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jo2011

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SRMO

好处是可以把自主房做security,可以最大化投资房贷款额度。
坏处是你要卖Z自主房的时候，银行要你把投资房的20%的钱吐出来，才会让你卖房子，因为抵押没了。所以你要有一笔现金可以redraw出来，才不会被动。

JHHHS

好不好只有自己知道

Rocher1895

给你一个专业的建议

把投资房和自住房绑定一起贷款，投资房借款100-105%，自住房少贷，投资房做固定只还利息目前Westpac/St.george4.09%，自住房做浮动本加息，这样你付扣税最大化利益同时自住房也因为和投资房贷款额绑定而拿到好的利率。

生活在南方

Rocher1895 发表于 2018-1-26 15:38
给你一个专业的建议

把投资房和自住房绑定一起贷款，投资房借款100-105%，自住房少贷，投资房做固定只还利 ...

投资房不可以做FIX P+I吗？利率好像低不少，等下次做转贷时，再把投资房的贷款额提高到以前的水平，因为两年的固定期间也还不了多少本金，利率少个0.25也能省不少。

Rocher1895

生活在南方 发表于 2018-1-26 20:19
投资房不可以做FIX P+I吗？利率好像低不少，等下次做转贷时，再把投资房的贷款额提高到以前的水平，因为 ...

当然可以，税务上只还息更合算，特别是现在做活动本息和只还息差别不那么大，如果差别在0.5%左右本息确实更好，本息3.89，只还息4.09

游离AIR

楼主，这样的做法其实就是把两套房子Link在一起了。好处就是投资房贷款最大化，对税务比较好。缺点就是以后refinance或者卖房会比较麻烦，要分拆才可以操作。除非你税务上很有需要这么做，不然我不建议link，到时候利息涨了都不好转出来。Banker推荐你这么做有一部分原因可能是seal the deal 吧

BillyBlue

看楼主多久想卖房，如果2-3年内不想绑定划算，3年后想split loan也容易得多

xiaotingluwazan

Rocher1895 发表于 2018-1-26 15:38
给你一个专业的建议

把投资房和自住房绑定一起贷款，投资房借款100-105%，自住房少贷，投资房做固定只还利 ...

您好，几个贴看下来，觉得您的回复还是挺中肯的，有几个问题真心想问一下

1）银行新评估出来的房屋市场价格，比如62万，买的时候42万，涨了20万，refinance或者top up以后套出来到底是20万，还是银行只会给你20万的80%也就是16万放在银行里供你作为买第二套房子的资金呢？

2）两套房子的贷款refinance以后是怎么分配的呢？
      比如现有房子是自住房，买价42万，首付17%，没有达到贷款80%，有LMI，还了两年，现在贷款有33万，房子涨了20万，新买的房子想买65万，涨的20万或者还是16万怎么分好？也就是资金重组以后贷款百分比怎样比较好？能麻烦分两种情况讨论一下吗？

一个现有房子继续留作自住房，新房是投资房。
一个现有房子转投资，新房变自主。

不甚感激~~

long_seller

Rocher1895 发表于 2018-1-26 22:24
当然可以，税务上只还息更合算，特别是现在做活动本息和只还息差别不那么大，如果差别在0.5%左右本息确实 ...

请问westpac这个投资房利率是只对新客户还是老客户也可以?

Rocher1895

long_seller 发表于 2018-1-27 23:01
请问westpac这个投资房利率是只对新客户还是老客户也可以?

新客户，老客户换到St.george也能拿到

Rocher1895

xiaotingluwazan 发表于 2018-1-27 22:52
您好，几个贴看下来，觉得您的回复还是挺中肯的，有几个问题真心想问一下

1）银行新评估出来的房屋市场 ...

1）银行新评估出来的房屋市场价格，比如62万，买的时候42万，涨了20万，refinance或者top up以后套出来到底是20万，还是银行只会给你20万的80%也就是16万放在银行里供你作为买第二套房子的资金呢？

---贷款增值的80%也就是16万，你可以把现在的房产估价当做一个整体，银行会按照整体贷款80%再减去你之前的贷款额

2）两套房子的贷款refinance以后是怎么分配的呢？
      比如现有房子是自住房，买价42万，首付17%，没有达到贷款80%，有LMI，还了两年，现在贷款有33万，房子涨了20万，新买的房子想买65万，涨的20万或者还是16万怎么分好？也就是资金重组以后贷款百分比怎样比较好？能麻烦分两种情况讨论一下吗？

（一个现有房子继续留作自住房，新房是投资房）

---这是个老生常谈的好问题，我应该在论坛回答过5,6个人相同的问题了。如果两套房任何一套自住都无差别，达到负扣税最大收益可以把第二套房作为投资，有2个做法。

1. 目前自住房增值的80%16万贷出来，并且这16万作为一个单独的贷款账号和原贷款分开，买第二套房时这16万用于付首付和印花税（65万的20%+印花税差不多也就16万），报税时这套投资房可以申报的利息支出就是这16万（第一套refinance得到）+第二套房80%的贷款（65X0.8=52万）=68万的贷款利息都可以抵税。

