VIC远东看房购房心得，14楼更新auction有关

sanhimf

过去三个月，一直在帮我哥在Rowville看房买房，记录一些心得，写出来算是对自己的付出有个交代，也希望能帮到刚刚开始看房的朋友，顺便蹭蹭积分  说的不到位的或者误区，也请前辈高人，业内人士不吝赐教（轻轻的喷）


题外话：
1.现在明文规定under quoting是违法，所有中介必须提供indicative price和comparable sales给买家和卖家，且是同一分文件，也就是，我们在广告上能看到section47，仅仅从这一点来说，中介的话比以前稍微靠谱了那么一点点；如果你是手机登陆，请更新app的最近版本，在View Statement of Information里面。
2.通常来说的common sense是没有不贪的房东，只有不专业的中介，中介天生on behalf of vendor；所以和他们交流的时候，不要有任何心理负担，他们的利益和你天然对立。他们所说，都是套路，都是废话，貌似啥都说了，也等于啥都没说。不要浪费真感情真底线给他们，相反，一定要浪费真时间和他们多聊。
3. 每个区都有非常牛逼的，市场份额很大的统治级别的中介，注意是agent不是agency，如果买房，请尽量绕行，卖房请反之。
4. 在卖方市场的区，比如东区eastlink以外，均价750-1m，这种市场刚需的区域，递offer，除非你的价格优势很大，不要写subject to finance和subject to inspection，卖家不会接受的。




能卖多少钱取决于三个因素
1. vendor reserve price 多少
2. 市场上买家们对这个房子的反馈热度如何
3. 房子和地本身有没有什么特别独一无二的特点
下面我们分开来谈

private sale 下的reserve price，通常在indicative price range的上限附近的概率很高，比如中介说90-100万，那么在98-100万之间的可能性就很大，略微超过也是有可能的。
auction的reserve price，vendor选择的余地就比较大，因为他们可以在auction前夜才通过之前open的市场反馈来决定reserve price；如果房子个方面都比较好，超出上限一些也很寻常。

但我们分析reserve price意义不大，因为目前是卖方市场，狼多肉少，更多需要关注别人愿意为这个房子出多少。这就要和第三点，房子本身的特点在一起谈；

一定要多次去open，多和中介聊，多去多聊，你能观察到有多少其他买家对这个房子有兴趣；同样如果房子本身有独一无二的特点，比如说，知名设计师的获奖作品，比如说owner build（我见过20年老房子，用的砖在外观看起来，比现在新房子新砖还好的，哪个细腻和鲜亮；我也见过非豪宅的二层的层高三米，全部落地大窗的）；这种毫无疑问即使是private sale也会比indicative price高出很多。https://www.realestate.com.au/so ... -rowville-125746706 ，这个房子的indicative price仅仅在720-790K，最后卖出892.5K，比上限溢价多达12.66% 为什么？因为这个房子侧面整整半个房子几乎所有的厅，院子和一个study全部朝阳，condition也不错，你走进去那个亮堂和温暖，让你有一种点亮你生活的感觉。这个房子居然收了21个offer，而且全部超过800K。


结论：
1.一个房子如果你去了第一次就喜欢，而且去了不止两次，那么往往非常多的人喜欢，100万以下的房子，请按中介估价的上限加5% -15%，这种房子捡漏的概率几乎为零，就算别人不喜欢，房东也不会卖，因为最懂房子的不是中介，不是买家，是房东。
2. 如果一个房子你去了很多次，觉得这有小毛病，那有小毛病，但是怎么看都不讨厌，这种房子在估价上限附近，一两万左右误差拿下的概率很高，估价范围内捡漏的概率也很高。
3. 主观上你觉得这个房子缺点和优点一样明显，对比非常强烈的时候，往往不是捡漏的机会，而是坑；一般这种都会有客观信号，比如，中介反复暗示你，这是个非常非常好的机会，竞争不回那么激烈，房东不在意卖多少钱；auction冷场没人bid等等，对一般中国人来讲，我们对地区，房屋质量的了解比西人相对弱一些，其他买家反馈很冷谈的时候，坑的概率远大于捡漏机会。

零零散散写了一些，请大家高抬贵手，喷的时候轻一些。

daydream811

很有价值的经验。

wuyin227

不错,学习

thx1

sanhimf

多谢分分和捧场。

airmoon100

写的非常好。

ville

很好

gavy

确实像lz所说    一般大牌agent经手的物业大家都会有种潜意识    ”又是ta   这房子一定不便宜”   这是我之前看房的感受    而且满意的房子我们会看第二次甚至第三次    真的你第二次第三次还是喜欢基本你得准备足够的子弹   总之lz真的说到我心坎了     

