如何合理用refinance出来的钱来settle投资房

qfred008

想请教各位用refinance出来的钱买投资房时，新的银行贷款并没有自动split成原贷款和equity两个accounts。我的理解是：要自己要求银行工作人员帮忙split成两个独立的loan accounts：一个对应原来贷款，一个对应equity的部分，每个account有自己独立的offsets, 然后用equity对应的那个loan account的offset account里面的钱来支付 10% deposit (假设另外10%买的时候已经支付过了）和 stamp duty 。不知道这个操作是不是满足合理负扣税的标准？

另外的一个附加问题是：如果equity不够支付所有10% deposit + stamp duty，必须还要自己出一部分，应该怎么操作？银行说settle时候只能从一个offset账户里扣钱，所以建议提前把所有的10% deposit + stamp duty款额先打入equity的loan account所对应的offset account里, 然后用里面的钱来settle, 不知道是否正确？

freewalker

第一个问题，是的，最好分成两个账户，多贷出来的钱单独一个账户，算作是投资房的贷款，可以用来做负扣税。

第二个问题，可以把钱打到银行指定的账户，也可以给你的律师开一张支票。

qfred008

freewalker 发表于 2017-9-12 14:56
第一个问题，是的，最好分成两个账户，多贷出来的钱单独一个账户，算作是投资房的贷款，可以用来做负扣税。 ...

多谢解答！！

关于第二个问题：“可以把钱打到银行指定的账户，也可以给你的律师开一张支票”。

你说的指定账户是对方的指定账户还是自己银行所指定的账户？办理新贷款的时候需要提供从哪个account提钱来settle, 这个account从负扣税的角度有什么讲究吗？可不可以往equity的loan account对应的offset account打入超过loan amount的钱来做settle, 比如equity这个loan account只有6万，但是10%deposit + stamp duty 需要10万，所以就往offset account打10万来settle用？

如果给律师开支票，这个钱是从哪个账户走呢？同样的问题是equity的金额不够。

freewalker

qfred008 发表于 2017-9-12 15:33
多谢解答！！

关于第二个问题：“可以把钱打到银行指定的账户，也可以给你的律师开一张支票”。

就是你签贷款合同的时候，自己指定的账户。从哪个账上转跟负扣税没什么关系，负扣税主要看你的贷款账户产生的利息是归到哪个房子上

qfred008

freewalker 发表于 2017-9-12 16:01
就是你签贷款合同的时候，自己指定的账户。从哪个账上转跟负扣税没什么关系，负扣税主要看你的贷款账户产 ...

那如果说我40万原贷款，refinance成50万（equity 10万）,　但首付需要15万,　如果我从refinance后的loan的对冲账户付出１５万，这１５万都能负口税吗？还是只有equity的１０万能够用于负扣税？

weedoo

学习了

freewalker

qfred008 发表于 2017-9-12 16:11
那如果说我40万原贷款，refinance成50万（equity 10万）,　但首付需要15万,　如果我从refinance后的loan ...

只有10万产生的利息可以负扣税。你可以把原贷款额变成35万，把top up账户变成15万，这样这15万产生的利息就可以都用来负扣税了。

qfred008

freewalker 发表于 2017-9-12 16:42
只有10万产生的利息可以负扣税。你可以把原贷款额变成35万，把top up账户变成15万，这样这15万产生的利息 ...

多谢专业建议 ，主要考虑目前的房子可能将来会转投资，所以想尽量维持原贷款额度最大。

参照您的回复，如果我把refinance的５０万，分成40万（原贷款额度）和10万(top-up)两个loan ，各自有offsets。 settle前从原贷款loan (40万)的offset里面转１５万到top-up loan(10万)的offset账户里面，把这15万用于支付首付和印花。这样的话，top-up loan（１０万）的interest 就可以用来负扣税了对吧？而那多的５万就算是从我４０万原贷款的offset里面打过去的（因而产生了利息），也没有办法进行负扣税？　

freewalker

qfred008 发表于 2017-9-12 16:55
多谢专业建议  ，主要考虑目前的房子可能将来会转投资，所以想尽量维持原贷款额度 ...

