对6年法则的一些想法

mlink3

今早突然对6年法则突发奇想。 就想来足迹上问问。 看看各位大牛的看法。请大牛们多多指教， 为我解惑！

第一个问题：
在六年法则中， 自住房的税务抵扣在出租期里的待遇几乎和投资房无异。 那么如果 在此期间， 房主对房子进行了一些改进。 比如说， 内部的一些装修， 对屋顶的维护与翻新， 对前后院的landscaping做改进等capital works 或 repairs. 那么这些钱是否可以在6年法则期间的税务年度里当作capital works deduction 或 repairs抵扣回来？ 如果可以， 那么将来卖的时候， 因为有六年法则cgt exempt， 那当年抵扣来的好处 是不是就可以不用吐回去了？

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第二个问题 (这个问题 可以 忽略 不读了。。主要是早上没睡醒就写了。。。。但是还是觉得ATO不公正 出了这么个治标不治本的ruling。。让我多年来都无法释怀）

一般很多人的自住房 都是没有offset的basic loan. 如果说 一个人 Redraw 里的钱都满了， 假设有50万。那么如果这个时候 这个人决定利用六年法则 把房屋出租， 并把在redraw account里的50万拿出自己带着全家全球旅游去了。 那么这个50万缺口产生的利息 是否可以抵扣这个人在这个财政年度里的个人税呢？？
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jhsun3

第一个问题， yes, 既然是exempted的，你不需要付任何CGT.

第二个问题是肯定不可以。。利息相关是看你拿出来的钱是做什么用途，是否是从自住房拿出来的还是投资房拿出来的没什么关系。 In your case, 50w是拿出来娱乐消费，不是generate new income source,所以所产生利息不能抵税。

mlink3

jhsun3 发表于 2017-7-13 08:20
第二个问题是肯定不可以。。利息相关是看你拿出来的钱是做什么用途，是否是从自住房拿出来的还是投资房拿出 ...

可是 这50万是我自己钱。 那如果这个50万从来就没有在这个red raw account 里过， 而是在一个存款账户里的话， 那这50万的亏空的利息不就可以Claim了吗？税务局的这种对待方式不是有点治标不治本啊？

Griffon

人有多大胆，地有多高产

老师，我看好你哦

jhsun3

mlink3 发表于 2017-7-13 08:29
可是 这50万是我自己钱。 那如果这个50万从来就没有在这个red raw account 里过， 而是在一个存款账户里 ...

税局只管你拿出来的50w是不是做新的income source...you only can claim interest deduction when you borrowed money to generate new income.. redraw 里的钱属于已经还了的贷款，这就是为什么大家offset acc,因为贷款额没改变。

redraw属于贷新款出来，而offset账户属于你自己的钱，你贷款额度没有改变。。两个完全不同性质。

mlink3

jhsun3 发表于 2017-7-13 08:42
税局只管你拿出来的50w是不是做新的income source...you only can claim interest deduction when you bo ...

这个ruling我知道。。 但是 我只是觉得red raw里的钱 房东在做出这个出租的决定前，肯定经常把钱放进取出无数次， 因为之前都是自住嘛。。 那么这种情况下又怎么查的清楚 说的清楚， 到底哪一个balance 算是正确的呢？ 而如果查不清楚， ato的ruling又如何做到没有偏差的公正呢？做不到公正和没有偏差， 那又怎么能成为法律呢？不知道你明白我的意思吗？ 这里我用了一个比较明显的例子，即还清了， 然后一下子拿出50万。 但是如果没有还清如果就是平时进进出出的几千几千的生活开销呢？到底怎么算？是用final balance吗？还是放进去的钱都算 取出的钱都不算？税务上如何做到公正分毫不差？做不到 凭什么成为法令？

mlink3

bello 发表于 2017-7-13 09:13
楼主，你没有租金收入抵什么税，当然，欢迎你左口袋到右口袋，然后给税局缴税。 ...

