持分求意见：一楼改建和二楼重建的方案

freewalker

目前的房子，一楼是50年代建的双砖，二楼是60年代加建的板房。一楼冬暖夏凉，也很结实，就是格局不太合理。二楼应该是从当初的阁楼加出来的，隔热隔噪都不好，面积又小。

一直在考虑推到重建和改建两个方案，目前还是更趋向于改建的方案，一是成本低一些（目前有builder报价40万左右，新建的话要准备80万的预算），二是觉得目前的房子基础还不错，推了可惜。

这是目前的房子的户型图

freewalker

现在的想法是把二楼拆掉重建，一楼改变格局，想法如下：

freewalker

一楼改动部分：
1. 把原厨房的空间扩大，并且拆掉原厨房和餐厅的墙，改成开放式厨房加一个步入式pantry
2. 把凹进去的室外空间变成室内空间（客厅2），把那一圈走廊拆掉，只保留两个柱子承重。这样厨房，餐厅和客厅2就是一个很大的开放空间
3. 把原来的楼梯移到餐厅旁边，这样原来的楼梯间可以变成一个卧室，因为这个房间朝东，采光比较好
4. 把原来的卧室2一分为二，做成一个洗手间一个洗衣房。
5. 把原来的洗手间，厕所，洗衣房全部打通变成影音室
6. 把原来的客厅和餐厅之间的门封起来，在客厅1的空间里面增加一个客人用的厕所
7. 在后院做一个大的Deck

二楼的话，基本就是沿着一楼的墙建上去（有两堵外墙需要缩进去半米），考虑到承重，如果不能用单砖，可能会用Hebel或其他轻质材料，里面加上隔热材料。

happy4ever

原来的结构是挺怪的。但是这么大的改动40万能做下来我觉得有点玄

audi

别折腾了

攒钱重盖吧

othergirl

我不觉得你40万可以搞定，这么大改....还有，楼上这布局不太好哦

freewalker

happy4ever 发表于 2017-10-17 12:12
原来的结构是挺怪的。但是这么大的改动40万能做下来我觉得有点玄

考虑Owner Builder，同时有些材料从中国买，比如门，窗，橱柜，衣柜什么的，有个国内的亲戚做这个，可以运货过来，然后他过来帮我安装，顺便旅游一趟。预算是50万，但目前找了两个builder报价，都是40来万，希望最后50万能搞定。

freewalker

audi 发表于 2017-10-17 12:21
别折腾了

攒钱重盖吧

重盖不也是折腾吗？而且动静更大啊

freewalker

othergirl 发表于 2017-10-17 12:45
我不觉得你40万可以搞定，这么大改....还有，楼上这布局不太好哦

给点建议呗，二楼怎么布局好？本来想把二楼主卧和二楼活动空间掉个位置，不过有人说主卧在厨房上面，风水不好。

othergirl

freewalker 发表于 2017-10-17 13:38
给点建议呗，二楼怎么布局好？本来想把二楼主卧和二楼活动空间掉个位置，不过有人说主卧在厨房上面，风水 ...

大哥，这不是三言两语可以建议或者说得清楚的. 有挺多不合理的布局. 如果你真的想做好它你就应该找设计师去设计. 至于你说的风水问题，那就是更大的论题了，我一向都不相信所谓的 "别人说，有人说，朋友说之类的" ， 你如果反问他们何谓风水？ 好的风水有哪些？ 他的理论是出自哪里？ 八宅派？悬空飞星？ 杨派？ - 又有多少人能答得出来？ 而且市面上有很多都是假的风水学，他们又是否能区分出来？ 大部分都是道听途说罢了. 你要是相信风水，你就应该咨询专业的人去做，不过据我所知，很多都是假的或者学艺不精的.

freewalker

othergirl 发表于 2017-10-17 14:53
大哥，这不是三言两语可以建议或者说得清楚的. 有挺多不合理的布局. 如果你真的想做好它你就应该找设计师 ...

这就是我的设计师给我的初步方案啊，想看看大家的意见

greenviolet

风水问题就别考虑了吧，都跑南半球来了，还按北半球的风水？如果讲风水，澳洲大半房子都住不了

freewalker

greenviolet 发表于 2017-10-17 15:10
风水问题就别考虑了吧，都跑南半球来了，还按北半球的风水？如果讲风水，澳洲大半房子都住不了 ...

