谈谈悉尼和布村的房产投资

eva82

也不知道怎么写，想到什么就写什么吧

1.悉尼篇

楼主本人在悉尼生活了7年。2011年开始买房，中间陆陆续续经手了很多房子（都是帮家人和朋友买，本人不是房产中介）。
个人认为悉尼的房价是只涨不跌，公寓楼，联排别墅，house都可以下手买。 如果是自住，只要你看好了，那就没啥可讨论了。如果你是想投资就要擦亮眼睛了，毕竟贷款炒房是有代价的（土豪全款除外）。

我买投资房的时候喜欢挑没没过度开发完成的区域，喜欢交通好的（出租方便），看开发商，看政府对这个区域未来几年的规划（如果你要持有5年，那你要看政府规划5年里是否能完成，否则价格涨的不多）。
如果大家投资公寓和联排，务必查看物业管理费用（这些都是你后期实打实要掏的钱，不要听中间说抵税啥的，如果你收入不高根本没必要过多考虑要用strata 费抵税，后期卖的时候都会是买家挑剔的地方）。
大家要学会查看zoning 这个，会捡到宝的，这些政府网上都有的，未来规划也是有的，这些在澳洲都是公开的。

联排投资还可以吧，有种夹缝里的苹果一样，既不能算公寓房，也不能算house，没有自己独立的土地权，后面想炒地皮基本不可能，还要交物业管理费，价钱还不便宜，出租和公寓楼差不多。

house非常推荐，独立产权，缺点是租金不会太高（举个例子，你150万买的房子，你出租可能最多1100了一周），但是无需交物业费，但是如果你是投资房，你的land tax不会便宜了哦，账单来的时候你就吓一跳了。council rate正常价格（没有投资和自住之分）

个人感觉如果你钱不多，不太建议在悉尼玩房地产，悉尼价格太高。

现在楼主搬到布里斯班，所以重点谈谈这边的投资。



2. 布里斯班篇

在布村千万不要买公寓楼和联排别墅，不管中介给你说的多好听，以后多有升值空间，都不要信，布村的公寓和联排基本不长还狂跌。举例：楼主帮搬家来布村初期也考虑买套位置好的公寓自住，还好没有。 15年建造的2房2位1车位的房子owner买入价格46.5万，现在要卖，被我还价到39万，大家算一下，2年的房子你亏了多少，或许你会说人家赚租金了啊。哎，，，，布村的物业管理权生意知道吧，收8%管理费不说，这个房子46.5万买的第一年rental income是415/week，可是到了今年380/week.亏多少大家算算，物业费用一个季度1000出头（有gym，pool但是基本没人用的，你出租的时候也不能给你涨租金的）。

联排别墅和公寓是一样的性质在这边，具体的以后再写啦。先看看有没有人看再继续

Double1881

占楼 看分析走势

幽绿海棠

是在什么区？本人现在的布里斯班的市场也有兴趣研究，楼主继续啦

goodtraven

楼主继续说，让我们参考参考看看
我目前是昆士兰一套自住house，12年六十多万买的，现在也就值七十多万
去年初悉尼买了个house，1.8m，租700，地税单7000多
接下里是继续买悉尼house（全额地税），还是去墨尔本买house（避开全额地税），一直举棋不定

shunshun

写的不错，楼主继续

走路像小熊

goodtraven 发表于 2017-8-30 16:20
楼主继续说，让我们参考参考看看
我目前是昆士兰一套自住house，12年六十多万买的，现在也就值七十多万
去 ...

$1.8m rented for $700 per week? that is a really terrible investment

lizhi_cn

接着写布村house

xingqing88

写的不错

goodtraven

走路像小熊 发表于 2017-8-30 16:34
$1.8m rented for $700 per week? that is a really terrible investment

租售比低就terrible啦？ 那悉尼那么多买大地破房做长期投资的人都哭晕在厕所了。。。每家的经济情况都不同啦

pan123au

光脚 谈布村的房产投资  ?

hellobottle

当年日本 在昆士兰 的悲剧 还记得么

wuyi

hellobottle 发表于 2017-8-30 17:07
当年日本 在昆士兰 的悲剧 还记得么

记得80年代的的时候布里斯班、黄金海岸那边的房屋价格比悉尼还要高，不可思议

hellobottle

wuyi 发表于 2017-8-30 17:13
记得80年代的的时候布里斯班、黄金海岸那边的房屋价格比悉尼还要高，不可思议 ...

