咨询一下Land Tax的问题

达康李

首先感谢回复本帖的所有同学
情况是这样的，楼主本身学会计出身，但是比较白，没怎么做过财务
一个同学想让我帮他做税，正好本人也有兴趣，所以想今年尝试一下

同学和他老婆有下面的房产，一套自住，两套投资

1. 老公名下一套自住房land value 60万
2. 夫妻两人共有一套投资方A land value 62万
3. 夫妻两人共有一套投资方B land value 58万

看了看SRO的2017年的threshold是54.9万
他俩都是PR，来澳多年，去年步子大了一点，一次买了两套
请问地税如何计算呢？要交多少？

自住房免税，这个都知道
投资房land value一共120万
是不是threshold两个人就是54.9X2
应该在 120-54.9X2=10.2万的基础上交？
还是threshold只有54.9万？两个人也不会double？

貌似差别还是蛮大的

Mushroomm

先确认是否投资房都在NSW. Land tax每个州不同

jhjhjhjhjh

报税的时候纳税人不用计算land tax的。很显然LZ是个新手，给自己报可以，错了自己负责。还是不要给朋友报，表面看是帮朋友。万一报错了，影响朋友间友谊不说，自己还惹一身麻烦

大江东去

楼主，按你这水准还帮别人报税

你朋友胆真大

大江东去

nsw的地税是交了多少才报多少

很明显你朋友还没交地税，还报什么？

CITYLOOK

楼主用的税率是新洲的税率吧？
这个不是sro给你算么？自己不用算吧，交多少是多少

达康李

bello 发表于 2017-7-8 09:58
天啊，这水平还给人报税，楼主赶紧去看税法。

楼主虽是小白
但也不至于太差吧？

达康李

Mushroomm 发表于 2017-7-8 10:00
先确认是否投资房都在NSW. Land tax每个州不同

都是牛省的
别的省也叫sro么？
threshold应该不一样吧？

达康李

jhjhjhjhjh 发表于 2017-7-8 10:04
报税的时候纳税人不用计算land tax的。很显然LZ是个新手，给自己报可以，错了自己负责。还是不要给朋友报， ...

这个楼主知道
怪楼主没说清楚
楼主同学想知道land tax这方面到底成本是多少
每年地税交多少他们心里好有数是否是正现金流或者付现金流

达康李

大江东去 发表于 2017-7-8 10:21
nsw的地税是交了多少才报多少

很明显你朋友还没交地税，还报什么？

江哥说的对
他们没交地税
因为最近入了两个房子，估计今年就要交了
所以想知道threshold到底怎么算的
这样的投资组合大概要多少税
还请江哥指教

达康李

CITYLOOK 发表于 2017-7-8 10:31
楼主用的税率是新洲的税率吧？
这个不是sro给你算么？自己不用算吧，交多少是多少 ...

