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本帖最后由 silverxu 于 2017-5-17 21:36 编辑
处女座的发小几周前和我聚会。杯觥交错之间，小半瓶青岛下肚。他已经从儿时的情谊，吹到了马上要结婚，父母已经准备好了二十万澳刀首付，已经看了不少百万级豪宅云云。
淋漓酣畅之际，他俨然已是一副指点江山，人生赢家之态。小编作为发小，本不应扫他雅兴。可是职业病犯了，我实在是心痒难耐："你算了印花税吗？"
什么是印花税？
本人作为一个由更加开放的经济体来到土澳的移民，在我眼里这里的各种税和费简直是五花八门，无所不用其极；但谈到税中之霸，简称睡霸，我看还是土地交易印花税（land transfer stamp duty，文中简称印花税）。
印花税可以正面理解为，买家买房的时候政府在过户文件上盖章时收取的费用。此税对于房价调控，抑制短炒的投机行为，让房地产行业回归理性，增加地方土地财政收入，都有着不可或缺的作用。
当然它也可以负面理解为，州政府没钱时敛财的工具。
联邦政府本身不征收印花税，但它把征收与条例的制定权力下放到各州政府。这样的好处，当然是各州因地制宜，可以根据本地的房价，经济状态以及居民收入制定不同的税收政策；说到这个作法的憋端，就是各州的税率以及征收方法不光各有不同，且变化多端。我们这里就以全宇宙最贵的维州的印花税为例，给大家解释一下印花税的计算。
印花税怎么算？
维州的土地印花税的计算公式比较复杂，有兴趣的童鞋可以看下表：
| 成交（市场）价值 | 税率 | | > $130,000 - $960,000 | $2,870 ＋(成交价值－ 130,000.00) X 6.0％ | | $960,000以上 | 成交价值 X 5.5％ |
但以今天的房价，对于新西兰公民，澳洲公民或PR来说，印花税基本上可以理解为成交价值的5.5%。假设上文的发小计划购买一个100万澳刀的房子，他需要在房屋交割的时候缴纳100万Ｘ5.5%，也就是55,000澳刀的印花税。也就是说，他需要准备20万＋5.5万＝25.5万澳刀的前期资金。此5.5万元的印花税由于不是房子价值的一部分，一定要前期准备好，并不能通过后期融资的方式获得。各位童鞋请切记切记。
这里可能有聪明的童鞋想要问了："那假如我外甥的邻居家小姨的二舅舅和我关系比较好，合同里按照市值10%的价格就把房卖给我了，我在私下再把剩下的90%转给他，不就可规避90%的印花税了吗？"
这位举手的童鞋，我只能说图样图森破了。印花税的计算的依据是市场交易价值，或者是市场公平价值两者取其高。也就是说，100万刀的房子假如按照10万刀的价值进行交易，州政府一样可以根据CoreLogic的数据取得一个估算值，向你按照100万征收印花税。
这也同时证明，假如银行估值低于交易价值，印花税也会按照交易价值计算。咱的政府真是猴精！
更精的一点是，假如未来想要在房产登记（title）上加想要加个名字，比如说丈母娘，则需要再付一次印花税！但反之删除人名是不需要交税的。大家买房的时候可得想好记得把七大姑八大姨的名字都写上去以备不时之需。
印花税这么高，能低点吗？
对于海外买家来说，很不幸，不光没有任何减免，另外还在5.5%的基础上需要加上7%的海外买家印花税，共计12.5%。
不过对于新西兰公民，澳洲ＰＲ及公民来说我们政府对自住房，以及第一次购房者还是有一定税务优惠的。以下优惠可以叠加:
针对首次自住房（要求住满12个月）购房者印花税优惠（First-home buyer duty concession)：
- 对于2017年7月1日之前签订的购房（地）合同，且交易价值为60万以及下者，首次自住房购房者可以获得50%的印花税减免。
- 对于2017年7月1 日之后（含）签订的购房（地）合同，且交易价值为60万及以下者，首次自住房购房者可以获得100%的印花税减免。60万以上，75万及以下者，可获得一定程度减免（具体数额暂时无法查到）。
针对首次自住房（要求住满12个月）购房者补贴（First-home Owner Grant)：
- 首次购房者如在2017年7月1日之前签订的购新房（地）合同，且交易价值为低于或等于75万，可以额外1万刀补贴。
- 首次购房者如在2017年7月1日之后（含）签订的购新房（地）合同，且交易价值为低于或等于75万:
* 如新房（地）在城区，额外补贴1万刀
* 如新房（地）在效区（Regional Area), 额外补贴2万刀
针对所有自住房（要求住满12个月）购房者，且交易价值在55万及以下，及自住为购房目的者（Principal Place of Residence concession)：
- 交易价值在13万到44万之间（含44万），可获得1%的印花税减免
- 交易价值在44万到55万之间的部分，则可获得3100刀的印花税的减免。
少是少了点，总比没有强吧
楼花印花税减免
- 对于2017年7月1日前签订楼花买卖协议的买家，只需为其土地交易支付印花税。上面落成的新房无论其用途（自住或投资），无论价值多少都不需要为其交纳印花税。
- 对于2017年7月1日后（含）签订楼花买卖协议的买家，假如落成之后用途为自住（要求住满12个月）的话，只需为其土地交易交纳印花税。对于投资房的买家嘛。。。。。。就不能先购买土地，再另外与建筑公司签订协议呢？（我也就只能帮大家到这里了）。
说到这里，本文也基本要结束了。提一下前言中的我这位发小，因为接受了我对于印花税的建议，他已经将自己的预算降低到了80万。我也提醒大家，就算是ＰＲ或者公民，就算可以贷到80%，实际还是需要准备25%左右的前期费用。
如果大家有任何疑问，欢迎私信我。
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发表于 2017-5-17 21:17
