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本帖最后由 大韦 于 2017-3-12 13:38 编辑
求分分!求浮云!
平地一声惊雷!
维州工党政府周五深夜发布了proposed Residential Zones reform,如果最后能落实到local council 层面,将对于未来3-5年内的地产形势产生深刻影响!
对自住房买家和开发用地完全是冰火两重天!
今天下午就收到了维州某知名 Planning Consultant 的email,不得不佩服其专业度(尽管我觉得他们其实有已经提前知道了reform的内容),看起来每年几万的consulting fee 没有白给啊~
summarized 以下有几点
1)RGZ 基本不受到大影响,高度限制依然为13.5米,而且根本不用考虑绿化要求,所以依然是开发地的宝石。
2)GRZ 3层/或者11米高度限高。目前为9米限高。COUNCIL 除非加overlay ,以后的限高不低于此高度。
3) NRZ 改名为 Limited Growth Residential Zone ,高度限制为2层,不得高于9米,同时移除 目前不少council 所规定的:一个地不管多大均不得多于2个lot 的规定。
4)引入garden area 也就是长草种树花园空间的规定,400-500平米 不低于25% 500-600不低于 30% , 超过 650平米不低于 35%。车道,车棚不算garden ,但是网球场,游泳池算。以前的话,NRZ豪宅的绿化面积最低要求:只需要 前面的面宽乘以9米+30平米的后花园就够了。如果前面面宽15米,700平米的标准土地就是165平米的绿化就够了,这其中还要减去一条车道大概20平米不能铺草种树。新规下,最少也要245平米的纯绿化面积。
首先,我觉得此次变革不能称为rezone,因为这不是对zoning 产生变化,州规划部说的很明确,这是reform,改革开发规则不代表州政府有权利顺其自然的rezone 土地!
其次,预期东区以下地区: Bayside Boroondara Whitehorse Monash Glen Eira居民和council 会强烈反弹!这些地方居民高度的反对开发,而工党政府在这些区基本上是没有选票!
我的预期:
1.开发商物业类型会有比较大的变革。如果GRZ 可以开到11米高度,将会出现大量的terrace style 建筑。在寸土寸金的一些地区已经出现了大量的此类建筑,参考: 16 Peel ST KEW ,本人在CBRE拍卖上看到的设计图整个都惊了。
2.自住房会相对吃亏,如果大量开发项目高度拔高2米。预期会隐私侵犯等问题困扰的居民大幅增多!现在的rescode 对于 overlooking 其实要求并不高!想想你隔壁巨大的三层神庙一样的豪宅。。
3.我不认为GRZ表面的开发高度限制放宽就会导致开发土地大放水,因为zone schedule 是 州政府定,但是本地 council 有三个很重要的discretionary 的 Power 是州政府无法去改变:就是画zone/具体倒某条街道preferred 的开发style也就是neighborhood character/以及Overlay 这是由Council 决定!当我们打开planning scheme 就可以看到,在不同的grz 和社区建筑特性 Neighborhood character 描述中,鼓励的building style 是完全不一样的。官司打到vcat 上,当地 planning scheme里面限定的preferred building 类型是有非常大的决定权重的!所以这次也建议了 Neighbourhood character objectives 可以写在planning scheme用来控制开发类型,同时council 可以用overlay 来 Justify 其对 GRZ高度的Control(如果council 决定11米不妥当)。各位投资人,千万记住重点!重要的事情说三遍!!!!不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment !不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment!!! 不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment!!!
在local 居民们强烈的预期支持下,真正可以做TOWNHOUSE开发的GRZ同时又没有高度控制Overlay的面积(我们称之为: " 真.GRZ " )将会预期猛烈缩减。这点Glen Eira Council 在画GRZ之勉强的时候就已经完全体现出来了。
4.Mcmansion 也就是华人最爱的巨大神庙一般的豪宅(伪法式为主)会减少。绿化面积将会增多。不用再担心房子就留前院一点可怜的绿地的情况出现了,700平米土地的话,至少要有220平米的绿化!
我再来普及一点开发的知识,也就是大家最关心的:到底能盖多高和盖什么物业?
1. 首先要看地皮所在的zone ,这个就是看GRZ ,NRZ ,RGZ。这个是council 划定。一看GRZ,大概也就是联排(Townhouse)和排屋(terrace) ,除非旁边有了公寓先例。
2. 看所在地皮的zone schedule 。也就是GRZ 1, 2, 3, 4,5,6,7. zone schedule里面的这个高度是由州政府和council 共同决定。州政府已经明确了,无论在zone schedule 里面,grz不能低于 3层11米。
3. 接下来看Overlay。这个是council 自己独立控制 。 overlay 类似于“土地属性”比如说。council可以要求,低于1000平米的grz 土地,不管1,2,3,都不能超过9米! 这是个真.大杀器!
4.接下来就是看具体的neighborhood character 俗称的隔壁能盖啥你就能盖啥。这个不服可以去VCAT打,这个基本上是没什么巨大的杀伤力。
总结: council可以通过zone 和overlay 以及neighborhood character 来控制GRZ 高度!
因为涉及到维多利亚州大量自住房买家的利益,还请版主保留,同时请公众微信号转走的时候至少保留“新足迹大韦网友原创”,也是对人基本的尊重对不对?
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