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本帖最后由 vking 于 2017-10-18 19:37 编辑
最近一个礼拜关于新租赁法的询问已经接踵而至，房东担心租客损坏房子，还有些租客已经迫不及待要彰显自己被赋予新的权利等等等等。各种各样的误区和新闻上错误的解读让Sam哥再次不得不“聊”一下。
详细的总结出来，我们有14条新政，但是为了大家不要过于无聊，我会把这14条放在最后。先说一下Sam哥觉得有必要说的：
第一：Rental Security 租约的安全性。
1. 120天房东无理由终止租约：这个是政府现在着重强调的，房子不好租，租客被房东驱逐等不公平行为，这个话题下，各大新闻着重说明了这一条的废除。
现在：房东即便不需要引用任何原因，也可以给出120天的通知要求搬离来终止合约。（租赁法下有详细的说明，什么原因多少天）
将来：房东如果需要搬离，必须给出原因。
新闻着重强调好似这个是很大一件事，可是这一条Sam 哥在过去10年的从业中被用了几次呢？ 2次！仅仅2次。如果我们遇到坏的租客，比如，不交租，有破坏，没有尊重邻居和社区的行为等都是有理由的，要么给出14天期限让其改正，要么多次不改或者擅自分租等行为都可以以14天通知的理由来终止合约。新政只是去除了无理由要求租客搬离，有理由要求租客搬离的没有影响。
2. 固定租约到期搬离通知的被限制使用：“limit the use of ‘end of fixed term’ notices to vacate. 这个才是房东真正被影响的，又恰恰不被新闻详细解释的新政策。 而且，甚至还在合约内，租客也同样可以给出14天通知给房东来提前终止合约。
现在：房东在租约结束前提前90天给出了通知，那么租约内，房东仍然可以用租约迫使租客继续履行直到租约结束的那一天搬走。 所以政府发现的问题是，如果房东创造了这样一种情况给租客，那么，租客虽然有90天来准备，但是即便他们找到了新的房子，没有房东实际上愿意等他们3个月，。这样就实际上造成租客丧失很多机会成本，是不是还真的有点不公平？说的再直接点，再现实环境下，这个境遇租客还真不好合理的在两个tenancy间转换。
将来：即便在租约内，如果房东引用这个条款来要求租客搬离，那么房东你需要最好收到14天notice的准备，即便他们还在租约内。假设你提前3个月给了租客通知，结果人家一上来就找到了房子，给了你14天通知。那么即便房东租约被减少了2个半月，那么房东也无可奈何。
既然新政有影响，那么如何解决呢？很简单：有事说事！没事，咱们也不找租客事。
第二：如果Sam哥告诉你其实维州的法律从未拒绝宠物你吃惊吗？
各个新闻和微信号拿宠物做标题，租客被允许养宠物啦。Andrews好似还有个推特附上了一个可爱的猫，说再也不用因为租房把我们的朋友give away了。Sam哥忍不住要说，彻底的政治献媚！视宠物为家人的没有因为租房而放弃他们的宠物，有些人宠物不想要了，遗弃给RSPCA无非是拿租房为借口罢了。过去这么多年，为了租房而放弃宠物的申请人，我就见过1个，其他有宠物的， 都在找寻可以接受宠物的房子。（其实，已经有宠物的房东都没有对租客有宠物提出异议。当然，我们协助房东把比准的范围和条件都列明了，来保障双方日后不产生理解上的矛盾）
现在的居住租赁法Residential tenancies Act 1997 其实未对宠物进行约定，所以，我们通常都使用 additional clause 来对其进行约定。但是，如果租客擅自放入了pet，你想把它挪出去，VCAT会问，宠物对你房子造成损坏了吗？（不要假设，不要推定，人家不听）宠物对他人造成滋扰或讨厌了吗？如果没有。。。你很大可能并不能被支持，尤其是人家claim这个是service pet的时候（service pet不是只有导盲犬哦，good wife里那个鬼才律师Tascioni 的前夫抱着狗上法庭情形还记得不？这也是service pet ）
同理： 是可以放入宠物，宠物造成损坏了吗？对邻里造成滋扰了吗？如果是，那对不起，房东仍然可以请你出去！（我想把这句话放大无限大）
还有一点对房东有利的(其他新闻又没有提的） “the outgoing tenant will required to under take cleaning and fumigation …” fumigation 熏蒸！是的，这个现在是未被要求的。也就是说，养过宠物的房子不是随便的清洁啊，需要熏蒸（我又想把这句话的字也放无限大）
第三： 允许租客对房子做微小的改动
其实，大家要知道的是，Act的改革，下面的regulation 也会更新，如何定义“minor modification“还并未知晓。是否需要约定reinstate？等等，各位房东并不需要过于忧虑这一条。
第四： 中介／房东 黑名单
从业这么多年，收到过很多房东的求助，要么被不好的租客坑，要么被不好的中介坑。其实还有第三类，被不好的租客和不好的中介一起坑。租客其实也有很多被坑的。
其实接触下来，发现很多时候虽然房东做的事情有问题，但是也和其没有给正确的引导和建议有关。Sam哥也很讨厌很多中介分明不会做还偏偏要做，拼不过服务非要拼价格。
在新的法律下，一个不能够及时准确的给房东意见和不专业的操作的中介，将会被很容易甄别出来，所以，对这个政策Sam哥表示欢迎。
Sam哥认为这次的租赁法的改革，政治目的大于其实际意义，啥也不是，有些民众享受了政客的献媚，有些则不然。没有觉得像新闻一样给人感觉有多大的颠覆性，旧法也没有新闻说的那么无力。对于Sam哥，无非是要适应新法所带来的变化，让agency 的practice 更好的帮助我们的客户。
最后，不怕无聊的可以读一读“14条”
- Removal of the Notice to Vacate for 'No Specified Reason'
- Limiting the use of 'end of fixed term' notices to vacate
- Bond capped at one months' rent for all tenancies less than $760 per week
- Landlords unable to unreasonably refuse consent for pets
- Allowing tenants to make minor property modifications
- Landlord and estate agent blacklist
- Requiring pre-contractual disclosure by landlords regarding asbestos and intention to sell
- A new Commissioner for Residential Tenancies
- Early release of bonds by agreement before the end of a tenancy
- Faster tenant reimbursement for urgent repairs
- Automatic bond repayment within 14 days when a claim hasn't been lodged
- Ban on rental bidding and rent bidding apps
- Rent increases restricted to once per year
- Prohibiting false, misleading or deceptive representations by landlords or agents prior to a tenancy
最最后，看这个bill能不能通过两院吧
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作者Sam Zhao为维州Licensed Estate Agent，REIV牌照会员，注册owners corporation 管理经理，Real Estate Trainer。
保留版权，未经同意，谢绝转载或抄袭。
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