请教下足迹上的各位会计大神关于投资房和自住房抵税的问题？

xingxin

请教下足迹上的各位会计大神关于投资房和自住房抵税的问题？

小弟在悉尼有套Apartment，已经还完全款。现在全家打算搬家到黄金海岸去，打算在黄金海岸再买套房。

现假设： 悉尼Apartment的价格是70万 - 已还完款
         黄金海岸预购买的House的价格是45万  -  计划贷款80%

想请教下足迹上的各位会计大神，要选那套做自住房才最合算，然后税负如何做到最低？

Option1: 悉尼的房子还是自住房，黄金海岸的House是投资房

那么悉尼自住房用来出租，是不是每年都要上报租金收入？因为没有贷款，不能负抵税，相当于变相增加了收入，每年需要多缴一大部分的Tax？ 能不能暗地出租，不报租金收入？
     
因为悉尼的房子是自住房，那么黄金海岸的房子只能是投资房了。在这种情况下，是自己交房租给自己，然后以投资房的形式进行负扣税吗？
        
好处：悉尼房子出售时，不用缴纳Capital Gain Tax
坏处：悉尼房子的租金收入每年需要缴税


Option2: 悉尼的房子改成投资房，黄金海岸的房子是自住房

这个好像更不利，因为悉尼的房子没有贷款，银行的利息不能抵税，但是可以做折旧，每年要上税，而且出售时还需要缴纳Capital Gain Tax
唯一的好处是黄金海岸的房子，可以以自住房的形式找银行贷款，利息会低点



自己算了下需要缴的税，不知道有没有错，请足迹上的各位大神指教下。
如果悉尼是按自住房出租，悉尼房子租金$650/w.k 一年房租的Extra Net income $33,800
黄金海岸房子45万 贷款36万 利率按5.5%算，银行利息1.98万每年，房子折旧就算6千一年吧
自己出租给自己租金 300/p.w 一年租金1.56万

黄金海岸房子负扣税：1.98+0.6-1.56=1.02万

正收入： 悉尼房租3.38万- 负扣税1.02万=2.36万

那就是每年要为2.36万的总收入缴税。不知道算的对不对？

BillyBlue

哪个capital 增长好哪个做自住

Southbridge

应该来个option 3,

Redraw 悉尼的房子再买一个，其他和option 1一样，这么多equity不用来积累资产多可惜啊。

每一个都先住三个月，哪个做自住卖第一个的时候再决定。

xingxin

Southbridge 发表于 2016-12-1 17:11
应该来个option 3,

Redraw 悉尼的房子再买一个，其他和option 1一样，这么多equity不用来积累资产多可惜啊 ...

(paopaobing(64)) 兄台 你说的option3的建议是： 把悉尼的房子Redraw用在黄金海岸再买一套投资房。那悉尼房子Redraw的银行利息能否用来抵悉尼房租的收入，还是抵未来黄金海岸投资房的租金收入，还是两个都不能抵。 不是很明白，承蒙赐教，不胜感激...

xingxin

BillyBlue 发表于 2016-12-1 11:33
哪个capital 增长好哪个做自住

那看来就只能把悉尼的房子做自住了。

Southbridge

xingxin 发表于 2016-12-1 18:31
那看来就只能把悉尼的房子做自住了。

悉尼的房子木已成舟，能做的不多了。悉尼房子redraw出来的，和第三套房新贷出来的钱都可以抵第三套房子的租金，甚至可以变相抵悉尼房子的租金。

xingxin

Southbridge 发表于 2016-12-1 19:14
悉尼的房子木已成舟，能做的不多了。悉尼房子redraw出来的，和第三套房新贷出来的钱都可以抵第三套房子的 ...

(monkey27) 明白了，谢谢兄台。。。

dirrty

自己租给自己是不可以的！