是的

qfred008

freewalker 发表于 2017-9-12 18:29
是的

非常感谢！！！

游得好小鱼

顶

owner

freewalker 发表于 2017-9-12 16:42
只有10万产生的利息可以负扣税。你可以把原贷款额变成35万，把top up账户变成15万，这样这15万产生的利息 ...

看他原来top up的是自住房还是投资房。不过我估计是自住房top up的。

qfred008

owner 发表于 2017-9-12 21:38
看他原来top up的是自住房还是投资房。不过我估计是自住房top up的。

这个不是只和top-up出来的钱用来做什么有关？和用投资还是自住房来refinance也有关系吗？

freewalker

qfred008 发表于 2017-9-12 21:43
这个不是只和top-up出来的钱用来做什么有关？和用投资还是自住房来refinance也有关系吗？ ...

应该只和top up出来的钱的用途有关

owner

qfred008 发表于 2017-9-12 21:43
这个不是只和top-up出来的钱用来做什么有关？和用投资还是自住房来refinance也有关系吗？ ...

只跟用途有关，跟来源无关。
我的意思是：如果你这钱是从投资房上top up出来的，没必要搞这么复杂，不在这套上抵扣，就在那套上抵扣。

owner

另外我个人觉得你没必要一个loan账户就开一个对冲，除非你cash在手里满坑满谷的。有些银行开多于一个offset的话，只有第一个免管理费。

owner

银行说settle时候只能从一个offset账户里扣钱，所以建议提前把所有的10% deposit + stamp duty款额先打入equity的loan account所对应的offset account里, 然后用里面的钱来settle, 不知道是否正确？

我有一事不明，你这是什么stamp duty？

qfred008

owner 发表于 2017-9-12 21:56
银行说settle时候只能从一个offset账户里扣钱，所以建议提前把所有的10% deposit + stamp duty款额先打入eq ...

多谢解答，是买房时候需要的stamp duty.

owner

qfred008 发表于 2017-9-12 22:05
多谢解答，是买房时候需要的stamp duty.

这样那这笔钱不是一定非要放这个账号里了。

rookieMM

借宝地问个问题，一个房子可以Refinance几次？

cafa

rookieMM 发表于 2017-9-19 22:44
借宝地问个问题，一个房子可以Refinance几次？

只要你的房子增值比上次ｒｅｆｉａｎｃｅ多，理论上可以无限次ｒｅｆｉｎａｎｃｅ．当然每次都得隔几年，所以这个问题取决于你要ｈｏｌｄ这个房子多久．

幽绿海棠

freewalker 发表于 2017-9-12 16:42
只有10万产生的利息可以负扣税。你可以把原贷款额变成35万，把top up账户变成15万，这样这15万产生的利息 ...

不明白？如果你用了15万在别的投资上，为什么在这个项目欠银行的钱反而从40万减少到35万？

freewalker

幽绿海棠 发表于 2017-9-21 07:24
不明白？如果你用了15万在别的投资上，为什么在这个项目欠银行的钱反而从40万减少到35万？ ...

相当于你自住房贷款减少到35万，你把多出来的钱拿去买投资房去了。

Xenabear

学习了

pattieguo

所以refinance很大作用就是重组贷款，在你再一次购买投资房的时候保证让退税最大化。

elena2000121

楼主收入也得符合要求才能做吧？  比如房子增值了100多万，即使想多贷50万出来也得有相应收入吧?

kakacii

freewalker 发表于 2017-9-21 12:30
相当于你自住房贷款减少到35万，你把多出来的钱拿去买投资房去了。

不是完全明白，原贷款能随便减少吗


那如果我offset里面本来就很多钱的话，原贷款账户能不能减少到1块钱，多出来的都放到另一个loan account，然后都用来投资，最大化负扣税？

freewalker

kakacii 发表于 2017-10-18 11:01
不是完全明白，原贷款能随便减少吗

理论是是可以的。

stephanie

学习

claire.dd

Mark