现在 以租养新房 是否合算

brad

各位大大, 最近利息降了, 我想了一个投资计划, 请大家评论下.

个人情况，一个人，收入比较稳定（工作至少能保5年），个人税还是在30%区间
工资外不上税的每年大概能有不超过10K 的cash/海外 收入。
父母就算移民也要5年后才有可能长来住。

存款不多，用钱地方也不是很多，投资也看不清形势，虽说报纸上拼命吹现在是
赶长线投资的时机，但是谁也不知道什么时候才是底。况且super也放的high growth,所以
还是不要把蛋都放在同一个笼子里。

我考虑到房子，虽然房子也可能像美国一样暴跌25%但是我感觉澳洲比较困难，
特别是中档带地新房子我觉得跌的空间比较小：
1〉人口增加很快，年轻人多（生孩子也多）
2〉建筑工人工资挺高的，让他们减薪也不现实
3〉堪培拉这里小块地价也不高

唯一的空间是开发商利润，但是这帮人一般不会自己乱了市场恶性竞争，总要吃饭的啊。

账是这样算的：
新房子大概3房1厅2卫2车库，不连车库大概110-130之间，地330-500
位置离city 15km左右，均价 350K-400K 全包。
既然租，就取个低端低装修的，算350K吧

首付政府21000，加自己的40000左右.
现在浮动利率6%（CBA 6.04% wealthpack), 贷30万，利息18000
保底租金350x52=18200, 实际大概400吧，多出来的部分用来付rate, other cost
这样算以房养房。
每年claim house depression tax deduction还能省1400多就当跑腿费。

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这样租上5年，要么卖掉，（到时候小区应该成型了也好卖）
要么父母来花上几十K装修一下给父母住。
大家评论下风险如何？

谢谢

P.S: 我没考虑unit，位置好的太贵，350K只能2房，
位置差又没有意思，而且因为没有地价在里面说不定跌很多。

北风

理论基本可行
明年比较好
最好多一点首付20%?
ACT？难说
VIC比较好
房子旧一点也可以，不要太远

北风

投资房没有补贴的

brad

谢谢。。只是准备阶段，具体还要等明年4月份左右看看房市决定，为了21000不能拖过明年6月：）

我没有买过自住房，收了补贴住进去6个月再搬出来，自住不就可以改成投资了吗？

VIC? 跨州投资还是需要勇气的：）

黑山老妖

现在可能是看上去不错，但是如果失业率真的涨上去了租金也可能会跌下来的。到时候可能就没那么轻松了。

liquidator

不用算，永远都不划算。买房子是没有什么回报率的，只是因为现在的忍耐和痛苦的回报。当然如果对理财没有一点概念，那就没办法了。

ASTRA

原帖由 liquidator 于 2008-12-4 09:03 发表
不用算，永远都不划算。买房子是没有什么回报率的，只是因为现在的忍耐和痛苦的回报。当然如果对理财没有一点概念，那就没办法了。

能解释一下吗？ LZ的计算虽然有些乐观但是还是比较现实的，我觉得计算的方式还比较正常。

wil

原帖由 liquidator 于 2008-12-4 09:03 发表
不用算，永远都不划算。买房子是没有什么回报率的，只是因为现在的忍耐和痛苦的回报。当然如果对理财没有一点概念，那就没办法了。

话一绝对了就一定是错的

当然我这句话也绝对了，也是错的。。这样就成了悖论了。。

所以重说“话一绝对了，就有可能是错的了”

wil

楼主给你计算一下，假设：
350k的房子，20%首付，6%利率，350租金，9000折旧，4000维护，30%退税，只付利息
那么每年净收益：$880.00

实现了你以租养房的思想方针，不过租金收益也很少，只能等capital gain了，对堪培拉的房子和租金市场都不了解，无法评价

brad

谢谢楼上了。不指望租金赚钱了。

今天看The Australian高端的房子跌得很厉害，一个悉尼的developer 打折40%的（7.1M -> 4.1M, 2005年4。3M买的），所以我准备就只看中位数以下的。