是啊 结果 恢复了 10多年 才变成 现在的样子...

serena39

老实说~ 黄金海岸的水景 带停船的别墅.. 貌似不到2m~ 住着比悉尼的。。舒适不是一点点。/

csl不高兴

:)

jack9889

隐秘版里面有人投资昆士兰州的矿区房子，当初70万买进，现在跌倒16万。

切记，只有大城市才有房地产!

stella_hq

喜欢昆士兰。打算搬去。

Coolbananas

布村和黄金海岸的公寓真心不能碰，

chcfy

jack9889 发表于 2017-8-30 23:06
隐秘版里面有人投资昆士兰州的矿区房子，当初70万买进，现在跌倒16万。

切记，只有大城市才有房地产! ...

正所謂一命二運三風水, 因缘際會.
现在16万買入的那位仁兄, 六年後, 假若礦業好轉, 說不定, 該房價可能又變回现在那賣家当初的購入價70万.

chcfy

Coolbananas 发表于 2017-8-30 23:25
布村和黄金海岸的公寓真心不能碰，

不能一概而論.
如果單身或小家庭, 對園藝又不感興趣, 或無暇照料, 當然公寓最適合.

nmanz

看来足迹上光脚谈房产投资都让人怀疑动机

ARACT

此十年和彼十年，一定是不同的。
布里斯班华人数量的积累，已经可以达到质的飞跃了。现在布里斯本满大街华人，华人比例超过30%的区的数量，比墨尔本都多。
布里斯班和黄金海岸，更靠近亚太市场，气候温暖，生活工作和休闲都更适宜。
QLD的面积比NSW 和VIC加起来都大得多（QLD185万平方公里，NSW80万平方公里，VIC23万平方公里），矿产资源仅次西澳，最近三年，经济搞得不错，华人数量也暴涨。
布里斯班240万人，黄金海岸60万人，合计300万人口，两城距离60多公里，规模效应基本可以实现了。
未来十年，布村的房价是存在极大飞跃的可能。
布村南区，华人爆炒的区，均价从50几万飞涨到70几万，80几万，也只花了2年时间。这样的例子也不在少数。而这一切只发生在过去的2-3年。
短时间内40-50%的暴涨，在悉尼未来的10年，已经不可能再发生了。过度膨胀的人口，已经使的基础设施压力很大了，准确的说，已经非常不宜居了。严重拥堵的交通，人满为患的火车，bus，处处收费的公路，极难寻找的停车位，极高的房价。。。
。。。穷人在悉尼，是看不到任何希望的。
以过去10年的眼光，看待未来10年的布里斯班，一定会判断错误。让我判断：现在才是布村房价暴涨的开始，但是你必须买华人区附近的House。
重要的事情说三遍，只能买华人区附近的House，只能买华人区附近的House，只能买华人区附近的House

eva82

goodtraven 发表于 2017-8-30 16:20
楼主继续说，让我们参考参考看看
我目前是昆士兰一套自住house，12年六十多万买的，现在也就值七十多万
去 ...

墨尔本是一点都不了解的。我个人是怕冷的人，所以不太喜欢墨尔本的早晚温差，这就是为啥搬家到布村，这边气候真的很适合生活。

zxy1234

ARACT 发表于 2017-8-31 00:58
此十年和彼十年，一定是不同的。
布里斯班华人数量的积累，已经可以达到质的飞跃了。现在布里斯本满大街华 ...

