求教：这个Motel开价$975K(内附详细信息)

wsfqy

求教：这个Motel价值几何？(内附详细信息)

建于1980年代，砖混结构，一个有26  Apartments的公寓楼。Location还不错，位于inner suburb，所以竞争也比较激烈。

Leasehold，曾经是QUEST member，现在不是，BOOKING.COM评级3.5星。虽然现在是independent，但是每年的Franchise Fee却没有减少，依然每年$110K左右，奇怪。

有一卧、两卧标准apartments及一卧、两卧Executive apartments共26套，其中8套刚装修过。地下停车位16个。

卖家开价$975K。

1.        Turnover(Sales)逐年下降，2014至2016从$1.32M to $1.22M to$1.18M。
2.        Tariff – $155-$381/night，取决于一卧、两卧，standard or executive。
3.        租金比较高，$500K每年。
4.        租约比较奇怪，每个apartment不一样，但都是2020-2022到期，option有5、10，15，20，25年，也是每个apartment不同。
5.        入住率62%(2016)，比较低，应该是由于设施比较旧且竞争激烈，近几年可能还受到Airbnb的影响。
6.        Salary+Super+Welfare每年近$250K。
7.        Corporation Fee每年$50K。
8.        Marketing Costs (Franchise Fee+Commission+Ad+Guest Expense) $160K每年，好多啊。
9.        Cleaning+Laundry cost逐年下降，从$41K到$27K，这个也很奇怪，掉了34%，而同期的Sales并没有掉那么多，可能换了供应商？或者实际的Sales掉得更多？
10.        Repairs & Maintenance + Replacements每年$28K.
11.         上述几项开支加起来已经超过$1M。而报表上的profit过去四年平均$20K每年。如果报表有水分的话，就更掺了。

deltadelta

花小100万去买个平均一年2万利润的生意？还是我眼花了？

wsfqy

deltadelta 发表于 2017-12-15 20:27
花小100万去买个平均一年2万利润的生意？还是我眼花了？

这个是完全雇人的情况，自己下去做会更多。

还有折旧每年有约$40K.

deltadelta

wsfqy 发表于 2017-12-15 21:31
这个是完全雇人的情况，自己下去做会更多。

还有折旧每年有约$40K.

那你存银行什么都不干不都比这利润多么.... 没明白你拿出7位数的钱却老是纠结在赚几万块上有什么意义？何况以后还未必卖的出好价钱，要是房子一起能买下来的倒也另说了

nickzhang111

多少都有现金的，，，五到十万之间没问题的

wsfqy

deltadelta 发表于 2017-12-15 20:36
那你存银行什么都不干不都比这利润多么.... 没明白你拿出7位数的钱却老是纠结在赚几万块上有什么意义？何 ...

呵呵，问题是我没有7位数，得贷款的。

dolic

wsfqy 发表于 2017-12-15 22:52
呵呵，问题是我没有7位数，得贷款的。

你这个租约最近的2020年到期，也就是只有两年，银行只会批给你两年的贷款....

1.18的sales+0.04的折旧=1.22
支出的部分不包括工资是0.5+0.05+0.16+0.27+0.28=1.26

......
我不是眼花
我是瞎了

deltadelta

wsfqy 发表于 2017-12-15 22:52
呵呵，问题是我没有7位数，得贷款的。

那你贷款要还的利息都还没算。祝你好运，你是个好人我只能说

luckycato

接盘侠吗

AKB48

真接盘侠也

paoer_bai

我也觉得我的眼睛花了 ，这投资可不是很明智的

wsfqy

dolic 发表于 2017-12-15 23:03
你这个租约最近的2020年到期，也就是只有两年，银行只会批给你两年的贷款....

1.18的sales+0.04的折旧=1 ...

你有几个小数点点错了。

wsfqy

dolic 发表于 2017-12-15 23:03
你这个租约最近的2020年到期，也就是只有两年，银行只会批给你两年的贷款....

1.18的sales+0.04的折旧=1 ...

除了砍价外，租期也是要谈的。

忽然一周

成本太高

fuminlei

楼主又没有三头六臂，你自己下去干，能顶几万一年的人工？旁人都劝你，你要一意孤行也真是没办法的。

account001

这个生意，哪怕没有水分的，这样数据下手也是很不好的投资

wsfqy

deltadelta 发表于 2017-12-16 07:15
那你贷款要还的利息都还没算。祝你好运，你是个好人我只能说

上面说的报表上的两万利润，是已经扣除利息之后的。

nickymch

花30万买个咖啡店的利润都比这个高的多吧…

ken_guy_00

楼主你不如把钱给我吧。
反正也是要亏掉的,不如直接给我。这样还省得你免费劳动两年。

要是你不肯，那也可以去买两套公寓，再用Airbnb 租出去

hkyeka

Leasehold 一般正常3粘回本，freehold 百分之8到10的利润。偏差过多都不正常，一般没这种好事。卖高了傻瓜也难找

icac

還不如自己去酒店打工

xming

airbnb 是有力竞争者啊。

nickzhang111

墨尔本Airbnb刚刚出大乱子，房子都让黑鬼嚯嚯了楼主自己和卖家多聊聊，，这里的人基本没有做过该行业的

fisk1983

收入减少，主要运营支出（洗涤）也减少，看看电费支出呢？是不是也大量减少？要是我，最多出设备价值再加5万买。

zuo0004

你从投资回报率的角度来看就很明显了，2%太少了，你的资金占用率也高，不是合算的生意，可能你银行定期存款去协商一下都比这个高很多。美股纳斯达克你选一个白马股握一年不管回报截止目前是28%，德国股市13%，港股恒生30%，就连国内A股那么熊的都累涨了6.7%，所以从这些角度出发就知道投资值不值了。

Roujuzi

租约每套都不一样很正常，不过这个生意还是算了吧。

JuliaBear88

是不是Dandenong 靠近princess hyw 的那家quest? 生意不好的

Maxs

楼主，你的这些数据中最真的恐怕就是销售的逐年下降，我就做这个行业，这是事实，除了airbnb 的冲击，还有大量新开的住宿生意。中介对数据的美化已经是很客气的说法，直接造假的都多了去了，不过你这个数据，你买了后不赔钱就是成功了，当然除非你有过人的经营才能。另外我建议你多咨询一下贷款中介，这个行业现状 leasehold 的很难贷到款。