求解， refinance出来的钱，放在关联的offset账户，后续买房问题

zhaoli0111

请问如果自主房A,有loan account A和offset account 1. 现在做refinance出来的钱， 新建立一个loan account B和offset 2。如果后续购买投资房，20%首付款的支票用offset account 2出钱， 这个20%能做抵税么。谢谢

zhangtingban

coolmate

能，是投资目的就可以。

leelingqing

Offset账户的性质是存款账户，从存款账户支出的钱不能扣税。

zhaoli0111

leelingqing 发表于 2016-10-20 14:59
Offset账户的性质是存款账户，从存款账户支出的钱不能扣税。

那要如何才能最为负扣税呢？
大家不是说refinance的钱买投资房可以抵税么？

fengdu08

offset1 and offset2 从税务上来说，真的有区别吗？

马到成功

zhaoli0111 发表于 2016-10-20 15:01
那要如何才能最为负扣税呢？
大家不是说refinance的钱买投资房可以抵税么？ ...

REFINANCE出来的钱先还到LOAN ACCOUNT, 由LOAN ACCOUNT开支票去付投资房的首付，这样就可以负扣税

大江东去

不能

fengdu08

马到成功 发表于 2016-10-20 15:39
REFINANCE出来的钱先还到LOAN ACCOUNT, 由LOAN ACCOUNT开支票去付投资房的首付，这样就可以负扣税 ...

不对吧，只是付首付的楼花怎么会有loan account呢？

马到成功

fengdu08 发表于 2016-10-20 15:45
不对吧，只是付首付的楼花怎么会有loan account呢？

从你自住的LOAN ACCOUNT出来

fengdu08

马到成功 发表于 2016-10-20 15:55
从你自住的LOAN ACCOUNT出来

更不懂了

这样自住和投资的账号不就混了吗，怎么能负扣税呢？
而且楼花暂时还没有收入啊

teddywantirna

问会计师

magictime

深蓝泡泡

楼主你的20%首付是作为capital，不可能算deduction扣税的

可以负扣税的是和投资房相关的
depreciation,
interest
maintenance expense
insurance
等等

你不要被人忽悠了负扣税就买房子

大江东去

深蓝泡泡 发表于 2016-10-21 09:39
楼主你的20%首付是作为capital，不可能算deduction扣税的

可以负扣税的是和投资房相关的

不懂就别瞎说

大江东去

fengdu08 发表于 2016-10-20 16:02
更不懂了

这样自住和投资的账号不就混了吗，怎么能负扣税呢？

拆分你自住房的利息去负扣税

noway

能

jerrywang

按会计说的, 这个20%(比如refinance出来10万)不能退税, 但20%产生的利息(10万*4.5%=$4500)可以作为投资成本报税

问题是你的20%放在offset2里时不会产生利息, 所以在当成首付付出去之前, 没啥可报税的

深蓝泡泡

大江东去 发表于 2016-10-21 09:51
不懂就别瞎说

哪里不对，你说？

大江东去

深蓝泡泡 发表于 2016-10-21 10:39
哪里不对，你说？

通过正确的操作，购买投资房不但20%首付还有4%的购房印花税的利息都可以负扣税

不然怎么投资房104%利息负扣税？

深蓝泡泡

大江东去 发表于 2016-10-21 11:12
通过正确的操作，购买投资房不但20%首付还有4%的购房印花税的利息都可以负扣税

不然怎么投资房104%利息 ...

负扣税是指投资房产的收入少于可减税支出，不足部分可以用于减少个人taxable income

A rental property is negatively geared if it is purchased with the assistance of borrowed funds and the net rental income, after deducting other expenses, is less than the interest on the borrowings. The overall taxation result of a negatively geared property is that a net rental loss arises.

https://www.ato.gov.au/individua ... ng#negative_gearing

20%的首付是投资房的cost base,在计算CGT时候考虑的，平时是不允许作为deductible expense的。

就算你再怎么“通过正确的操作”，你的nature of fund是首付改变不了。而且taxation law明确规定，如果你的“正确操作”全部意义就是为了减税而不是commercial purpose,那根本是不不允许的

stamp duty & interest本来就是可以tax deductible，我说的很明白了。

darkjazz

20%首付退税？ 我 也是醉了

大江东去

深蓝泡泡 发表于 2016-10-21 14:28
负扣税是指投资房产的收入少于可减税支出，不足部分可以用于减少个人taxable income

A rental property  ...

所以说你不懂

就别瞎说

找个会计花钱问问什么是投资房104%负扣税

大江东去

darkjazz 发表于 2016-10-21 14:36
20%首付退税？ 我 也是醉了

20%首付的贷款利息负扣税

zhaoli0111

darkjazz 发表于 2016-10-21 14:36
20%首付退税？ 我 也是醉了

我没表达清楚， 是refinance出来的钱，作为投资房的首付款或者印花税， 产生的利息是否能做负扣税

zhaoli0111

jerrywang 发表于 2016-10-21 10:17
按会计说的, 这个20%(比如refinance出来10万)不能退税, 但20%产生的利息(10万*4.5%=$4500)可以作为投资成本 ...

感谢分享， 就是这个意思，买投资房后，产生的利息来做抵税

深蓝泡泡

大江东去 发表于 2016-10-21 15:42
所以说你不懂

就别瞎说

我说20%首付，你来和我说20%首付产生的利息，废话谁不知道他们不一样？

负扣税+正现金流是我自己做出来的投资房。不要整天说别人不懂瞎说，我这句话送给你自己接着吧。

大江东去

深蓝泡泡 发表于 2016-10-21 16:14
我说20%首付，你来和我说20%首付产生的利息，废话谁不知道他们不一样？

负扣税+正现金流是我自己做出来 ...

你问楼主，是首付还是首付的利息抵税

看不懂帖子就别瞎说

zhaoli0111

大江东去 发表于 2016-10-21 16:30
你问楼主，是首付还是首付的利息抵税

看不懂帖子就别瞎说

我是指首付的利息。

kaikai0305

深蓝泡泡 发表于 2016-10-21 14:28
负扣税是指投资房产的收入少于可减税支出，不足部分可以用于减少个人taxable income

A rental property  ...

Stamp duty 可以退税？好像没有吧…