如何认定自住房

zhaocaimao

假设先买了一套自住房，住进去三个月之后又买了一套房，但最终是想把第二套房子作为自住房。

这种情况第一套房住进去多久才会被认定为自住房？

假设第二套房自住，第一套房出租，怎样做到在卖第一套房的时候最大限度的节税？

zhaocaimao

自己顶

ericllyy

所谓的自主房可以自己定一套，但同一时期只能指定一套。想最大限额退税，就要选增值最大最快的一套。要考虑长远，因为每次重新定义哪套自主时，最好要做估价报告，以便将来计算增值。

zhaocaimao

ericllyy 发表于 2016-11-10 11:26
所谓的自主房可以自己定一套，但同一时期只能指定一套。想最大限额退税，就要选增值最大最快的一套。要考虑 ...

听上去好复杂。。

认定自住房只要自己指定一套，不需要自住的证据吗？比如电气账单等等

如果认定一套是自住的，而实际是出租的，ATO怎么来判断呢

zhaocaimao

以前哪里看到过自住房必须住满半年还是一年才能被认定，有知道的TX进来分享一下

ericllyy

zhaocaimao 发表于 2016-11-10 14:37
以前哪里看到过自住房必须住满半年还是一年才能被认定，有知道的TX进来分享一下 ...

我觉的那个是用于6 year capital gains exemption, 买了后要立刻住进去至少半年。之后的6年，即使出租也不用交这套房的增殖税。但同一时期的其他物业都要计算增殖税

ericllyy

zhaocaimao 发表于 2016-11-10 14:29
听上去好复杂。。

认定自住房只要自己指定一套，不需要自住的证据吗？比如电气账单等等

不用的，即使你自己租房住，也可以指定一套作为税务上的自主房 main residence

具体可参考ATO 网站，captial gains tax. 我没有权限copy web site.

ericllyy

补充两句，
1 不自住的main residence免增殖税只有6年。
2 住不满1年的投资房没有50% captial gain 减免

楼主具体情况最好找会计师问问

aileenzhang

没有什么可以最大化避税。第一套房作为自住，必须住满半年，半年以后你搬走了，搬到第二套房子里住，那第二套房就是你的自住了， 第一套房就是投资房了。同一时期，只有一个自住房。 所以你根本用不上六年法则。 所以你也不需要住满六个月。

最大化的话，就把涨的快的自住呗。

Amy_XY

ericllyy 发表于 2016-11-10 15:37
补充两句，
1 不自住的main residence免增殖税只有6年。
2 住不满1年的投资房没有50% captial gain 减免

投资房的50% captial gain 减免是什么条款？

花正红

Amy_XY 发表于 2016-11-10 15:56
投资房的50% captial gain 减免是什么条款？

计算capital gain就是这么算的，50%不用计算到你的收入里

Amy_XY

花正红 发表于 2016-11-10 16:13
计算capital gain就是这么算的，50%不用计算到你的收入里

也就是说投资房的Capital gain 有50%是无需交税的？无论持有年限以及是否曾是自住房？

ericllyy

Amy_XY 发表于 2016-11-10 21:11
也就是说投资房的Capital gain 有50%是无需交税的？无论持有年限以及是否曾是自住房？ ...

必须出租满一年才有50%无需交税，这和自主房无关，自主房本身就不用交税

ericllyy

Amy_XY 发表于 2016-11-10 21:11
也就是说投资房的Capital gain 有50%是无需交税的？无论持有年限以及是否曾是自住房？ ...

如果曾经自住过，自住期间的增值不用交税。但这个是最好在出租时请人做下估价报告

zhaocaimao

总结一下，大家看看是不是这样理解

首套房，自己住满半年然后搬到第二套房
那么首套房出租，在6年内可以免交增值部分的税
虽然第二套房实际是自住的，但税务定义只能是投资房

如果把第二套房在半年后设定后为自住，那么首套房就变成了投资房，没有6年免增值税一说

johnny2012

应该是住满一年

pengruijun

zhaocaimao 发表于 2016-11-11 14:10
总结一下，大家看看是不是这样理解

首套房，自己住满半年然后搬到第二套房

错了，你有两套房了，已经没有6年法则 那一说了

zhaocaimao

pengruijun 发表于 2016-11-11 11:37
错了，你有两套房了，已经没有6年法则 那一说了

6年法则只针对首套房且只有一套房的情况是吗？

BillyBlue

同意17楼

rangerwu

Mark