是新洲的房子
地税还没交，但是应该交了
跪请诸位大神指教

大江东去

达康李 发表于 2017-7-8 10:57
江哥说的对
他们没交地税
因为最近入了两个房子，估计今年就要交了

这个真不急，

据江湖传闻

州政府是通过中介上交房屋押金以获得房子的出租情况，再按出租屋的土地价值，计算土地税

有很多时候会漏，所以报税的时候都是以州政府给你要交土地税的具体金额，再报税

大江东去

达康李 发表于 2017-7-8 10:57
江哥说的对
他们没交地税
因为最近入了两个房子，估计今年就要交了

投资房的所有地价相加总和-54.9万

然后乘以1.6%

如果我没记错的话

Mushroomm

threshold只有54.9万, 两个人不会double

大卫高柏飞

大江东去 发表于 2017-7-8 13:15
这个真不急，

据江湖传闻

那如果漏了， 需要主动上报还是只按照发过来的land tax 交呢？

CITYLOOK

Mushroomm 发表于 2017-7-8 14:02
threshold只有54.9万, 两个人不会double

我靠，我一直以为如果两个人的话threshold就是double

大江东去

大卫高柏飞 发表于 2017-7-8 14:41
那如果漏了， 需要主动上报还是只按照发过来的land tax 交呢？

你在路上开车超速了，会去找警察自首还是不了了之

大江东去

CITYLOOK 发表于 2017-7-8 14:58
我靠，我一直以为如果两个人的话threshold就是double

万一是一家三口哪？

benbrent

CITYLOOK 发表于 2017-7-8 14:58
我靠，我一直以为如果两个人的话threshold就是double

昆省就是你说理解的那样

benbrent

昆省就是你说说的那样算，不过昆省的起点是60万，所以你同学房子在昆省的话就要交起点税。

牛省一定不是这样算的。我觉得你同学要交的land tax 不会少。

CITYLOOK

大江东去 发表于 2017-7-8 15:04
万一是一家三口哪？

那看来还是各买各的合适啊

CITYLOOK

benbrent 发表于 2017-7-8 15:09
昆省就是你说说的那样算，不过昆省的起点是60万，所以你同学房子在昆省的话就要交起点税。

牛省一定不是这 ...

land value一般都比市值低
算上房子估计这两个房子得有200多万了
楼主同学是现金买入吧？大手笔啊

veroni

同样会计出身，简单税还可以，一复杂就蒙了的飘过

htan564

OSR会把这个分成3个entities：夫妻Joint, 夫和妻
夫妻Joint 就是（120万-threshold）x land tax rate.  如果夫妻都没有别的投资房那么他们个人名下的land tax会被deduct掉， 也就没有double tax。具体怎么算deduction可以看这个：  http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/factsheet/double-taxation   

比如如果夫妻一方在自己名下还有其他房产， 或者和别人还有其他房产（比如父母）， 那么还得继续算他们各自名下的land tax。 你这个情况是最简单的。

达康李

htan564 发表于 2017-7-8 16:55
OSR会把这个分成3个entities：夫妻Joint, 夫和妻
夫妻Joint 就是（120万-threshold）x land tax rate.  如 ...

感谢大神
是不是这个案例的计算就是如下

owner occupied - land tax exampt

投资房land tax payable

男方joint owned property A：

land value 62万
land tax payable based on 62万 1236刀
男方50%的land value 31万

男方50% interest in joint owned property B 29万
男方50% interest in joint owned property A 31万
男方Total land value in property A & B 60万
land tax payable on A & B before deduction 916刀

Calculation 1: 31万/62万 X 1236 =618刀

Calculation 2: 31万/60万 X 916 =473刀

男方allowable deduction是473刀，所以男方的tax payable是916-473=443刀

女方算法一样，所以两个人的land tax一共是886刀？

草，老外数学真能拐弯啊。。。。

ilovmd

达康李 发表于 2017-7-8 19:20
感谢大神
是不是这个案例的计算就是如下

被你的算法绕糊涂了。而且直觉上不可能只有几百块，因为投资房子都120万了呀

我的理解是这样的

1. 老公名下一套自住房land value 60万
这个因为是自主，是不用交地税的，可以不用算了

2. 夫妻两人共有一套投资方A land value 62万
3. 夫妻两人共有一套投资方B land value 58万

这2套都是投资的，2个加一起，一共120万，那么地税就是(1200000-549000)*1.6%+100=10516，这个是以夫妻为一个整体来收费的，如果是分开每个人的不同名字，就是每个人一半

达康李

ilovmd 发表于 2017-7-8 19:31
被你的算法绕糊涂了。

我的理解是这样的

我是参照OSR给出的例子计算的
看看这个
也许我算的不对，还有别的公式？

ilovmd

达康李 发表于 2017-7-8 19:33
我是参照OSR给出的例子计算的
看看这个
也许我算的不对，还有别的公式？ ...

你的什么公式？是下面这个吗？

（投资房总价值-549000）*1。6%+100


他的网上给的例子也是这样的
Use the following formula to calculate basic land tax: (A minus B) multiplied by C plus D = Land tax payable.

Reference        Amount
A is the total land value        $610,000
B is the land tax threshold        $549,000
C is the land tax rate        1.6%
D is the standard tax        $100
Total land tax payable on total land value of $610,000 is: ($610,000 minus $549,000) multiply by 1.6% plus $100 = $1,076.


所以你看，只是61万就已经1076了，你那个都120万了怎么可能只有几百？

达康李

ilovmd 发表于 2017-7-8 19:34
你的什么公式？是下面这个吗？

（投资房总价值-549000）*1。6%+100

120万是两个人的总和
一个人的不是60万么？
我用的是这个

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landtax.php

难道不准？

大江东去

达康李 发表于 2017-7-8 19:43
120万是两个人的总和
一个人的不是60万么？
我用的是这个

按总和算的

不是按个人百分比

除非先去办离婚