Ps:之前也在东区看了很久

weiweieeee

学习

Griffon

归根结底还是有没有钱的问题

lyb41

不错啊 经验之谈

melmonash

最后买哪了？

yanyangtian

关键看预算啊

sanhimf

新人必须知道，auction是没有cooling off的，也不接受任何condition；
如果是private sale，签署合同后，买家有三天冷静期，反悔是可以的，代价是2000$或合同价的千分之二，那个高取哪个；同时，如果你的价格足够高，房东是有可能接受特殊条款的，比如三天或者五天之内安排房屋建筑结构检测，如果有大问题，买家可以安全退出，比如7天到14天之内申请贷款的预批准或者批准，批不下来，买家可以安全退出，不会要求你强制执行合同。代价是2000$或者千分之二；但是在实际操作中，只要不加特殊条款，房东只要不签字，很多中介不会较真去罚没你2000$;

auction之前，要做充分的功课，一般来说，在目前不允许underquoting的情况的，中介给的section47还是有参考意义的；如果这个房子是你很喜欢，第一次去就很喜欢，而且去了不止一次，那么肯定很多人喜欢，可能，就要准备好中介估价上限的115%；如果同样你去了不止一次，每一次都发现这样那样的问题，但是又不讨厌，那么中介估价上限的105%可能就够了，甚至在中介估价的区间内，就有可能买到。捡漏说的就是这一种；https://www.realestate.com.au/so ... -rowville-125662442 这个就是很好的例子，只卖了795K；当然，sold之后的广告里，是找不到section47的，而且在sale by fixed date或者auction day之前，中介也有可能会更新这个估价（indicative selling price）。


在bid的时候，agency往往整个办公室的人全部出动，看到你有意思，甚至派人跟着你，帮你写现在是多少价格，希望你出价；如果你想bid的话，请注意；
1.尽量不要第一个出价（详见第6），甚至不要在你估计的reserve price之前出价，除非是final call，过早暴露自己没有好处；
2.假如现在是80万，你可以喊80万1千，如果中介告诉你，只能一万一万加，不能加一千，千万别听他的，纯属放屁；
3.最好的介入auction的时机，是bidding僵持的时候，然后尽你可能的拉高，比如，标75-85万的房子，bid到72万喊不动了，暂时冷场；直接一口加到80万，再拉锯一两个回合，82-83万的概率很大；相反，如果72万你介入，和其他买家5千-3千-2千-1千的加，最终的价格比82-83万高的概率，要高的多。
4.一定先做好功课，做好预算准备，喊价格的时候，快速，肯定，把时间让出来让对方思考挣扎，越是这样，其他买家心里越是纠结，越想放弃。
6. 万一出现你第一个喊价，且只有你一个人出价的情况，往往是坑，需要考虑放弃；不要犹豫，不要纠结，直接立刻问中介或者auctioneer，是不是on the market，通常不是，那么不用担心passing之后negotiate直接坚持低价，让他自然流拍；如果已经on the market，马上跟中介偷偷说，让他们vendor bid，如果不vendor bid，你宁愿逃跑，也不会留下来签合同。


在auction之后，已成既定事实，直接unconditional，直接没有cooling off，那么，有没有空子可以钻，占中介的便宜呢？
有！只要你肯谈。

其实，大家要把握中介的心里，尽管他们是代表房东利益，但他们要赚钱，仅仅就此来说，他们希望的是，这个deal能够顺利走完。auction结束，价格是不能谈的，special condition是不能谈的，settlement term可以谈，但是看你怎么谈。
理论上说，除非有特殊安排，房东都喜欢settlement asap，但是你可以争取，比如借口是currently under fix term lease until next year，and want a long settlement like 6 month；房东是肯定不会同意的，但多一个月是非常可能的，起吗少还了一个月贷款，至少省了3000块不是？

当场给钱是通行做法，但是你实在来不及做，或者转账麻烦，没有支票本又舍不得开bank cheque的20块的话，拖到周一甚至周二都没有问题，厚着脸皮跟中介谈，这个时候买家和中介的地位是反转的，他们只希望顺利完成，会比较配合。


所有的中介或者说房东，都会给买家发section27，也就是让你同意提前释放10%，这一点，如果房东没有贷款或者其他欠债的话，就不要纠结，能签就签掉，因为即使你不签，28天后也自动默认为你接受了，然后可以释放10%； 为啥要签掉呢？因为你要fianl inspection，我们还有需要中介和房东配合的地方。

暂时想到那么多，稍后再补充或者回帖

sanhimf

melmonash 发表于 2017-7-14 12:51
最后买哪了？

还是买了Rowville

iamseanty

写的真好
我家也在rowville

孤独马夫

很好的经验

小米丢丢

学习

sanhimf

gavy 发表于 2017-7-14 12:23
确实像lz所说    一般大牌agent经手的物业大家都会有种潜意识    ”又是ta   这房子一定不便宜”   这是我 ...

