80万以下house首次自住减免税务的最佳区域：Penrith

雍正王朝

要投资，但止于行动，买房永远在观望和徘徊，结果错过了最佳的投资时机。有人抱怨说几年前Rhodes，Zetland售价才如何如何，早知道会涨，就下手了。中国人喜欢买涨不买跌，宁可在房价最高的时候跟风投资，也不愿做前期分析。其实，投资绝对是有时限的，投机者会提前夺走两步，但真正的投资人会领跑于百米之外。这时候，下一个投资潜力股——Penrith 浮出水面。

悉尼仅有的三个战略区域城市，除了Parramatta和Liverpool，另外的一个就是Penrith。具有极其重要的战略地位和发展前景。

Penrith是政府2036计划重点开发区，从之前zetland的重建，以及后来Rhodes的复兴，每一个房价大增地区的背后都离不开政府的长远规划和资金注入。或许很多人觉得这个区太远，甚至没有去过这个区，但是在这个信息时代，只有先得到最佳的投资信息，才能把利益最大化。

有兴趣的朋友，不妨去那个去走一走，就会发现这是个典型的本地居民区，具有完善的医疗丶购物丶生活以及政府规划中正日益增加的大型就业中心。并且交通便利，距离Parramatta只有23分钟的车程，虽然距离CBD较远，但是火车也只需49分钟，根据政府进一步的交通投资，将会使此行程节省20-30分钟。



Penrith距悉尼四个重要的就业中心（西悉尼就业区、巴杰斯溪机场、西南发展中心以及西北发展中心）都只有15-20公里，这几个就业中心能提供超过10万个工作岗位。Penrith的健康和教育专区也被视为一个战略中心，已经吸引了15亿澳元的投资，并有望在未来20年创造13000个新的就业机会。




Penrith将会是改变西悉尼的一系列巨额投资的直接受益者，这些投资包括将建在巴杰斯溪的悉尼的第二座机场、将耗资149亿澳元的西联高速公路、重要交通基础设施的升级改造、以及Penrith健康和教育专区的扩大。即将修建的Penrith湖公园拥有830公顷（830万平方米）的公园、640公顷（640万平方米）的休闲湖泊、26公里长的新湖滨以及22公里长的自行车道和园间通路，能够让Penrith的住户都享受到这一便利。


Penrith House: Median price $687,500, Annual capital growth 8.92%, Number of sales 178, Weekly median advertised rent $405

Penrith Unit: Median price $464,500, Annual capital growth 7.52%, Number of sales 250, Weekly median advertised rent $350


交通设备

Penrith有极其便利的交通，可达 The GreatWestern Highway和M4。步行150米可以到达Penrith火车站，49 分钟快车可以直达Central。若是开车，47分钟即可到达Sydney CBD。

购物生活

Penrith 是悉尼西悉尼的主要商业中心，拥有很多购物中心，其中最大的是Westfield Penrith，包括Myer在内的200多个大小店铺（800米）

·  Neapan Village：其中有 Coles, Kmart等近70家店铺（1.5km)

·  PenrithPlaza

·  HighStreet shopping strip

·  Bunnings

自然环境

蓝山脚下，距离Nepean River 2公里，Penrith Lakes 3公里，市区周边较多未开发绿地等诸多自然元素为生活环境打下了绿色的基调。尤其是政府对于Nepean River与Penrith Lakes的开发计划更是弥补了Penrith作为山脚下的内陆城市缺少水景的不足。

医疗

Nepean Hospital，西部最大的医院(2.6km)


周围就业机会

根据新州政府2036规划以及Penrith地方政府计划，悉尼西部郊区将成为未来悉尼发展的重中之重。从大区域来说，在M4与M7高速公路交界处西南将规划出悉尼最大的独立就业区域以支撑未来西部增加人口的就业需求。区域内已经确定的Penrith CBD升级改造，Penthers娱乐开发项目，Jordon Springs居住区，Penrith健康与教育特区，Penrith Lake开发等大型项目将提供40,000个新增工作岗位，甚至多于预计的30,000人口增长。最重要的，Penrith是距离悉尼新机场最近的CBD，未来大量的航运，物流，酒店就业机会均会落户Penrith，为当地发展注入活力。

