投资房也可以免 Capital gains tax

cmaaccounting

最近有一个客户卖掉一个投资房 $500K，赚了 $300K，但是一毛钱的税都不用付。

他是一个 Doctor, 他是你前买这个房子，他用来做他的 clinic。 这房子变成他的 business asset，所以他可以拿到一个叫 "小企业税收优惠" small business capital gains tax concession。 这个 concession 可以给他 75% discount, 然后 remaining 25% 可以 contribute 去他自己的基金 (SMSF)，最后一毛钱的税都不用付。

kirk_zy

用 smsf买的房子？ 看不懂

Clairelan

那就是之前一直没租金的意思咯？

hongcc007

你这个算法是不对的，就算他75%的discount，他的capital gain也是$75，000。每年的concessional contribution只有3万到3万5每人，而且就算他用几个人的名义来投入SMSF， 7万5的15%的contribution tax也是跑不了的。只不过税很少就是了。

cmaaccounting

The general 12months 50% discount + small business 50% discount, total 75% discount. Remaining 25% capital gain $75k roll into super. This is not concessional contribution so no more 15% tax in super.

superdigua

cmaaccounting 发表于 2017-6-29 07:57
The general 12months 50% discount + small business 50% discount, total 75% discount. Remaining 25% c ...

If it is not concessional contribution, then need to pay higher tax rate in super.

大成

胡说，首先这不是投资房，叫法错误，其次进super的钱也不可能全免税

ellepopo

7楼正解

rockyji

标题党好厉害

LENNY_DONG

大成 发表于 2017-6-29 09:35
胡说，首先这不是投资房，叫法错误，其次进super的钱也不可能全免税

ROLLOVER进去的不交税

也

cmaaccounting

大成 发表于 2017-6-29 09:35
胡说，首先这不是投资房，叫法错误，其次进super的钱也不可能全免税

this is called retirement exemption, please have a read
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Small-business-concessions/Capital-gains-tax-concessions-for-small-business-2016/?page=46#Consequences_of_choosing_the_exemption

Happy to discuss after you read

toto789

5楼正解

cmaaccounting

LENNY_DONG 发表于 2017-6-29 17:50
ROLLOVER进去的不交税

也

Correct,  except he is over 65, so he couldnt contribute too much into super and also he wanted to sell the property

大成

cmaaccounting 发表于 2017-6-29 20:05
this is called retirement exemption, please have a read
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gai ...

读的头疼，好像是说，小生意主结束生意退休的情况下，公司生意资本增值部分减免税，是这意思吧？

如果是，这物业也不是投资房的概念吧，跟退休金的减免税收更是两回事，而且也不是全部免税

yzh1999

大成 发表于 2017-6-29 20:15
读的头疼，好像是说，小生意主结束生意退休的情况下，公司生意资本增值部分减免税，是这意思吧？

如果是 ...

基本就是这意思，这包袱一个个抖得

rosey123

天哪，  敢情大会计师们的主意也不一样啊

大成

yzh1999 发表于 2017-6-29 20:47
基本就是这意思，这包袱一个个抖得

读会计真是累，催眠的好科目

大成

cmaaccounting 发表于 2017-6-29 07:57
The general 12months 50% discount + small business 50% discount, total 75% discount. Remaining 25% c ...

你这个人税和公司税混在一起算能行吗

cmaaccounting

大成 发表于 2017-6-29 21:00
你这个人税和公司税混在一起算能行吗

可以的，最重要的是一个叫 "active asset"的concept, 就是说用来run 你自己的business 就可以 claim 这个 exemption

大成

cmaaccounting 发表于 2017-6-29 21:27
可以的，最重要的是一个叫 "active asset"的concept, 就是说用来run 你自己的business 就可以 claim 这个 ...

我不是会计师，但表示怀疑，我认为公司税和个人税应该是分别算才对，请足迹大神专业会计师发表意见吧

LENNY_DONG

大成 发表于 2017-6-29 21:35
我不是会计师，但表示怀疑，我认为公司税和个人税应该是分别算才对，请足迹大神专业会计师发表意见吧:lov ...

用于做生意的的资产，他的属性和一般投资物业不同

那个同学说的一点问题都没有

当然了，小生意的优惠还是有很多条件限制的

所以用这些优惠前，要确定是否满足资格。

一般来说都满足

大成

LENNY_DONG 发表于 2017-6-29 21:39
用于做生意的的资产，他的属性和一般投资物业不同

那个同学说的一点问题都没有

所以他的诊所结业卖出，房产增值的所得都可以免税了吗？

LENNY_DONG

大成 发表于 2017-6-29 21:44
所以他的诊所结业卖出，房产增值的所得都可以免税了吗？

是的

因为他的这个物业是用作生意用途，不是出租给人住的

大成

LENNY_DONG 发表于 2017-6-29 21:58
是的

因为他的这个物业是用作生意用途，不是出租给人住的

既然不是投资住宅，怎么享受12months 50% discount 的CGT减免？

LENNY_DONG

大成 发表于 2017-6-29 22:01
既然不是投资住宅，怎么享受12months 50% discount 的CGT减免？

PLEASE GOOGLE SMALL BUSINESS CGT CONCESSION

大成

LENNY_DONG 发表于 2017-6-29 22:03
PLEASE GOOGLE SMALL BUSINESS CGT CONCESSION

If your business has owned an asset for 15 years and you are aged 55 years or over and are retiring, or if you are permanently incapacitated, you won’t have an assessable capital gain when you sell the asset.
You can reduce the capital gain on a business (active) asset by 50%.
A capital gain from the sale of a business asset will be exempt up to a lifetime limit of $500,000. If you are under 55 years of age, the exempt amount must be paid into a complying superannuation fund or a retirement savings account to obtain the exemption.
If you sell a small business asset, you can defer your capital gain until a later year. This means you don’t include the gain in your income until a change in circumstances causes a CGT event to happen that crystallises the gain – for example, you don’t acquire a replacement asset within the required period, or you later sell that replacement asset or stop using it in your business. When a CGT event crystallises the gain you have previously deferred, all or part of the gain that you deferred becomes assessable.

学习了

cmaaccounting

不可以这样说
结业退休把生意卖掉，你生意用的 asset 都可以免税，他的物业就是他的诊所, 诊所是他的 business asset， 所以免税

nathanmm

好贴 收藏

easyuser

要是用他老婆的名字，就不能免税了？

cmaaccounting

不一定，也可以，connected entity, 就可以