生意请教 post office 进入看店阶段

ny241

我正在看一家post office生意，是加newsagency和lotto。
1. P&Lstatement 一般含GST吗, income,cost of sale, expense, net profit,产品和服务不同，中型邮局GST一般上交多少？
2. SNW insrants是什么？
3.我看到lotto网站上介绍可能需要中介来协助完成Business plan，面试。如果我这种情况，没有中介，自己完成business plan并通过Lotto面试难度大吗？ 请再帮忙确认post office 是不是培训合格就行了，newsagency没有要求
4. 我查过department of planning和Council网上规划信息也不多,我需要自己给他们分别写信询问吗，如果Australia post（AP）要在附近设新的LPO，我直接给AP写信？

ny241

求教高手指导

找回PIN

很多都是私下交易的，尤其是好店，没上市都被抢走了

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-25 21:57
很多都是私下交易的，尤其是好店，没上市都被抢走了

多谢，那看来我这么直接联系owner是对的。那请问程序是不是这样，如果买卖双方价格达成一致，首先Seller律师起草合同，buyer律师审核，各方达成一致，买卖双方签字，buyer安排商业贷款，会计进入开展DD

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-25 22:44
多谢，那看来我这么直接联系owner是对的。那请问程序是不是这样，如果买卖双方价格达成一致，首先Seller ...

前面的流程都是对的。
后面的会计步骤，基本没用，会计不懂。
你不如找个干这行的人，帮你看看，行家一看就清楚，会计是外行，内部的门道是不懂的。会计告诉你好的，基本也不可信。
但是如果又是会计，又是干这行的，那绝对100%看的准。

ny241

谢谢，那我尽量找对LPO有经验的会计公司帮忙看，请问你是在经营邮局生意吗

Dashan

律师和会计都没啥用。律师尤其是浪费钱和时间。一切得靠自己。

ny241

Dashan 发表于 2016-11-26 17:29
律师和会计都没啥用。律师尤其是浪费钱和时间。一切得靠自己。

嗯，如房产过户，生意过户律师只是办些手续的对吗，我想要的律师应该能帮助审核合同具体条款，审核生意注册信息，所有权等等，council的未来开发计划也需要自己去发邮箱询问吗

玄武真人

中介可以不要， 但律师一定要要， 要不然租约和定金都无法保证安全。一旦出ELLE延误或问题， 到时再找律师费用要比事先找好要高很多， 得不偿失的。

tarantotaranto

律师一定要

找回PIN

律师是至关重要的，不仅要找，还要找非常靠谱的，不要怕花钱。

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-26 19:35
嗯，如房产过户，生意过户律师只是办些手续的对吗，我想要的律师应该能帮助审核合同具体条款，审核生意注 ...

关于未来的规划，也很重要。
政府网站上有规划，自己查。但是什么时候执行，能不能执行，会不会改规划，就要看命了。

ny241

玄武真人 发表于 2016-11-26 19:41
中介可以不要， 但律师一定要要， 要不然租约和定金都无法保证安全。一旦出ELLE延误或问题， 到时再找律师 ...

谢谢大侠，律师那我一定会找的，而且要靠谱，最好有LPO方面经验的。我在这里把您的回的帖子都看过了，真是行家

ny241

tarantotaranto 发表于 2016-11-26 19:46
律师一定要

多谢 我一定会找

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 21:26
律师是至关重要的，不仅要找，还要找非常靠谱的，不要怕花钱。

嗯，完全同意您的意见，律师费我肯定不怕花钱

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-26 21:39
谢谢大侠，律师那我一定会找的，而且要靠谱，最好有LPO方面经验的。我在这里把您的回的帖子都看过了，真 ...

对，一定要找有邮局交割经验的律师，否则经验不足，耽误事。

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 21:29
关于未来的规划，也很重要。
政府网站上有规划，自己查。但是什么时候执行，能不能执行，会不会改规划， ...

我查过department of planning 都是Major projects，Council网上规划信息也不多,我需要自己给他们分别写信询问吗，如果Australia post（AP）要在附近设新的LPO，我直接给AP写信？

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 21:45
对，一定要找有邮局交割经验的律师，否则经验不足，耽误事。

多谢 关于租约，如果5年还剩2年+option 5 years. 涨的租金按照Annual CPI on market，这样的租约还有必要与房东在过户前谈判吗？2年过后，option 5 years，房东有没有权利拒绝续租？还有请问option 5years也快结束，那一般什么时候和房东续谈租约？还是5+option 5 years？房东不会涨的房租很离谱吧？

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-26 22:18
多谢 关于租约，如果5年还剩2年+option 5 years. 涨的租金按照Annual CPI on market，这样的租约还有必要 ...

