris 发表于 2018-6-27 17:25
据说今明两年悉尼完工的公寓是8万套？

前2年是短缺15万左右，现在只不过补回来一些，但最近的审批量又大幅减少了

KANCHENG2008

liu88 发表于 2018-6-27 17:09
楼主 你过去的人生历史中有过炒房成功的案子吗?

如果有，有几例?

我在天朝曾经买卖了十来套的房子，现在在上海杭州老家都各还有一套大的住宅；在上海还有几套办公楼，还要我说吗？

liu88

KANCHENG2008 发表于 2018-6-27 17:28
我在天朝曾经买卖了十来套的房子，现在在上海杭州老家都各还有一套大的住宅；在上海还有几套办公楼，还要 ...

就是说，在澳洲还没有炒房成功的案例?

悉尼土地娘娘

KANCHENG2008 发表于 2018-6-27 17:28
我在天朝曾经买卖了十来套的房子，现在在上海杭州老家都各还有一套大的住宅；在上海还有几套办公楼，还要 ...

呵呵，烧鸭转世了

nmanz

是个人就想当预言家和专家，这年头都怎么了？估计没买房后悔莫及了

KANCHENG2008

liu88 发表于 2018-6-27 17:30
就是说，在澳洲还没有炒房成功的案例?

不看好澳洲，当然不会炒

纵横四海

爱睡觉的小雅 发表于 2018-6-27 17:14
1.楼主不看新闻，数据显示，虽然这两年供应多于往年但悉尼仍短缺住房至少3万套。
2。多看新闻，数据已经证 ...

缺三万套的这个出处在哪里能找到呢

edcijn

澳洲房子是真不够住，
但是不够住就一定涨吗，实际居民可支配收入很低，导致现在即便是很多已经有房的人还把自己house的房间租出去，以抵按揭，一个house住两三户人家，跟北京地下室一样。一说蓝天白云，有个大房子，其实连最基本的一家人住在一个独立的空间这个事都实现不了，什么都共用隔音还差毫无私密性，这样的生活状态是很畸形的，也是必然会被纠正的，至少是配不上发达国家自由民主的价值观的，无法持久。

desktop

我觉得楼主说的海外资金在澳洲炒房不能赚钱说的很对，澳洲房地产确实不是个好的投资

Delphi

desktop 发表于 2018-6-27 18:57
我觉得楼主说的海外资金在澳洲炒房不能赚钱说的很对，澳洲房地产确实不是个好的投资 ...

主要税太高，租客麻烦事又多