穷人Glenroy买房经验谈（含居住感受）

pessotto7

历时1个月的找房终于要结束了。没有挤华人区，没有选远东，这选择了大家口中的烂区glenroy。

6月初登陆。3周找工作，工作3月后开始找房，10月末尘埃落定，历时5个月。
做个长篇吧，把这5个月的找房历程分享一下。

加段居住感受，住了大半年了。Glenroy一二区交界处，但是早高峰坐车竟然都有空座，也算墨尔本最空的线路了吧。离city也很近，火车20分钟就到city了，而且是站站停没有快车的情况下，是不是比那些动辄一个小时的东南区近多了？住Glenroy不要听别人说北区没有高速，上了citylink很快就到city了，虽然要花钱的，但是其他地方的不花钱的高速都堵得要死。人口构成有点极端，一句话就是：东北阿拉伯，东南意大利，中部印度，西部local。好多人说这个区烂，可是房子，环境并不烂。西侧的moonee ponds creek景色超好，可以骑自行车沿着一直通到city。两侧都是半山豪宅，大点的也基本都百万以上了。每周都带着娃去谷里的公园玩，确实挺不错的，都是鬼佬带自己的孩子在玩。说说商业，这里规划在Moreland council下是同Brunswick，Coburg一样的中心，目前这里有个Coles，以后会开Aldi据说，有个华人超市及数个越南人开的亚洲超市，买东西没啥问题，长远来看潜力比较大，因为目前的规模跟brunswivk和Coburg没法比。教育是大问题。随着阿拉伯年轻人迁入，本地阿拉伯孩子增多，local以中老年为主，孩子不多，公立学校越来越差，不知道以后会怎么样。查了08年左右这里的学校还是不错的。这条线Glenroy就是个种族汇合点，从oakpark往南开始非常白，从jacana往北非常绿。反正现在先在Glenroy落个脚，以后慢慢向南搬，终极目标就是Essendon了

刚才刚看到了一个犯罪率变化地图，可以看到Glenroy附近正在变得越来越好，这就是所谓的挤出效应了。
https://fairfax-data.carto.com/v ... f518bd15/public_map

首先是对自己的定位:
1.预算：初始预算45万，后来与broker交流后发现自己贷款能力可以提高些，遂把预算提高到50万
用论坛里流行的3S法分析一下
2.交通：由于职业限制，建筑事务所80%集中在CBD及其附近，停车花费较大且堵车，因此火车成为主要交通工具，与火车站之间距离要在步行距离20分钟以内即1.5km以内。
3.购物：火车站附近要有超市，可以不是大的购物中心
4.学校：穷人就没法买学区房了，孩子刚生，因此计划是小学平均水平即可，争取在孩子上中学之前换房。

几个需要参考买房的网站。对于富人们来说就不用了，直接买华人区就好了。对于穷人来说还是有指导性价值的。

1.Where Australia's immigrants were born: Melbourne
http://www.sbs.com.au/news/map/w ... were-born-melbourne
对于穷人来说，那一片红色的华人区基本是奢望了。需要注意的是要避开伊拉克，索马里，选择性避开越南区。越南的二代还是很不错的，我们单位就有，也很努力工作。

2. social atlas穷人的大数据网站。是最有用的分析人口构成结构的网站！强烈推荐！需要重点注意的是housing tenure 中的rent social housing，以及diversity中的人群组成。
http://atlas.id.com.au/

3. Melbourne’s 321 suburbs ranked for liveability
http://www.domain.com.au/news/me ... ty-20151106-gkq447/
不考虑人群构成，纯粹从距离cbd距离，交通，学校，购物，文化设施等来评分排名