    2031年，人口数量预计增长到100万

    20亿澳元的投资改造

    2036年增就业人口达12000人

    增加到1000家以上的零售店铺

    增加到120所幼儿园，托儿所和早教中心

    增加到70所小学，中学。


政府规划的保障

作为未来悉尼规划中仅有的三个区域中心城之一，Penrith势必会在不久的将来受到来自社会各界更多的关注。对于房地产投资，最重要的因素正是位置，而如何选择有升值潜力的位置最重要的原则则是跟从政府规划。相较于悉尼北区与东区，Penrith未必是最佳的城区，但其升值潜力却无可估量（可参考Parramatta的发展）。当今还维持在低位的价格与未来政府规划中的重点区域注定了其增值空间。

老姜不辣

一

雍正王朝

新火车站：

雍正王朝

       
Planning proposal to allow bigger buildings in return for “public benefit”
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The Penrith Council is seeking to amend its planning scheme to allow the development of larger buildings as long as the landowner provides an additional “public benefit”.

The planning proposal (open for public comment until 6 June) would amend the Penrith Local Environmental Plan (LEP) 2010 by adding an “Incentives Clause” for 11 key sites in the city centre.

In basic terms, the proposal would allow landowners to develop larger buildings with more dwellings or floor space, in return for providing a “public benefit”.

According to a council statement, a “public benefit” could include a community facility, enhancements or embellishments to the public domain or new infrastructure.

The council also stated that a policy document is being prepared to provide more information on the types of public benefits that would be considered acceptable, in return for granting bonus density.

If the proposal gets the go-ahead it has the potential to fast-track up to 4,000 dwellings in the city centre and would bring the council one step closer to delivering on the Penrith Progression vision for the city centre, which includes high-density housing.

Penrith Mayor Karen McKeown believes that as a regional city with a population that will grow to more than a quarter-of-a-million by 2031, we need to revitalise our city centre and make inner city living a reality.

“By inserting an incentives clause for development and offering bonus Floor Space Ratio (FSR) in return for a public benefit at 11 key sites, we’re enabling inner city living but also providing a benefit for our growing population,” Cr McKeown said.

Cr McKeown also stated that there are a number of benefits in allowing higher-density housing.

“Residents have better access to public transport which can reduce the number of trips made by car, limit urban sprawl, and enable people to live closer to where they work,” she said.

“Increasing investment in the city centre also has positive local economic effects, such as more jobs and a revitalised city centre.”

If you would like to find out more about the planning proposal, or provide feedback, visit www.penrithcity.nsw.gov.au.

雍正王朝

雍正王朝

最后，只分享信息。用“楼花”之心度人之腹的免开尊口 ：）

chejohn

唯一没交待的就是”人口，人种构成“，这是关乎房价涨跌最最最重要的因素。

雍正王朝

教育：
Penrith High School  在bettereducation 里排名第32！


Penrith High School, Penrith                Compare
School Facts
School sector:        Government(selective)
School type:        Secondary school
Gender:        Co-Ed
Total student:        912 (boy:529, girl:383)
Total staff:        62
Student attendance:       
96%       
None-english student:       
69%       

雍正王朝

Penrith坐落在蓝山脚下，属于大悉尼的外西区，是一个新开发并且发展迅速的地区哦，无论是从东西南北哪个方位来看，Penrith绝对是一处“风水宝地”~向西抬头就能享受蓝山天然氧吧，这可是大自然的馈赠；向南看去，Penrith是距离悉尼Badgreys Creek新机场最近的CBD，具备很大的商业潜力；向北毗邻Penrith湖和大型森林公园，不乏宁静放松的好去处；向东呢，又紧邻西北发展中心和西悉尼未来大型新增工作岗位计划区，可以预见会有不断增加的诱人工作岗位和不断涌进的人才

