修改后的投资房数学模型

咚_咚

几周前我发了一个简陋的投资房数学模型后, 网友们纷纷提出不同意见和修改建议, 让我这个门外汉如获至宝, 于是根据大家的建议我重新修改了模型, 再次发出来请大家继续赐教.

需要说明的是, 我计算的贷款利息为6.81%, 这是用的过去10年的平均贷款利息, 因为无法预计未来的利息, 尤其是打算长期持有投资房的话, 比如10年或20年, 利息波动会很大, 只有用过去的统计数据来大致计算.

如果真打算购买投资房, 下手前需要根据看中的房子的具体情况单独计算, 不同的城市不同的区, 房产增值差别挺大的, 一个简单的模型只是给自己作个参考罢了.

买入价:            $600,000
首付:        $0
贷款总额:             $600,000
印花税: (昆士兰60万房子印花税率约3.6%)         $21,600
买房手续费: (律师, 建筑和白蚁检查, 贷款手续费等)         $5,000
       
十年平均贷款利率: (根据2006年7月至2016年7月利率统计数据得出)        6.81%
每年利息总额:            $40,860
       
收入项:       
每周租金收入:            $550
全年租金收入:     $28,600
       
支出项:        
租房中介管理费收费比例:        7%
全年中介管理费:         $2,002
全年维护费:        $1,080
全年市政rates总额: (其他水电气由租客自付)              $1,600
全年房屋保险:         $1,000
全年支出项合计:        $5,682
       
年度收益: (租金-费用支出-利息)   -$17,942
负扣税: (约30%, 若收益为负,可退税, 反之则需交税)        $5,383
年度折旧退税: (按固定折旧计算, 假设5000, 退税30%)        $1,500
每年净收益: (负数, 实为每年净支出)        -$11,059
       
10年后卖出:        10
CPI 通胀率:        1.5%
10年租金总收入: (假设无空置率, 并且每年上涨一个通胀率)        $306,098
10年费用支出总额: (假设每年上涨一个通胀率)        $60,813
10年利息总额:         $408,600
10年总收益: (租金-费用支出-利息)        -$163,315
10年负扣税:        $48,995
10年折旧退税:            $15,000
负扣税后净收益: (收益为负, 为N年来的实际支出)        -$99,321
       
年度房产增值率:   4.3%
(统计局2015-2016 财年报告: Annually, residential property prices rose in Melbourne (+8.2%), Canberra (+6.0%), Hobart (+4.9%), Brisbane (+4.3%), Sydney (+3.6%) and Adelaide (+3.5%) and fell in Darwin (-6.5%) and Perth (-4.8%))       

10年后房产价值:         $914,101
卖房手续费: (2%)        $18,282
房产增值部分: (减去买入价, 印花税, 以及买房和卖房产生的费用)         $269,219
房产增值税: (税率优惠约为25%, 因持有超过一年, 房产增值的一半可不用交税)        $67,305
税后净增值:          $201,914
10年后投资净回报: (净增值-实际支出)         $102,594
       
10年后投资回报率: (净回报/实际支出)          103.3%
年化收益率:        7.35%

如果贷款平均利息按当前比较低的利息计算, 假设5%, 最终结果真是天差地别啊, 投资回报为:
10年后投资回报率:      766.6%
年化收益率:        24.10%

牛豆

关注！感谢分享！

lm2068830

600k的house周租500？在悉尼貌似不可行。

bl_helen

哦，还以为楼主在分享一个或者可套用公式，不过还是很感谢。

有一点一定要指出，60万的房子不可能一周租500，太乐观了

楼主还有一些买房及卖房的费用没有提及，也是很大一笔支出，

牛豆

lm2068830 发表于 2016-9-15 13:39
600k的house周租500？在悉尼貌似不可行。

600k的house周租500，墨尔本也不容易找到！

楼主建立了一个模型基础，其他的数据大家自行填写就好，嘿嘿！

kr2000

初始资金只有10万
n年回报率360%

澳洲游

如果你有抵押和高收入，可105%贷款。

ulikasea

年化收益率不高，当然房子15年后如果翻倍或更多，则另行计算

qj94

做个excel分享下

datou1981

线性分析不错

一天世界晴~

这样的最后算出来4%每年太低了吧  我丢理财还有7-8%.....

neard

如果能提供表格就更好了。。。

鱼皮花生

linear model?

lm2068830

牛豆 发表于 2016-9-15 13:43
600k的house周租500，墨尔本也不容易找到！

楼主建立了一个模型基础，其他的数据大家自行填写就好，嘿嘿 ...

嗯，填了真实数据 估计 年化收益率 就惨不忍睹了，悉尼1M的house也就租五六百。

游得好小鱼

N年的话利息应按澳洲平均利率计算，租金按通胀增加

lt0311024

不错，多谢

scorpionzn

感谢楼主提供这个思路，但是要考虑的因素太多了。比如，

1、买房时的stamp duty和律师费等各种费用，60万的房子，这些要近3万；
2、房租每年可以有一定增长；
3、各种开销每年也会增长；
4、卖房时的中介费和律师费等，又是一大笔费用；

利率什么的，不好预测，这里就不考虑了。把这些因素加进去，可能会对最终结果有一定的影响。

大江东去

租金计算的太高了

大江东去

一直认为首付越多越好, 最好能实现正现金流.

错的，在不用额外交保险的前提下，首付越少越好。加上自住房的抵押，贷款104%最好

大江东去

投资房贷款也可以做成自住房贷款利率

大成

Investment return rate (N年后投资回报率): 60.32%
这是错的，你投入只有10万，不是60万

所以回报率是361941/100000x100%=361.94%
这才是地产投资的魅力所在

joeventus

kr2000 发表于 2016-9-15 13:44
初始资金只有10万
n年回报率360%

就是啊 。。杠杆化了。。

大江东去

要追求的是正现金流负扣税的房子

只是正现金流的房子是失败的投资，那是土豪和外行才干的事

咚_咚

大成 发表于 2016-9-15 14:26
Investment return rate (N年后投资回报率): 60.32%
这是错的，你投入只有10万，不是60万

非常感谢, 我刚才正在看零首付的情况, 我确实计算错误了, 因为零首付的情况, 自己的实际支出是很少的. 而不应该把买入价作为分母.

sydnewcomer

一天世界晴~ 发表于 2016-9-15 13:52
这样的最后算出来4%每年太低了吧  我丢理财还有7-8%.....

你的理财7-8%是税后的吗？如果不是再刨税，估计最多也只能5左右了。

大江东去

lm2068830 发表于 2016-9-15 13:59
嗯，填了真实数据 估计 年化收益率 就惨不忍睹了，悉尼1M的house也就租五六百。 ...

悉尼的house一年增值4%？真是惨不忍睹

allenlan

一天世界晴~ 发表于 2016-9-15 13:52
这样的最后算出来4%每年太低了吧  我丢理财还有7-8%.....

ta yong le gang gan

hellochina

负扣税还没考虑呢。布里斯班60万的投资房，租金550-650是可以达到的，不过这几年布村的房产增值比不上悉尼和墨尔本

一天世界晴~

sydnewcomer 发表于 2016-9-15 14:42
你的理财7-8%是税后的吗？如果不是再刨税，估计最多也只能5左右了。

用Home loan抵扣税务的啊8%-4%的贷款 剩下4% 当做super每年丢3万进账户而已

2018发发发

杠杆算错了。