4. http://www.ksouhouse.com/profile.php?q=Werribee%2C+VIC

5. http://melbourneschoolzones.com/schools/viewbank-college/
学区

6. 盗窃率

pessotto7

第一步，研究区域

因为是穷人，所以预算有限只能在力所能及的情况下挑房。先把墨尔本按照铁路线分区。

1.西南，werribee line。这段时间一直住在werribee。werribee：老区，火车站南有还不错的中学werribee secondary college，由于原来是独立的小镇，基础建设很好，什么都有。因此交通购物学校都可以，交通有时候短路，要在laverton坐摆渡车回werribee，好几次路上耽误1小时以上。hoppers crossing占交通和购物两条。 altona meadows交通和购物都有，学校不行。point cook离火车站近的房子也都很贵。再往东就买不起了。西南问题就是周边空地太多，房价涨幅缓慢。

2.西北。Sunbury line，因为路经 sunshine St Albans 这种传说中的问题区，直接pass了。没去过。

3. 正北Craigieburn line，最远到glenroy，不想再往北去了。由 social atlas可以看到，hume的从glenroy 北侧jacana开始，说阿拉伯语的增多，来自伊拉克的人开始增多，可确定基本都是难民。南边一直到 oakpark都买不起，所以这条线唯一的能买的起的区只有glenroy，最后也正是定在了glenroy。去过N次。

4. 正北 Upfiled line，这趟线感觉铁路交通不是很好，车很少。upfiled是难民安置区域。pass。没去过。

5. 北偏东，south morang line。mill park附近看了不少房。虽然south morang车站名字叫south morang，其实车站离 mill park更近。如果不是Glenroy有合适的房子，说不定我就专注Mill park了。微微起伏的地形，很新的房子，大购物广场，火车终点站，不算差的学校，越来越多的华人。都符合穷人置业的需求。去过N次

5. Hustbridge 如果不是因为一直走到Diamond Creak都超预算，这条线是我的首选。超高的人群素质，起伏的山地景观，不错的学校，如果价钱合适，没有购物我也能接受。可惜超预算了。。。去过一次。

6. Lilydale， Belgrave line：看了几个ferntree Gully的房子。也都很贵，这条线基本就pass了。去过一次。

7. Glen Waverly pass不解释。没去过。

8. Parkenham 这条线我重点关注Springvale，能淘到房，需要一些运气。符合我预算的都离车站很远，估计能在墓地附近找到房。去过一次。

9. Frankston 没去过。

整个东面我基本没去过几次，因为每次去都被打击，房子很贵，不符合预算，所以重点放在了北区。

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我选房的理念

个人有各人的理由，我的理念是：Gentrification

Gentrification is a process of renovation and revival of deteriorated urban neighborhoods by means of influx of more affluent residents, which results in increased property values and the displacing of lower-income families and small businesses. This is a common and controversial topic in urban planning.

在城市发展的进程中，与CBD距离越近，发展潜力越大，负担不起高额房价，房租的白垃圾们就会越搬越远，这也就是为什么footscray，springvale的住户们普遍评价安全性越来越好，原来混乱的community已经clean up了。而Melton， Werribee之类的距离遥远的地区，人们普遍认为治安越来越差，就是因为澳洲的不安定因素-主要是那些白垃圾们，负担不起房租，搬得更远了。曾经Werribee，Melton也是夜不闭户街坊都认识的好地方。

这样在Mill Park和 Glenroy的选择中，我稍稍倾向于后者，如果同样有两个条件相同价格相同我都喜欢的房子在这两个区里让我来选择的话，我会稍稍倾向于Glenroy。当然，Glenroy先出现了让我心动的房子。

这两个区的比较：
火车：都没有express，Glenroy 30分钟，Mill park 55分钟，Glenroy胜
购物：Mill park胜
学校：Mill park胜，Glenroy的公立中学差的令人发指

如果单纯用3S来比较的话，Mill park是要更好的一点的，而且离preston更近，离东区也更近。
因此我还是要说，我选择Glenroy纯粹是因为先出现了让我心动的房子，而我不想再拖了。

pessotto7

Glenroy 小区域研究

Glenroy 个人认为大致分为4个区域


1和3是在火车站西侧，2和4在火车站东侧

1区域属于丘陵地带，整个区域在 moreland city council可以查到，大多数属于 Neighborhood Residential zone，限制开发，尽力保持邻里社区的感觉。