2. 你也可以买第二套房时把第一套房和第二套房进行绑定贷款，最多能贷款两套房总价的80%，（第一套房62+第二套房65）x0.8=101.6万，投资房最多贷款（100%+印花税），101.6万-68万=33.6万等于自住房所剩贷款，和第一种方法基本一样。

1和2都是咨询过会计师，自己尝试也推荐给客户的方法。


（一个现有房子转投资，新房变自主）

可以采用上述1或者2方法，增加现有房子贷款至62万，增加的钱用作新房首付，这样新房贷款60%左右，旧房贷款100%，最大化贷款额用于退税。这个方法咨询过会计师是可以操作的，但我自己没有亲自这么做过。



最后关于税务问题，建议可以咨询会计师，如果会计师无法解释清楚，其实有一些免费的会计培训课程/讲座（有时候地产讲座也有会计师参与）可以去参加多提问。

JHHHS

觉得这个题目有问题。应该考虑你是否需要借钱。至于抵押，什么都一样。除非你不打算还钱，抵押物摔给银行了

xiaotingluwazan

Rocher1895 发表于 2018-1-28 01:52
1）银行新评估出来的房屋市场价格，比如62万，买的时候42万，涨了20万，refinance或者top up以后套出来到 ...

非常谢谢您的回复，想给您多加分，可是估计等级不够，最多只能加两分。您说的我都拿小本记下来了，但是还得消化一下。不太能一下子吸收的了。

现在如果是套用在用两套房子（一套自主，一套投资）做抵押，然后买第三套，是不是同理？比如还有一套投资房，43万，贷款36万，只还利息，过了一年涨成53万，可以重组出来8万，然后打算新买的投资房买75万，那么

投资房重组出来的钱怎么用呢？计划买的投资房75万，75万的20%加上印花税等算19万，第一套自住房重组出16万，这样就还得用到第二套投资房重组出来的钱才够，或者就是自己有现金填进去。如果用自己的现金填进去，第二投资房重组出来的钱就相当于没啥用了是吗？可是其实不希望把自己的现金填进去，这样就得用第二套房的了，然后就想不清楚了 。

可以麻烦您再继续解答吗？太感谢了！

procean

好帖帮顶

teufel

Rocher1895 发表于 2018-1-28 01:52
1）银行新评估出来的房屋市场价格，比如62万，买的时候42万，涨了20万，refinance或者top up以后套出来到 ...

请问如果一样自住房增值了，但不准备买投资房，而是直接升级自住，请问如何贷款比较好？如果先refinance自住的贷款，然后用这笔钱去付新房的首付，假如这样的话，如果新房也按自住贷款的话会不会不好批或者说贷不到足够的钱，因为新房必然比旧房贵，升级自住需要买新卖旧同时进行，旧房贷款到时可能还没还掉？还是说新房按投资房贷款，然后旧房卖掉新房settle后再转成自住？或者有其他选项可用？请指教，谢谢

oppstuu

Rocher1895 发表于 2018-1-26 15:38
给你一个专业的建议

把投资房和自住房绑定一起贷款，投资房借款100-105%，自住房少贷，投资房做固定只还利 ...

为什么有那么低啊 我都4.5了 都跟了多少年了 出来不给优惠

jingmingmaijia

学习了

Rocher1895

oppstuu 发表于 2018-3-5 08:47
为什么有那么低啊 我都4.5了 都跟了多少年了 出来不给优惠

因为你拿到的折扣是4-5年前的终生折扣，现在新客户的折扣更多，股东在乎市值靠贷款增量，不是存量，澳洲是允许银行之间互相竞争的，利率不好换银行就是了。

Rocher1895

teufel 发表于 2018-3-5 00:49
请问如果一样自住房增值了，但不准备买投资房，而是直接升级自住，请问如何贷款比较好？如果先refinance ...

这种情况可以做bridging loan，从自住房套现作为新房的首付款，新房过户/settle后6半年内卖掉原来的自住即可。

在bridging期间银行可以不计算已有贷款，只计算新增贷款，一般家庭收入都足够了。

不过有些银行不做Bridging loan，有些银行做但是只允许自住房即新房无法作为投资房增加贷款能力，有些银行可把新房作为投资房，settle完后再转自住。

根据自身条件选一个符合自己需求的银行

teufel

Rocher1895 发表于 2018-3-5 13:16
这种情况可以做bridging loan，从自住房套现作为新房的首付款，新房过户/settle后6半年内卖掉原来的自住 ...

非常感谢，我现在贷款在NAB，这周有空就先打电话去问问

teufel

Rocher1895 发表于 2018-3-5 13:16
这种情况可以做bridging loan，从自住房套现作为新房的首付款，新房过户/settle后6半年内卖掉原来的自住 ...

另外请问一下目前bridge loan的大致利率是多少？

kiosk

teufel 发表于 2018-3-5 18:54
另外请问一下目前bridge loan的大致利率是多少？

应该10以上

Rocher1895

teufel 发表于 2018-3-5 18:54
另外请问一下目前bridge loan的大致利率是多少？

Bridging loan是正常房贷利率

Rocher1895

kiosk 发表于 2018-3-5 22:37
应该10以上

Bridging loan是正常房贷利率