Penrith拥有众多购物商业区，外表看似乎不起眼的建筑，里面却感觉开阔敞亮。Penrith的Westfield大型购物中心可以满足日常生活所需。据当地居民介绍，几乎悉尼所有的商家都在Penrith有分店，因此想买什么生活用品都能在本地解决。

而且相比较同样在悉尼的连锁家具店，Penrith这边的价格会便宜点，因此不少悉尼居民会特地在Penrith买了运回市中心。可见生活在Penrith，便可享受性价比更高的度假生活。在医疗方面，开车仅5分钟就可到达悉尼第二大医院Napean Hospital。


Penrith CBD整齐干净，临街店铺鲜有空置，居民也以白色人种为主，民风友善淳朴。市区内的Penrith High School在2014年的HSC high school ranking中排名前30位，外加提供高等教育的西悉尼大学Penrith校区以及悉尼大学Nepean医学院，子女的教育可以得到可靠的保障。

Penrith已经初步展现出未来蓬勃发展的潜力。齐备的基础设施，大面积的公共绿地与近在咫尺的蓝山森林氧吧，配合新州第七大Westfield的投入使用，大型娱乐项目Panthers的入住，以及未来Nepean River与Penrith Lakes的进一步开发，Penrith市区内部的功能已经能够完美满足周边居民的生活需要。

在房价增长方面，Penrith超越了Campbelltown、Liverpool和Camden。在房屋交易活跃程度上，Penrith也在成熟城区Parramatta、Rooty Hill、Prospect和 Wentworthville之上。

地产经纪把这个喜人的结果归因于市场动态转变，这扩大了Penrith地区的吸引力。“Penrith在过去因房价可负担性强而吸引了不少首次置业者，但如今部分地区有70%的询盘个案来自投资客。”PRDnationwide的Penrith总经理拉蒂（Darren Latty）说。

大江东去

黑镇不是更好吗

有N家华人超市，烧腊店，饭店

雍正王朝

chejohn 发表于 2017-7-30 18:26
唯一没交待的就是”人口，人种构成“，这是关乎房价涨跌最最最重要的因素。 ...

你以为你以为的penrith 人种不好吗？ 恰恰相反！  ：）  实地去看看就明白了。

chejohn

雍正王朝 发表于 2017-7-30 18:33
你以为你以为的penrith 人种不好吗？ 恰恰相反！  ：）  实地去看看就明白了。  ...

你要这么说话，就当我没说吧，PENRITH加油

雍正王朝

大江东去 发表于 2017-7-30 18:33
黑镇不是更好吗

有N家华人超市，烧腊店，饭店

在另外一个帖子里回复过了，Blacktown, seven hills 都很好（投资）。 但价格已经上去了。 Penrith 低价house还很多。机会！

雍正王朝

chejohn 发表于 2017-7-30 18:34
你要这么说话，就当我没说吧，PENRITH加油

肯定是不如800万的。但在这个小投资的价格区间内，是最好位置了。  80万以下自住的区不多了。

5年前大家骂Auburn说人种不好。现在呢？回报率还是比一般的区要好！ 遗憾的是Auburn价格上去了。不算小投资了。

Disenchanted

Penrith实在是太远了。。。。感觉和wollongong一样远

雍正王朝

Disenchanted 发表于 2017-7-30 18:45
Penrith实在是太远了。。。。感觉和wollongong一样远

是的，驾车感觉上是的。幸好有火车。 再说白了，这个价格区间，也就是penrith比较适当了。要是有180万，280万，，， 肯定有更好选择。

lsantorini

实地看一下就知道penrith是什么地方了，楼主之只看到所谓的好处，但是最重要的人口结果缺完全不提。
别的都不说，实地看看penrith主街上什么最多?吃的？咖啡店？错!
当铺，小额借贷，抵押贷款公司，律师楼，社会援助，免费法律援助，小家电租赁，成人用品，按摩院。一条不长的high st上上面的店加起来占了一半，说明了什么?
大家自己想吧

雍正王朝

lsantorini 发表于 2017-7-30 18:48
实地看一下就知道penrith是什么地方了，楼主之只看到所谓的好处，但是最重要的人口结果缺完全不提。
别的都 ...

