请教，是先买个便宜的再买个贵的，还是一次到位买个贵的学区House/Townhouse？

流金岁月76

注册足迹很久了，第一次发言，请多照顾。

PR预计半年内下来，从457转，今年很有可能去Bendigo或者更远的小镇工作，但是希望把家留在墨尔本市内，买一个学区房，预算1.5M左右。预计买房时申报家庭年收入在税前260K左右。目前租房，有400K澳洲存款，这是背景。

目前有三个方案：

1、在小镇买首次置业房，预计400K-500K预算三房双卫双车位House，享受首次置业优惠（10-20K补贴以及免印花税），全款付清；然后以此房为抵押，在墨尔本市内买一个三房学区房，1.5M左右，前三年按投资房出租，等小朋友上中学搬过去改自住，小镇的首次置业房作为上班落脚点，每周住两晚。

2、1计划不变，只是按最少首付付款，把余款留在offset账户里机动。

3、不考虑首次置业优惠，直接买1.5M预算的学区房，在小镇租房或旅馆作为临时落脚点（此费用应该可以算作工作相关支出抵税用，这一点需要确认）。

请各位前辈指点一下哪个选项最优？或者有没有更优选项？

个人倾向于2方案。

多谢多谢！

cash.xin

1.5M啊，欢迎来Doncaster East，再好些的地方预算也不够了

kov

直接买学区房，按最少首付付款，把余款留在offset账户里，在小镇租房。

流金岁月76

cash.xin 发表于 2018-1-7 15:21
1.5M啊，欢迎来Doncaster East，再好些的地方预算也不够了

学区房可以考虑Townhouse或者Unit，只要不是公寓就行，不需要太大地，三房两卫两车位就可以。

我看Balwyn North去年此类房子的区间大都在1.5M这个区间。

我们准备以后再考虑3M以上的房子。

流金岁月76

kov 发表于 2018-1-7 15:21
直接买学区房，按最少首付付款，把余款留在offset账户里，在小镇租房。

为什么不建议方案1-2呢？我看有人拿付清的现房去抵押可以拿到105%的贷款买下一套房子。

cash.xin

流金岁月76 发表于 2018-1-7 14:40
学区房可以考虑Townhouse或者Unit，只要不是公寓就行，不需要太大地，三房两卫两车位就可以。

我看Balwy ...

Balwyn North的学区房，就算是TH也没有这么便宜吧。。？

而且你们的收入，应该是上私校吧，学区房也没啥意义啦

kov

流金岁月76 发表于 2018-1-7 14:42
为什么不建议方案1-2呢？我看有人拿付清的现房去抵押可以拿到105%的贷款买下一套房子。 ...

楼主，你已经在考虑3M以上的房子了，就忽略我的发帖吧。

流金岁月76

cash.xin 发表于 2018-1-7 15:42
Balwyn North的学区房，就算是TH也没有这么便宜吧。。？

而且你们的收入，应该是上私校吧，学区房也没啥 ...

私校公校两手准备嘛。

预算也是可以浮动的，学区房至少要十年二十年以后才会考虑变现，或者留给下一代。

你对方案1或2有什么看法？

多谢！

逆鳞龍

一部到位买到House或者Town House随后几年手头宽裕再买便宜的公寓或者Villa，Townhouse等做投资

流金岁月76

kov 发表于 2018-1-7 15:46
楼主，你已经在考虑3M以上的房子了，就忽略我的发帖吧。

起码三年以后的事了。学区房主要是解决上学保底备份的问题。

逆鳞龍

有充足的资金，建议将买下来的房子还款40%到50%，剩下对冲，一方面这样即使变动，还款或者租金覆盖都不会压力大，二就是仍然保留了很大空间的资金流动，不是全部锁住在该处房产

cash.xin

流金岁月76 发表于 2018-1-7 14:54
私校公校两手准备嘛。

预算也是可以浮动的，学区房至少要十年二十年以后才会考虑变现，或者留给下一代。 ...

没那个知识就不献丑了。。。你那个方案我都不懂可行不可行，所以也没法有看法啦

流金岁月76

逆鳞龍 发表于 2018-1-7 15:56
一部到位买到House或者Town House随后几年手头宽裕再买便宜的公寓或者Villa，Townhouse等做投资 ...

谢谢！

也就是说你建议方案3？

我考虑方案1-2 的原因是这样做如果接下来的首套房抵押贷款成功的话，似乎不影响第二套学区房的首付（因为首套房的维州政府补贴和免印花税）

逆鳞龍

流金岁月76 发表于 2018-1-7 18:12
谢谢！

也就是说你建议方案3？

补贴对于难有能力去购买首套物业的人有吸引力，对于有充足资金和能力的个人和家庭来说则是量化物业增值水平，选择更佳增值保值的物业更为重要，因为时间效益不是那点补贴能够弥补的，反观为什么有人短视就是注重眼前那点利益而忽视了长远背后的巨大收益

流金岁月76

逆鳞龍 发表于 2018-1-7 18:43
补贴对于难有能力去购买首套物业的人有吸引力，对于有充足资金和能力的个人和家庭来说则是量化物业增值水 ...

谢谢！我考察了Bendigo，之所以大概率会去那里工作，首先承诺的福利略高，而且稳定，其次由于墨尔本的高溢价效应，使得Bendigo的工作机会大大增加。我很猜测有可能以未来三十年的周期计算，Bendigo的房价增长率会不输于墨尔本市区（这个在国内一线城市周边得到验证，在澳洲只有天知道）。

我的难题是如果确定在这样的小镇工作，而家安在墨尔本市内，我还是不太能承受每天总共4小时往返——也就是说，每周有两晚住在小镇是相对平衡的选择（周一去，周二回，周三去，周四回）

这样就有一个新的问题，怎么住？

和别人合租是不可能的。

和酒店签长期协议是一种选择，缺点是灵活性较差，也不能存放太多私人物品。

独立租房是另一个选择，但是缺点是租金不比市区便宜太多，目前我还不清楚这种单纯为工作租房能有多大免税比例？比照其他生活工作共用支出一般是五五开，40%的税也许能返20%？这样计算二十年，房租支出要远大于利息支出。

所以综合利息——房租以及不同地区的增长率的权衡，我略微倾向与在小镇同时买房。我所担心的主要问题是首先在小镇买房会不会占用今年买学区房的首付？换句话说，如果小镇买房一次付清，然后抵押给银行，能否换回差不多数额的贷款额度用作首付？

liushui0729

羡慕

大江东去

肯定是先买贵的

ARACT

一次到位，必须的。
稳定的小伙伴，一起成长，是很重要的。搬家转学，都不是好事。

hustwater

LZ家庭年收入260K，400K存款。个人认为哪里都可以。

fancylv

以lz的收入，这不会是你们最后一套住房，所以只考虑投资价值，也就是说将来哪个增值快，哪个好出租，就拿哪个

cecilia04

mark

masonou

考虑到资金流转，一次到位吧

yunwuxianzong

mark