哎，错过好几个，都是被思维误区害的，牛逼的公司，也有不牛逼的agent；也有agent卖的总是低价，还总能拿到listing，完全搞不懂

jujin

写的挺客观，LZ 是个挺能总结分析的人。

ilovefamily

这2个例子差价那么大啊

lesli1109

2.通常来说的common sense是没有不贪的房东，只有不专业的中介，中介天生on behalf of vendor；所以和他们交流的时候，不要有任何心理负担，他们的利益和你天然对立。他们所说，都是套路，都是废话，貌似啥都说了，也等于啥都没说。不要浪费真感情真底线给他们，相反，一定要浪费真时间和他们多聊。

也对也不对。 中介看上去是为卖家服务的，因为中介费是卖家付的。但是，中介跟买家的利益不一定是对立的。  有的时候卖家的要价，连中介都觉得不现实，但是也没有办法，他不太会去直接告诉卖家你的价格太高了，就算想告诉，也要等几个开放日后，如果市场对价格的反应是觉得价格高的话，他会把反馈给房主，等于是借着客人的口把他的想法说出来，让房东认清现实。   如果中介能找到出价差不多的真心买家，中介也是乐于促成交易的，真多卖个几万，对他的中介费的影响真的不大。 所以，你最后一句说的很对，要跟中介多聊。

3. 每个区都有非常牛逼的，市场份额很大的统治级别的中介，注意是agent不是agency，如果买房，请尽量绕行，卖房请反之。

这种大的市场份额达的中介agent, 也不一定就不能买房，因为市场份额大，不一定代表他卖出去的都是好的价格。 市场份额大，手上的房源多，他的精力是有限的，可能不会在一个房子上花太多的时间，价格差不多就做房东的工作卖了。 要看这个中介出手的房子的价格如何。 如果他手上卖掉的房子一贯性的高价，那买房的最好不要碰，但是如果他卖出去的价格一般般，但是量大，那就还是可以找他买房的。

以上都是个人观点而已。  

清茶一杯

楼主的总结能力很强，但是结论是不是那么确定正确，就见仁见智了

sanhimf

谢谢各位的肯定和分分，后续我会再写一些上来

airmoon100

lesli1109 发表于 2017-7-14 16:14
2.通常来说的common sense是没有不贪的房东，只有不专业的中介，中介天生on behalf of vendor；所以和他们 ...

干货，感想分享。

lindabinbin

sanhimf 发表于 2017-7-14 13:32
新人必须知道，auction是没有cooling off的，也不接受任何condition；
如果是private sale，签署合同后，买 ...

楼主，第四条有些不明白

通常不是，那么不用担心passing之后negotiate直接坚持低价，让他自然流拍；如果已经on the market，马上跟中介偷偷说，让他们vendor bid，如果不vendor bid，你宁愿逃跑，也不会留下来签合同

on the market 为什么要vendor bid？

sanhimf

lindabinbin 发表于 2017-7-14 23:21
楼主，第四条有些不明白

通常不是，那么不用担心passing之后negotiate直接坚持低价，让他自然流拍；如果 ...

Rowville有个房子我就碰到这种事情，很类似，事后证明，必须这样做，那个房子流派之后，三次sold，三次back on market，确实是有问题的。

宣扬auction如何安全脱身毕竟不是正道，所以不方便举例详细说明，总之记住不要贸然第一个出价，也绝壁不是唯一一个出价就对了。

ilovefamily

sanhimf 发表于 2017-7-15 10:11
Rowville有个房子我就碰到这种事情，很类似，事后证明，必须这样做，那个房子流派之后，三次sold，三 ...

拍卖时如果中介喊出on the market就意味着之后任何出价vendor都会卖了，而且是必须卖，不是法律规定的吗？买家出价即可，和vendor bid有啥关系？买家随便加100它也得卖啊……

ilovefamily

参加了那么多次拍卖，我只能说我经历过的拍卖，pass in或vendor bid都是发生在中介喊on the market前，也就是没有达到vendor reserve price。
一旦喊on the market就是达到了reserve price，后面出的最高价直接sold。
所以拍卖有个现象就是on the market后竞价会更激烈，因为知道随时会卖了。
这只是我个人经验，还需干中介同学来说说咋回事？

ilovefamily

还有从始至终一个人出价也没啥不好。
我朋友在de买房，就他一个人喊价，和agent三次vendor bids喊价。agent说vic法律规定可以三次vb，三次后没有达到reserve price，直接pass in，朋友进去和vendor谈，一分钱没加拿下。
de啊，双层大house，校区，才不到100w。。
所以买房看运气和缘分和预算。。。和技巧关系不大……有时猛加一把价没人竞争只能说超人家预算了，和技巧真没啥关系。