这个跟州和购物中心有关。
目前2年+5年的租约，显然不是个好的租约。因为你在收回成本之前，就有可能要面临租约风险。
但是如果你的店在大型购物中心里，那也不可能奢求有好的租约了，2年+5年就算正常。
租约你现在就可以跟房东谈，而且可以把更改租约写到合同里，成为成交的必要条件。这种事情通常发生在小购物中心，大购物中心基本没得谈。
邮局对于小购物中心的议价能力是很大的，走了邮局可能导致小购物中心死掉。所以房东可能对邮局的租约非常慷慨。见过一下子连续几个option，租约长达20年。
租约对于邮局的盈利至关重要。
大购物中心租金十几万，甚至20几万，可是总局给lpo的commission并不会因为你的租金高，就给你提价。每天人流大，就算每天多pay些个bill，收益还低不上租金的开销，同时还花更了多的人工。找到租金和收益的平衡点，也是关键。
望你参考

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 22:31
这个跟州和购物中心有关。
目前2年+5年的租约，显然不是个好的租约。因为你在收回成本之前，就有可能要面 ...

这家店是在小型shopping centre里，上个月中介推荐的店3+5，中介说不用再去谈租约，是不是还可以？如果重新谈判，最多还是5+5对吗？那另外option5年租约结束后担心房东涨房租离谱

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-26 22:39
这家店是在小型shopping centre里，上个月中介推荐的店3+5，中介说不用再去谈租约，是不是还可以？如果重 ...

如果是小购物中心，应该去谈.
争取更多的option，是可能的。

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 22:31
这个跟州和购物中心有关。
目前2年+5年的租约，显然不是个好的租约。因为你在收回成本之前，就有可能要面 ...

太感谢了，您介绍的，对我的帮助太大了

ny241

找回PIN 发表于 2016-11-26 22:44
如果是小购物中心，应该去谈.
争取更多的option，是可能的。

有必要找lease negotiator帮谈租约吗，

找回PIN

ny241 发表于 2016-11-26 22:51
有必要找lease negotiator帮谈租约吗，

没必要，这事很简单，房东一句话的事。
房东面试的时候，你要表现的非常professional，让房东对你有信心。你和房东归根到底不是平等的。你要让他感觉，你是非常有能力经营并发展你的业务的，对购物中心会有很大贡献。剩下的事，都好说。
绝对不能跟房东撕，你和房东不是谈判关系，是面试关系。即使是小购物中心，一旦你签约了，就是瓮中之鳖。你只能跟购物房东保持好的合作关系，互利共赢。

ny241

嗯嗯，我一定会照您的意见去做。面试一定表现的专业，有新的商业计划会对增加购物中心人流量有帮助，一定要和房东搞好关系

zhengyiren

楼主怎么直接联系的卖家？

ny241

问题是通过中介可能会得到一些如提供商业计划书样本和Lotto面试的协助，我想中介一定希望交易顺利完成，他们才能拿到佣金，我自己没有这些经验，只能依靠卖家和足迹的大侠们协助了，希望我能运气好

小老虎

估计 还得找中介   楼主是通过中介认识的 卖家 还是通过朋友介绍认识的卖家  还是直接上门 找到的卖家

一般来说   卖家也希望是 通过中介 来做的  
如果这个生意不错的话，没必要去省这点钱  而提心吊胆 双方交割过程中出现的矛盾

中介费用是问卖家收的   而且这种3和一的店 买卖 MEL  就2 家 代理是相对来说比较专业的
他们也会提供后续的配套服务  因为只有生意成交了  才能拿佣金

对于 买家来说  你的压金 放在 一个TRUST 里面  也是比较安全的
对于卖家来说  也是同理  合同条款都在 反悔的话  合同条款都在，按规矩办理
律师 --主要是指 懂这个 3合一 行业的律师 会提醒你合同上应该主意那些方面  
这样过户交割也方便

如果我是卖家 的话  可以直接谈  对于价格，等等细节 互相谈妥了  然后就找一个行业里的中介去做，
这样卖家支付的中介费也在可控数目里面  而且对于买卖交割双方都好  避免以后的麻烦

一般来说  带邮局和彩票的 店价格也不便宜  所以没必要为了点 中介费 坏了大事  

当然如果对于自己的店 没有信心的  那就另当别任 了

虽然上面有几位也都是 专业人士  提供了很好的建议

但本人 不建议楼主跳开中介  毕竟投资还是谨慎一点好  

这个行业还是很辛苦的  虽然“钱途”还是很稳定 至少是目前几年  

ny241

多谢，我没打算跳开中介，不过中介现在有的店很少，价格不合理，位置也不理想。因此只是抱着试试的心理，去碰运气。其实之前对一家感觉还行，和中介几次面谈，对我帮助挺大的，结合足迹大侠们的经验介绍，我想已经对带LPO的店有了大方向判断，就是引用一位大侠的话，不怕买贵，一定要买对。我想即使不用中介，有靠谱并有LPO经验的律师的协助下，押金和交割应该不会有什么闪失

南小侠

生意看准了，找过户师就行了。主要经历还是要放在邮局生意的数据及各项业务的细节和租约上。