2区域，地势平坦，适合开发分地，由 social atlas可以看出，近Jacana车站的一部分有大片公屋，同时Hilton st以北，说阿拉伯语的人特别多，属于华人们比较不待见的包头区域。

3.4.我这种穷人买不起的区域

因此，普遍感觉，Glenroy是越往南靠oakpark越好，同时靠铁路西侧比靠铁路东侧要好，这里指的好是安全程度，东北侧较差，西南侧较好。铁路以东地势平坦便于开发，同时带来的就是人口密度增大，不安全因素增多。同时看小学的排名，铁路以西的Glenroy west 小学比铁路以东的 小学要好点。因此，我的目标便定在了1区，能够负担的起，同时又相对安静的区域。

然后我们再仔细看看1区域的地图

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只有2个出口，2个出口呦，相对封闭。我也傍晚的时候在里面转了一转，确实非常安静，大街上都见不到什么人。。。可能都在家呆着不出来吧。。。

可由2个车站到达1区，jacana和glenroy车站。个人对jacana车站非常非常不喜欢，周围大荒地高压线，简直就是犯罪策源地嘛。我以后上班时候可从jacana上车，但是如果下班晚了，夜间一定从glenroy那边走。这个区域基本都是鬼佬，阿拉伯人，印度人都不多，由于地处在坡地开发的话投入太大产出又不够，又是NRZ的zone，还有非常多的planning overlay，开发强度很小，大多数都是family home，好多老人住在那，觉得还是比较安全的。好多沿着reserve建的房子都有好景观，建在坡上的房子都好几层，街景感觉很丰富的样子。

好吧，当一个便宜的房子出现时，我心动了，Duang！买了。

pessotto7

好了，合同已经签了。有北区住的筒子联系一下认识认识吧

昨天去做了building inspection，房子非常牢固，用料非常好。意大利的builder建的，忘了叫啥名字了。
放两张窗外的景色。房子是抬起来的，因此living room里向外望去感觉像在3层一样。

大韦

挺好的地方

Fbonie

恭喜，恭喜
几钱买的?

认真的圆

恭喜恭喜

大韦

我认识一个朋友，
买机票来中国， 3-4天搞定。
火速

冬迹之樱

买房就是各种取舍的结果
适合自己的工作生活需要就好

yang5637

有个家就安心啦

LoveMyHome96

suonidafahao

长远来看这个区域潜力是很大的，恭喜楼主。

mdlp

真心远啊。。。。

chrisma

恭喜楼主 万丈高楼平地起

mlink3

恭喜楼主， 和意大利人的斗争开始了

hongji

恭喜自己舒心就好

aruba

行动好快

aruba

有的人看了好几年都没买

cathy-zhang

墨尔本吧

saiyude

居者有其屋，工作生活的基础。

sydneyfishrocks

有屋就不慌，要饭都要个放棍子的地方，恭喜啦

pessotto7

大韦 发表于 2016-10-21 14:59
挺好的地方

你住附近？

pessotto7

Fbonie 发表于 2016-10-21 15:00
恭喜，恭喜
几钱买的?

539k

pessotto7

suonidafahao 发表于 2016-10-21 15:30
长远来看这个区域潜力是很大的，恭喜楼主。

谢谢。就是看中这个区在gentrification，还算好吧

pessotto7

mdlp 发表于 2016-10-21 16:10
真心远啊。。。。

我能承受的离city最近的区了。你说的远是离宇宙中心？

Bailey

迅速

pessotto7

mlink3 发表于 2016-10-21 16:14
恭喜楼主， 和意大利人的斗争开始了

中介就是意大利的。

pessotto7

aruba 发表于 2016-10-21 17:00
行动好快

安居乐业嘛，不安居怎能乐业？