我不同意你的最后几句话。

eva82

stella_hq 发表于 2017-8-30 23:11
喜欢昆士兰。打算搬去。

布村气候非常好的，如果你喜欢暖和一些的地方。

eva82

既然有人提到了sunnybank华人区，咱就先谈谈这边

【Sunnybank南区华人区】
我来这一年发现大部分华人都在南区附近sunnybank 和sunnybank hills以及八里坪周边的garden city。
不过大家确实说的很对，如果你要买房住，买在那边确实很方便，但是如果投资，比较建议买大块地可分割的，如果在那买投资房，第一房子很旧，第二买入价格不低，第三租金价格不太高，华人的心态大家应该懂的，租房的时候都会尽量找租金低点的，稍微远一点点不会建议，但是买房子的时候会比较舍得花钱买。如果你资金可以周转的过来可以考虑买在那边投资，租出去cover最基本的费用，等升值后再卖。如果是个人要买房子住的话，我个人是不会买在那附近住，因为家里老人一年也就来住3个月时间，剩下时间都是我和我老公两人，两人都会开车和英语，所以没有必要住在华人区（关键在于那边总发生入室抢劫，我胆子小），上周问了一个靠近sunnybank plaza的house，但是那个house已经不属于sunnybank区了，owner要拍卖，问agent大约价格多少，说有人offer 85万owner都不想卖，一定要拿出来拍卖，这可是套靠近大马路的破房子，土地面积700-800左右具体忘记了。如果买自住房在华人区，一定要考虑学区（土豪可以私校），所以大家长选的就是sunnybank hills 和一个W开头的区，这两个区的房价差不多，貌似W开头的学校更好一些。如果投资房尽量准好好一点点充裕的资金（毕竟你不知道后面的贷款利息多少钱，万一涨了都是你要掏的钱）。华人区脱手很容易的，市场需求是满旺的，投资自住大家可以考虑那边，我个人可能会稍微谨慎一下看那边（除非给我父母买房在那边买房住）。

谈谈我最近已经下手的区了吧，因为研究了很多所以有的谈

【Raby Bay】码头房子
在东南区附近靠近大海那边有一圈带码头的房子。 有一个区叫Brikdale 还有就是Raby Bay。
其实买这边的房子投资的华人和越南人很多，我看房子时候就遇到了好几波。
听闻政府以后不会再批准开挖海湾了，所以现在布村带码头的房子也就那些而已
物以稀为贵，随着布村人口的增长后面这种房子光卖地都值钱（前提是你买入价格要好）
大家都知道悉尼和墨尔本生活成本高了现在，很多鬼佬承受不住都慢慢搬到布村，最近就有一个悉尼的鬼佬朋友也要搬家来布村了。鬼佬是很喜欢这种房子的，有时候投资不要紧紧看华人口袋里的钱，鬼佬的口袋也要翻出来看看。那边买投资房尽量买双层房高房顶的，为后期改造打基础，那边带码头的房子租金一周差不多1000，所以买的时候大家也要衡量一下你后期资金是否能跟的上，那边河道清理费也很贵的，政府给估的土地价格也不低，所以你的land tax也不低的。

其实买房谈价格是有技巧的，如果你抓住好这个技巧，你可以砍很多钱，否则还会高价买入就亏了。
虽然说中介的话不能信，但是也要多聊聊天，但是我最不信中介说的一种卖房理由就是夫妻离婚要卖方（因为听了好多这个理由了），首先第一点看房主搬走了没，如果搬走了，聊聊owner现在的情况，尽量把owner'是否买入新房打听出来，这对你后期砍价都有利的，还有不要在agent面前表现的对房子非常感兴趣，要有一种买也行不买也有别的选择的感觉。后面再谈怎么磨价格这个问题。

再就是投资房切记看zoning，同样的房子，邻居的房子可以建2层，但是你的只允许建造一层，差距就产生了，可是如果 你不知道这个问题，你买的时候价格就会亏。

alix

ARACT 发表于 2017-8-31 00:58
此十年和彼十年，一定是不同的。
布里斯班华人数量的积累，已经可以达到质的飞跃了。现在布里斯本满大街华 ...

结论不能苟同, 但是接下来几年布村应该还是可以平稳增长的, 前提是就业率上去....矿业回暖...

kenzofans

说起布村就是泪，在布村的投资跑输悉尼十条街，已经是house还是可以建5层公寓的连地，涨幅不如悉尼普通公寓一半。。。。

leinlee

说说最近碰到一个物管被踢了的小区，每周物业费带房屋保险才15刀，BC自己管小区也是牛气。可以想见买有物业管理的小区的物管费都跑哪里去了，做投资房物管费每年多交的钱空5周都够了。

eva82

kenzofans 发表于 2017-8-31 10:35
说起布村就是泪，在布村的投资跑输悉尼十条街，已经是house还是可以建5层公寓的连地，涨幅不如悉尼普通公寓 ...

布村投资真的要看区域的。
就拿在Westfield附近的mix used 的土地，按道理说应该会很有增值空间对吧，这话在布村还真不敢说啊。

我前段时间看了一个就是这个情况的，要价65万，607的地，紧挨westfield旁边还有很多上班的人事（就业集中区域）
这块地可以推到重建unit外加商业用途，但是，但是‘’‘’‘’‘不能下手买，因为这个地要hold很久，要倒贴钱很久的，我怕吃不消。 而且左右邻居都已经建成units了，我也没办法说和邻居以后联手卖高价了。