未来两三年楼市多空之我见

BIH

补充说明一下，这是我对未来两三年楼市的看法。对更长的周期，考虑的因素不一样，不在这个帖子的讨论范围内。

首先我觉得澳洲一线城市的房价无论是相对价格还是绝对价格已经比较高。这应该是一个共识。是否可以走得更高更远呢？有这个可能，但以我觉得回调的几率会更大。

看多的理由大致可以归纳为刚需，人口增长，低利率环境和政府政策支持。很有趣，貌似很少人有提到预期中的经济强劲复苏。而我觉得经济强劲复苏才是未来楼市可持续上涨的根本动力。可惜的是直到现在还没看到足够的证据去证明这点。我也没有从日常生活中感受到经济好转。不过也许是我特别屌丝没能从经济好转中得到好处的缘故…

回到主流看多论据。我觉得所有看多论据都存在变数，而这个变数发生的几率在逐渐增加。首先，刚需和人口增长。这个在经济扩张周期是个重要利好。但现在则受到平缓的薪资增速所制约，无论是潜在的借贷能力还是租金承受能力都正在接近瓶颈。除非薪资水平有实质好转，不然我觉得所谓刚需和人口增长的红利很难推动楼市持续升温。特别是因为前期人口增长和楼价攀升推进的供应增加正在追赶人口增加的速度，这反而是个潜在的利空。

其次，低利率环境。这个连RBA都承认政策被楼市绑架。但是继续下调的空间已经很有限。美联储再加息三次，澳美息差就会倒挂，按现在的政策预期，在今年年底或明年年初就会发生。到时RBA是大概率要追随加息。这也许就是这轮楼市周期的拐点。当然，如果美联储加息力度继续保持温和，则澳洲可以争取宝贵的时间，也许能成功软着陆。

最后，政府政策支持。由于明显的政治上的原因，除非楼市出现明显回调，进而影响经济基本面，现政府不会再有更大的力度支持楼市。至于大规模基建项目，该上的，能上的，都已经上了。继续扩大基建规模似乎不大可能。这里不是中国，基建项目不是说上就上。这个大家应该懂的。

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补充一个看多论据，人性的贪婪。这个，我觉得是目前推动楼市上升的主要因素，但贪婪与恐惧只是一线之隔。当货币市场的流动性出现拐点，就是贪婪化为恐惧的时候。让我们拭目以待，看贪婪能带我们走多远。

BIH

to be continue if I remember....

yookehoo

每次下蹲都是为了能跳的更高

stardust058

不涨不行

1368328

多少人等着回调后接盘呢

BIH

1368328 发表于 2017-4-21 14:58
多少人等着回调后接盘呢

回调的时候接盘是需要勇气和眼光的。况且大回调的时候有多少人有能力接盘也是未知数。

Frankstonlarry

问题是两大城市的需求在那，特别是独立房，还有你让政府在经济不来就不强劲的情况下再把房地产搞垮，国家收入从哪来？福利，医疗的大笔支出变不出来吧？希望房价降可以理解，目前还不太现实。

kk8670

我今年想买房，但我的钱刚刚够。如果听楼主的，万一楼主猜错了，那我明年就买不起了，或许以后永远都买不起了，或者有可能今年可以买3房的，明年只能买两房的，后年只能买一房的，怎么办？你说我今年该买还是不该买？
如果我今年买了，万一楼主说对了，房价下跌，依照上一次经济危机跌10%好不好，再说严重点，跌15%，20%，我也愿意，因为我最起码有房了。即是说，跌价的风险代价远远低于永远买不起的风险代价。道理就是这么简单。

erictsai

yookehoo 发表于 2017-4-21 14:32
每次下蹲都是为了能跳的更高

跳多高都得回到地面，跳的越高摔的越狠，也可能就再也爬不起来了

erictsai

kk8670 发表于 2017-4-21 16:50
我今年想买房，但我的钱刚刚够。如果听楼主的，万一楼主猜错了，那我明年就买不起了，或许以后永远都买不 ...