如果不讲风水，给点布局的意见呗？

angelaleewi99

那么大动作， 50能搞下来不错了。

悉尼土地娘娘

重盖比这好的多

toozz

总体布局还行
楼梯位置重新考虑一下？动线太长，回家进卧室要走两里路

freewalker

爱睡觉的小雅 发表于 2017-10-17 19:16
重盖比这好的多

能详细解释一下吗？想过推到重建，找project house的话，建的好一点也要70万左右，再加上site cost，车道，前后院什么的，应该80万出头了。关键是质量还不怎么样。另外project house普遍房型比较窄，一般是12米左右，我家的地是18米5宽，这样的话两边要留出来6米多，太浪费了。如果找customer design，光房子就80万出头了，加上其他的快要100万了。

改建的话，如果按照我设想的方案改，改完后的面积快350平，各种功能都有，对于我家来说足够用了。费用上面能节省快一半。另外我家的地前低后高，有1米半的落差，现在的房子，底下有架空层，做成了一个半地下室，隔热防潮，还能放杂物。现在新建的房子，基本都是把后院挖下去，把前院填高，用slap做地基，这样前院后院都不好用，所以不是很喜欢。如果要做回目前这样的地基，外加双砖的话，费用就又上去了。

freewalker

toozz 发表于 2017-10-17 22:20
总体布局还行
楼梯位置重新考虑一下？动线太长，回家进卧室要走两里路

有什么建议吗？考虑房子客厅2的位置，可是这样这个客厅基本就被楼梯占掉了。而餐厅空出来一大块地方又有点浪费。

happy4ever

freewalker 发表于 2017-10-17 13:36
考虑Owner Builder，同时有些材料从中国买，比如门，窗，橱柜，衣柜什么的，有个国内的亲戚做这个，可以 ...

如果这样的话倒是有可能。东西能在中国买的话尽量在中国买。我们也在改建和加建，但是没有你的改动这么大。我们原有的部分只是内部改动，往旁边扩没有往上加，你的是连外墙都要改，屋顶和二楼全部重做。

freewalker

happy4ever 发表于 2017-10-18 10:30
如果这样的话倒是有可能。东西能在中国买的话尽量在中国买。我们也在改建和加建，但是没有你的改动这么大 ...

当时builder给我估造价的时候，是这样算的，二楼全部拆掉重建，面积大概130平，按每平2500块来算，二楼的造价大概是32万5。加上一楼的改建，大概10万左右，总共费用大概是45万。如果自己做owner builder，省掉builder的管理费用，以及从国内买部分材料省下来的钱，总共费用是40万左右。不知这样算科不科学？

happy4ever

freewalker 发表于 2017-10-18 11:09
当时builder给我估造价的时候，是这样算的，二楼全部拆掉重建，面积大概130平，按每平2500块来算，二楼的 ...

1楼10万预算有点少了，你的厨房卫生间洗衣房，包括楼梯都要重做，这些都是大头，另外屋内结构的改动，还有外墙也要重做一部分，还要加一个户外的decking

freewalker

happy4ever 发表于 2017-10-18 11:45
1楼10万预算有点少了，你的厨房卫生间洗衣房，包括楼梯都要重做，这些都是大头，另外屋内结构的改动，还 ...

Deck准备后期自己diy，费用目前没算在里面。楼下两个卫生间的卫浴设备准备用回现在的，因为去年刚刚装修过浴室。橱柜准备从中国运过来。这样的话，你看一楼预算多少合适？

happy4ever

freewalker 发表于 2017-10-18 15:38
Deck准备后期自己diy，费用目前没算在里面。楼下两个卫生间的卫浴设备准备用回现在的，因为去年刚刚装修 ...

我不是专业人士，只是最近家里正好也在做加建，觉得一般都是会超支的。。。如果你diy能力强的话，应该也能省不少。。最好找个builder帮你看看图纸大概报个价吧。。

maifang2018

从投资角度 不如推到。 整个一套流程下来 时间和功夫基本一样 改建限制太多了。  最后价值远小于新房-40w。

老婆是CPA

楼主都花50万了 还折腾这个干啥？

难道是heritage listing？

如果是 当我没说

否则 推到了吧 你这个改来改去 施工中还会遇到这样那样的问题 不如推到了

话说你这个我看60万能下来就算不错了 橱柜什么的这里也有中国货 也不贵 这都是小钱 说忽略不计有点过了 但是差不多就是那个意思。。。

sk

18米5宽, 盖个duplex多好啊！

freewalker

sk 发表于 2017-10-18 16:24
18米5宽, 盖个duplex多好啊！

Kuring Gai council，不让盖

freewalker

老婆是CPA 发表于 2017-10-18 15:59
楼主都花50万了 还折腾这个干啥？

难道是heritage listing？

不是Heritage。真要60万这么多吗？如果要60万，那我就考虑推到重建了。

老婆是CPA

freewalker 发表于 2017-10-18 16:51
不是Heritage。真要60万这么多吗？如果要60万，那我就考虑推到重建了。

差不多我觉得要 要不你可以先试试 然后花了多少钱报上来看看呀

虞宅与美丽

freewalker 发表于 2017-10-18 08:35
能详细解释一下吗？想过推到重建，找project house的话，建的好一点也要70万左右，再加上site cost，车道 ...

楼主也是做了不少功课的。