什么意思？ 六年法则的这六年里 就是有租金收入的呀

mlink3

bello 发表于 2017-7-13 09:22
搬出去住，当然可以抵税。以为你住在自住房不动就想抵税，抵税抵税要交税才有抵。 ...

那房东不是给自己装修费 找了一个天大的discount？？？这不是税务大漏洞吗？

我的意思是说 如果你要装修你自己的自住房。 你大可以用这个方法 先自己住一段时间， 然后利用六年法则搬出去一段时间， 并出租你的房子 在此期间对其改进装修， 里里外外都可以， 然后装修费可以税务抵扣你的个人所得税。包括你的工作收入。然后再住回。 然后再卖， 也不用交回任何CGt！！这不是税务大漏洞？？？

mlink3

jhsun3 发表于 2017-7-13 08:20
第一个问题， yes, 既然是exempted的，你不需要付任何CGT.

第二个问题是肯定不可以。。利息相关是看你拿 ...

关于第一个问题， 见第十楼。 这不是税务漏洞？？

edwardt

mlink3 发表于 2017-7-13 09:24
那房东不是给自己装修费 找了一个天大的discount？？？这不是税务大漏洞吗？

我的意思是说 如果你要装修 ...

您忘了一点，在任何时候，您只能有一套自住房，才能用这个6年法则。你搬出去装修时，住在哪里呢？租房吗？

mlink3

edwardt 发表于 2017-7-13 09:33
您忘了一点，在任何时候，您只能有一套自住房，才能用这个6年法则。你搬出去装修时，住在哪里呢？租房吗 ...

是啊。这个不是这个话题的主要concern吧。 这个后面有很多解决的方式把。 而且这里谈论的是可不可以这么做 而不是这么做合不合算， 因为个人情况不同。

如果有很多套没有债务的投资房呢？如果父母那里有很多空房间呢？或可以回国等等

mlink3

bello 发表于 2017-7-13 09:43
哈哈，楼主就是来搞笑的。自己多套没有债务的投资房，父母多套空房不出租，真有这样的家庭还计较什么6年 ...

.....跟我没关系。。我只是假设， 只是这么来探讨税务问题。

而且 整修房子 可不是一笔小钱， 十二十万的很正常， 如果能够抵扣 这要比损失的租金要多很多。。所以我并不觉得是抓小放大呀。

betty_fairy

好吧，我也没看懂。我现在的自住房没有offset账号，有withdraw功能。每个月工资的钱可以扔进去抵贷款相应利息也会减少。但每个月我都会取生活费出来。所以里边的credit是一直变化的。接下来我准备把这个房子出租，里边的小几万取出做生活费。这个贷款账号产生的利息不能抵税,？

mlink3

betty_fairy 发表于 2017-7-13 10:02
好吧，我也没看懂。我现在的自住房没有offset账号，有withdraw功能。每个月工资的钱可以扔进去抵贷款相应利 ...

ATO 的 RUling 说 不能
所以OFFSET 很有必要。 如果你有可能要自住转投资的话， OFFSET是必须的。

好像按照上面几位朋友的意思是：
如果你有的是redraw account， 如果你现在决定出租你的自住房， 你可以做税务抵扣的loan balance的数额 不是你现在所看到的LOAN BALANCE的数额，而是 要把你所有拿出去的钱 都要加起来再回到你现在的loan balance 上， 这个数额 才是合法的可以做税务抵扣的loan balance。 但是其中产生的利息差 就算不清楚了。 所以我觉得这个ruling 根本就是有问题的。因为 数字上不可能达到精确的。达不到精确就没有资格是法律。 但ATO比较任性不讲道理， 我们也没办法。

betty_fairy

mlink3 发表于 2017-7-13 10:05
ATO 的 RUling 说 不能
所以OFFSET 很有必要。 如果你有可能要自住转投资的话， OFFSET是必须的。