全款买房的确如此，如果是贷款跌那么多……

yookehoo

erictsai 发表于 2017-4-21 16:55
全款买房的确如此，如果是贷款跌那么多……

为什么怕跌？应该怕不涨才对嘛。

kk8670

erictsai 发表于 2017-4-21 16:55
全款买房的确如此，如果是贷款跌那么多……

贷款的房价跌也不怕，澳洲没见过持续三年以上涨不回来，更多低迷时期只是横盘不升一两年。

yookehoo

erictsai 发表于 2017-4-21 16:53
跳多高都得回到地面，跳的越高摔的越狠，也可能就再也爬不起来了

跳的高是为了摘果子，每次回到地面，把果子放好，继续跳。

erictsai

yookehoo 发表于 2017-4-21 16:59
跳的高是为了摘果子，每次回到地面，把果子放好，继续跳。

当你再起跳的时候，地面上的果子就被别人拿走了 ，比如收印花税的政府，想拿一个拿一个，想拿两个拿两个。

yookehoo

kk8670 发表于 2017-4-21 16:58
贷款的房价跌也不怕，澳洲没见过持续三年以上涨不回来，更多低迷时期只是横盘不升一两年。 ...

就是啊，根据自己的财务状况，做好准备，根本不用怕。怕就怕那些贪婪到把自己的骨血都抽干的，这些人就是做炮灰的，房价跌的时候他们的恐慌就是有准备人的机会。

yookehoo

erictsai 发表于 2017-4-21 17:03
当你再起跳的时候，地面上的果子就被别人拿走了 ，比如收印花税的政府，想拿一个拿一个，想拿两个拿 ...

那就是你果子没挑好，太瘦了，不够分。

erictsai

yookehoo 发表于 2017-4-21 17:06
那就是你果子没挑好，太瘦了，不够分。

别抬杠了，没意思。

elight

问题是是否真的会回调，说了大半年了没见回调过，还是再涨。

yookehoo

erictsai 发表于 2017-4-21 17:08
别抬杠了，没意思。

你是来抬杠的么？我不是的，房产增值就是需要考虑到成本支出，你说的印花税的确需要计算入内。我有朋友没买好房，几年下来，利息和税一对冲都给别人了。而别人同期投资的都赚翻。

neversaygoodbye

说白了就要按照自己的实际能力来买呗，现在多少人都是超过了自己的能力范围去买房的。本来贷80万就差不多了，有些人非要贷比这个数很多的款，人人都想着万一不行就卖一套，等你想着的时候，别人也想着了，因为那时候大家的情况估计都差不多了，当大家一起卖的时候，那就都傻眼了。

BIH

kk8670 发表于 2017-4-21 16:50
我今年想买房，但我的钱刚刚够。如果听楼主的，万一楼主猜错了，那我明年就买不起了，或许以后永远都买不 ...

买房对绝大多数人来说都是个大事情。我相信每个有购房需求的朋友在下决定前，都会仔细去了解市场，再结合自己的实际情况才做出决定。

yookehoo

elight 发表于 2017-4-21 17:09
问题是是否真的会回调，说了大半年了没见回调过，还是再涨。

如果说均价的话 50多年来，62 63 80 95 08 09 12 这几年都是有回落的。

zu365

"让我们拭目以待，看贪婪能带我们走多远。"  这句说得真好~~

dingyipu

zu365 发表于 2017-4-21 22:46
"让我们拭目以待，看贪婪能带我们走多远。"  这句说得真好~~

资本是逐利的。另外，我个人不觉得贪婪是资本的问题，是利益最大化必须的。连排序算法都有贪心算法不是。但问题会出在我们对事物的分析方法上。比如Fair Value和金融里面的回归算法，总是用历史来推导未来，导致了惯性被夸大，市场价格更容易偏离均衡价值。曾经我提出过正是激进的美式会计准则对金融危机起了推波助澜的作用。如果用德式的，泡沫不容易吹起来。

天涯浪客

墙贴留名。

benhuang2012

量力而为就好。杠杆放到可控范围。

BIH

dingyipu 发表于 2017-4-22 06:49
资本是逐利的。另外，我个人不觉得贪婪是资本的问题，是利益最大化必须的。连排序算法都有贪心算法不是。 ...

有一部分人比另一部分人更贪婪所以就有了不同的算法

iamokla

任何预测都需要个时间限制，现在看3-5年内，可能是先涨（17年），后平或者微跌（18-20）。但也不排除，后面几年也大涨的可能性。
但如果把时间期限放到30年，毋庸置疑，一定是涨。
对我而已，投资房就是快退休的时候卖出，那时候一定涨，而已会超出想象，所以，短期涨跌都无所谓。跌点更好，concil rate还低点。

Frankstonlarry

我觉得澳洲的楼市和股市很大区别就是楼市无所谓做空做多，买房不管是投资或自住其实都是需求所致，绝大部分人并不是为了短期买卖盈利，交易成本在那不值得冒险折腾。 为什么悉尼墨尔本房价飞涨，其实就是需求在那，不管是本地或海外的需求， 市场行为而以，涨跌价格调整都正常，不应该简单归结为人性的贪婪。  

大江东去

房价要涨