亲，再去看看。早变化了。其次，那条街也不是主街啊！

你要这么说Hurstville 小破forest rd上面过去不也是按摩店，抵押店吗？ Ashfield 上面不也是如此？Epping “主街”上还没东西呢。。。

十年一剑

location is everything，P绝对不是投资好地方，黑镇勉强算是悉尼市内最后一站地。

雍正王朝

下面链接是 station st 与high st 交叉口

https://www.google.com.au/maps/@-33.7520277,150.6939756,3a,75y,229.73h,99.97t/data=!3m9!1e1!3m7!1sr3yktUOJ3tmAN_CT6Uu3Eg!2e0!7i13312!8i6656!9m2!1b1!2i48

北面已经基本建设好了，但google 上还没有。

雍正王朝

十年一剑 发表于 2017-7-30 18:54
location is everything，P绝对不是投资好地方，黑镇勉强算是悉尼市内最后一站地。 ...

预算 70-80万，自住，house，你能买哪里？请指教。

lsantorini

雍正王朝 发表于 2017-7-30 18:53
亲，再去看看。早变化了。其次，那条街也不是主街啊！

你要这么说Hurstville 小破forest rd上面过去不也 ...

high st不是主街难道是Henry st?

雍正王朝

听听砖家看法： https://www.domain.com.au/news/p ... rs-20161130-gt1bhr/

雍正王朝

        House         Townhouses         Units
Median listing price         $620,000         $512,500         $415,000
Median price change - last quarter         2.39%         1.01%         5.26%
Median price change - 1 year         7.82%         9.04%         12.16%
Median price change -2 years         15.00%         20.82%         19.35%

雍正王朝

人种？人种怎么了？
http://www.abs.gov.au/ausstats/a ... &num=&view=

POPULATION BY SEX - at 30 June
Males        no.       
88 620
       
88 383
       
87 762
       
87 695
       
87 653
Females        no.       
89 335
       
89 285
       
88 805
       
88 888
       
89 008
Persons        no.       
177 955
       
177 668
       
176 567
       
176 583
       
176 661
                                               
POPULATION BY AGE GROUP - at 30 June
Persons - 0 to 14 years        %       
23.8
       
23.5
       
23.3
       
23.0
       
22.7
Persons - 15 years to 24 years        %       
16.1
       
16.1
       
16.1
       
16.0
       
16.0
Persons - 25 years to 34 years        %       
16.0
       
15.9
       
15.8
       
15.7
       
15.5
Persons - 35 years to 44 years        %       
15.3
       
15.0
       
14.8
       
14.6
       
14.4
Persons - 45 years to 54 years        %       
13.7
       
13.8
       
13.8
       
13.8
       
13.8
Persons - 55 years to 64 years        %       
7.8
       
8.3
       
8.7
       
9.2
       
9.6
Persons - 65 years to 74 years        %       
4.1
       
4.2
       
4.2
       
4.3
       
4.4
Persons - 75 years to 84 years        %       
2.5
       
2.6
       
2.6
       
2.7
       
2.7
Persons - 85 years and over        %       
0.6
       
0.6
       
0.6
       
0.7
       
0.8
                                               
POPULATION DENSITY - at 30 June
Population density         persons/km2       
-
       
-
       
-
       
-
       
436.4
                                               
INDIGENOUS POPULATION - Census 2006
Percentage of total population        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
2.5
                                               