懂了，我刚才也看到一篇文章讲着个自住转投资的问题，要把贷款改成IO+offset的，withdraw是不行的。

在问一个复杂的问题，请指教：

还有一个问题，如果自住房A转了投资-因为家庭成员增加，原来的房子住不下，所以租了附近的一套房子。贷款改成了IO+offset，用于出租。

假设6年内卖出了这套房子，同时由于工作原因，搬到其他州，在6年内买了另一套用于自住房B，但是在另一个州。

1.A房满足6年内认定的唯一住房的原则吗？可以免除CGT吗？
2. 假设1成立，出租期间所有的这些负扣税收益需要返还吗？
3.B房将来如果出售在这六年期间内，不能作为自住房看待是吗？因为任何一个时期只能有一个自住房，而这段期限已经被A房使用了。

Southbridge

mlink3 发表于 2017-7-13 09:53
.....跟我没关系。。我只是假设， 只是这么来探讨税务问题。

而且 整修房子 可不是一笔小钱， 十二十万 ...

查一查repair和improvement的区别。

其实都是一个度吧。

mlink3

betty_fairy 发表于 2017-7-13 11:21
懂了，我刚才也看到一篇文章讲着个自住转投资的问题，要把贷款改成IO+offset的，withdraw是不行的。

在 ...

1. 不可以， 6年法则的一个关键就是你六年内 又搬回去住了， 这个房子还是你的自住房。如果你没有搬回去住， 你的原来的房子从租出去那天起就是投资房了。 而你新买的那个房 就变成了你的自住房了。但如果你住回了， 那就可以。

还有 不要因为 你转用了offset 的loan structure 就可以抵扣税了， 之前如果是redraw structure的话， 之前在REDRAW里的balance 还是要按我刚刚说过的方法的。 也就是说， 如果你早期买了个房， 40万，首付10万， 你用的是REDRAW, 你一直还进去， 使得你的remaining balance变成了10万了， 而你的redraw account有20万。 你这个时候发现ATO的RULING了， 然后调整loan的结构。 转贷变成了IO +  offset， 与此同时， 你的房子也涨到了80万， 你的broker refinance的时候， 帮你做到了16万的首付和64万的loan balance。然后你的OFFSET 里有了 64万-5万=59万的可移动资金。 注意 这个时候如果你拿着这个59万去买了另一套自住房，你原来那个房子里可抵扣税务的不是59万产生的利息， 而是5万块产生的利息。。 也就是说改变LOAN STRUCTURE不能改变任何事。

2. 6年法则下产生的抵扣 不用吐回去

3. 对的

mlink3

Southbridge 发表于 2017-7-13 11:28
查一查repair和improvement的区别。

其实都是一个度吧。

我说的就是CAPITAL WORKS IMPROVEMENT在六年法则期间发生的话， 如何计算？

jhsun3

mlink3 发表于 2017-7-13 09:07
这个ruling我知道。。 但是 我只是觉得red raw里的钱 房东在做出这个出租的决定前，肯定经常把钱放进取出 ...

有一點你要搞清楚，ato做事是和法院做事相反的。在這裡是你要証明你拿出來的錢是用在作為投資用途，無論你是從自住房也好，投資房也罷。。只要錢是從mortgage裡又借貸出來了，你如果想這部份的錢所產生的利息要抵稅，那你，就要証明給ato看，你取出的錢是用在投資上的了。反之，ato會直接issue你一張default amended assessment.

jhsun3

mlink3 发表于 2017-7-13 11:42
我说的就是CAPITAL WORKS IMPROVEMENT在六年法则期间发生的话， 如何计算？

ls沒錯啊，repair可以抵當年的稅，屬於expenses,直接當年deduction.而capital improvement不能用來抵稅，只能算到capital base裏去，到你賣房子時候用來算你的CGT，但既然你的房子是是非6年rule的，你原本就沒有CGT，那capital improvement就和自住房裝修一樣無異啊。

capital improvement是不能作為deduction的，只能用來抵銷CGT
repair可以用來做tax deduction, 但不能再算入property的capital base了，去減少CGT

mlink3

jhsun3 发表于 2017-7-13 12:10
ls沒錯啊，repair可以抵當年的稅，屬於expenses,直接當年deduction.而capital improvement不能用來抵稅， ...