OVERSEAS BORN POPULATION: PERCENTAGE OF TOTAL POPULATION - Census 2006
Born in Oceania and Antarctica (excluding Australia)        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
2.8
Born in North-West Europe        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
7.4
Born in Southern and Eastern Europe        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
3.7
Born in North Africa and the Middle East        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
1.5
Born in South-East Asia        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
2.4
Born in North-East Asia        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.6
Born in Southern and Central Asia        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
1.8
Born in Americas        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.8
Born in Sub-Saharan Africa        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.8
Total born overseas        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
21.7
                                               
SPEAKS A LANGUAGE OTHER THAN ENGLISH AT HOME - Census 2006
Percentage of total population aged 15 years and over        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
14.1
                                               
PERSONS WITH POST SCHOOL QUALIFICATIONS - Census 2006
Percentage of total population aged 15 years and over        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
47.4
                                               
OCCUPATION OF EMPLOYED PERSONS: PERCENTAGE OF TOTAL EMPLOYED PERSONS - Census 2006
Managers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
10.1
Professionals        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
12.8
Technicians and Trades Workers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
15.9
Community and Personal Service Workers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
8.6
Clerical and Administrative Workers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
19.1
Sales Workers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
10.4
Machinery Operators and Drivers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
10.5
Labourers        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
10.5
Inadequately Described/Not Stated        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
2.0
                                               
HOUSEHOLDS - Census 2006
Households        no.       
-
       
-
       
-
       
-
       
56 932
                                               
FAMILIES - Census 2006
Total families        no.       
-
       
-
       
-
       
-
       
46 184
Couple families with children under 15 and/or dependent students        no.       
-
       
-
       
-
       
-
       
18 789
One parent families with children under 15 and/or dependent students        no.       
-
       
-
       
-
       
-
       
5 797
                                               
INTERNAL MIGRATION - Census 2006
Persons who lived at different address 1 year ago        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
12.5
Persons who lived at different address 5 years ago        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
31.4
                                               
PROPORTION OF POPULATION IN REMOTENESS AREA - Census 2006
Major Cities        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
97.6
Inner Regional        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
2.4
Outer Regional        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.0
Remote        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.0
Very Remote        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.0
                                               
PROPORTION OF POPULATION BY SECTION OF STATE - Census 2006
Major Urban        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
90.4
Other Urban        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.6
Bounded Locality        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
0.9
Rural Balance        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
8.1
                                               
UNPAID WORK: PERCENTAGE OF TOTAL POPULATION AGED 15 YEARS AND OVER - Census 2006
Persons undertaking voluntary work for an organisation or group        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
13.1
Persons caring for own children without pay        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
24.3
Persons caring for other children without pay        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
8.6
Persons caring for own children and other children without pay        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
1.2
Persons providing unpaid care, help or assistance to family members or others        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
10.7
                                               
ACCESS TO INTERNET AT HOME - Census 2006
Proportion of occupied private dwellings        %       
-
       
-
       
-
       
-
       
65.4
                                               
BIRTHS AND DEATHS - year ended 31 December
Births        no.       
2 819
       
2 731
       
2 739
       
2 709
       
2 657
Total fertility rate        rate       
2.0
       
2.0
       
2.0
       
2.0
       
2.0
Deaths        no.       
736
       
759
       
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magictime

baby_2013

雍正王朝 发表于 2017-7-30 18:56
预算 70-80万，自住，house，你能买哪里？请指教。

我觉得quakers hill不错啊

晨晨妈

lz这么认真发帖，要支持一下

雍正王朝

baby_2013 发表于 2017-7-30 19:08
我觉得quakers hill不错啊

也看过这个区。80以下不多了。相对接近City，但是购物，教育比较还是penrith.
如果能买Quakers hills，宁可选Blacktown 或seven hills.

Quakers hills 左下有一小片新区，不方便，不方便，不方便。

雍正王朝

晨晨妈 发表于 2017-7-30 19:10
lz这么认真发帖，要支持一下

主要是新政策 65以下全免。但65以下找house实在是难。 80以下还能找找，西南，西边。 西北都没了。  西南vs 西边，也只看到Penrith 成熟，各个指标适当了。