不是吧。。

capital works 应该是可以选择当年抵扣 或 将来 抵扣的。一旦被抵扣过， 将来就不可以再抵扣了， 包括DEPRECIATION也不 可以了

betty_fairy

mlink3 发表于 2017-7-13 11:41
1. 不可以， 6年法则的一个关键就是你六年内 又搬回去住了， 这个房子还是你的自住房。如果你没有搬回去 ...

非常感谢！

我误解了6年法则的一个关键点。对搬回去多久有要求吗？只要在买之前住在里面就可以吗？

另外，为什么是减去5万，这个5万是从那里计算出来的？也就是说，我当前withdraw账号里有的钱会做一个snapshot，计算loan blanace。问题是withdraw里边的钱是时多时少的，所以不知道他是按照历史时期最高时候计算还是转offset之前的snaphost来计算的。

大江东去

一可以

二不行，这就是redraw和offset的区别

betty_fairy

mlink3 发表于 2017-7-13 11:41
1. 不可以， 6年法则的一个关键就是你六年内 又搬回去住了， 这个房子还是你的自住房。如果你没有搬回去 ...

另一个问题就是如果6年法则这样的话，转投资房之前是不是做一个房价估值比较好，还是等要卖之前再估？

jhsun3

mlink3 发表于 2017-7-13 12:13
不是吧。。

capital works 应该是可以选择当年抵扣 或 将来 抵扣的。一旦被抵扣过， 将来就不可以再抵扣 ...

capital work cost is deducted progressively as depreciation.. not once off expenses like repair expenses..

https://www.ato.gov.au/General/P ... aim#Whatcanyouclaim

https://www.ato.gov.au/General/P ... etypeofconstruction

Southbridge

mlink3 发表于 2017-7-13 11:42
我说的就是CAPITAL WORKS IMPROVEMENT在六年法则期间发生的话， 如何计算？

40年

mlink3

Southbridge 发表于 2017-7-13 12:29
40年

好像也可以25年的吧。。


那如果房子是老房子， 估计是6几年或7几年的房子， 还可以通过加入CAPITAL WORKS来抵扣吗？

jhsun3

mlink3 发表于 2017-7-13 09:24
那房东不是给自己装修费 找了一个天大的discount？？？这不是税务大漏洞吗？

我的意思是说 如果你要装修 ...

所有的capital improvement work都是按25年或40年算的。。。而且，用你的例子，如果現自住，然後為了裝修你搬出去，出租房子，然後對房子進行裝修，然後報裝修費。。。但你又忘了那點，就是你要証明給ato看你是真的要出租房子，也就是如果那一年裝修遠遠大於房租收入，你是需要提供給ato看你有通過agent很努力的在找房客。最後的解釋權還在ato，也就是說，如果你提供的証明不能說服ato，一份ato認為合理的default amended assessment會寄給你，然後繼續需要你自己提供証明說服ato你是真的在出租。

還有一點，這裏要滿足6年rule，第一個要求就是那是你的main resident，必需入住了，而不是貸款上說自住房。。這點必需滿足才能有6年rule exemption。。。如果你在墨爾本工作，買了第一套房子在稀泥的，一直在墨爾本工作住，那這套房子出租的話不算滿足6yrs rule exemption.. ato在6年法規的條例上都是用"MAY"..所以最終解釋權在ato。

Southbridge

mlink3 发表于 2017-7-13 12:35
好像也可以25年的吧。。

看建房子的日期分多少年。比较久远的房子才25年，网上有张表可以查到。

现在新添置都是40年。

mlink3

jhsun3 发表于 2017-7-13 12:37
所有的capital improvement work都是按25年或40年算的。。。而且，用你的例子，如果現自住，然後為了裝修 ...

这些我都明白，谢谢