想住house的，为何不去租house住，投资两个apartment呢

tina-go

比如150万的house吧，可以买俩75w的apt,

收上的两套租金，足以负担自住house的租金，

剩下更多余钱，可以生活更宽裕。

当然，apt的升值潜力和house有差距，但是我觉得这差距也得看啥年景。



我比了俩熟悉区，Hornsby 和Epping ，当然不再是150和75这个数字了

在12和12年以前，两种房屋不分house 和unit 都是涨幅一样。

在12年以后，就是房产猛涨的三年，有差距了。两区的unit 涨幅45%，epping house涨幅70-80%, Hornsby house涨幅60%

除非买epping 的house前提还要赶上好年景，house的优势才会凸显。

不知我说的对不对呢

tina-go

https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/hornsby-2077-nsw

https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/epping-2121-nsw

我是根据trend 看到的

kawara

收上的两套租金，足以负担自住house的租金，

剩下更多余钱，可以生活更宽裕

evadog

其实我也有这个疑问。。。而且根据我周围亲戚朋友的房子和自己买过卖过的房子来看，以十年为期，公寓和house的涨幅按比例算真的是差不多的。但house持有成本高很多～ 虽然足迹的主流观点是house升值比公寓快，不过除了rezone和拆了旧房重建，house跟公寓的增长没什么差啊？

tina-go

evadog 发表于 2016-7-25 07:00
其实我也有这个疑问。。。而且根据我周围亲戚朋友的房子和自己买过卖过的房子来看，以十年为期，公寓和hous ...

是啊，差距只在13-15体现，还前提必须是房产热门区

Hornsby 也算小热门吧，可是你看我发的第一个trend

yzh1999

两区的unit 涨幅45%，epping house涨幅70-80%

这好像应该是差25%-35%不是15%？

lantaozi66

lz犯了很多人易犯的毛病，只考虑住房的投资属性。租的house和自己的ｈｏｕｓｅ
住起来能一样么。

tina-go

lantaozi66 发表于 2016-7-25 07:46
lz犯了很多人易犯的毛病，只考虑住房的投资属性。租的house和自己的ｈｏｕｓｅ
住起来能一样么。 ...

很多人都是开心租房的一族，就算也许会被迫搬家吧，那么就搬呗，收拾一趟，就搬走了。考虑的也不必太多。我看很多不错的house,租金也有七八百（价值1.7m) 酱紫，住住应该不错吧。

house,买房，搬来恶邻居，或者环境有变（比如邻居盖双层），住的不舒服了，或者生活处境有变（孩子上学，退休，换工作）也会被迫搬家想卖房，要考虑因素更多。

macro

House才能保值升值，apt像汽车越老越贬值，而且越来越多极速增长

tina-go

macro 发表于 2016-7-25 08:01
House才能保值升值，apt像汽车越老越贬值，而且越来越多极速增长

我以前也是这么觉得。而且理论上是这么回事

可是，我看了数据，发现好像不是的。好的投资apt也很有涨幅前景的。（不一定是Epping apt Hornsby apt)

poplove

劲劲

xiaochahu

macro 发表于 2016-7-25 08:01
House才能保值升值，apt像汽车越老越贬值，而且越来越多极速增长

按你的说法中国的房子应该不值钱。但不是一样贵。就算老的unit涨幅真的也很好。朋友08年买的30几年的房子现在轻松可以买60到70万。
还是那句 地点最重要。

gardenias

cashflow vs. capital gains

tina-go

xiaochahu 发表于 2016-7-25 08:37
按你的说法中国的房子应该不值钱。但不是一样贵。就算老的unit涨幅真的也很好。朋友08年买的30几年的房子 ...

我就随便看网上讨论什么artamon 和burwood公园那旁边的apt 都是涨幅很高很高

tina-go

gardenias 发表于 2016-7-25 08:39
cashflow vs. capital gains

Cash flow strata title 房屋妥妥的赢，capital gain 也不输house呀

墨渔

对于热爱各种户外运动的人来说 住apt生活品质会大幅下降:)

xiaochuan39

tina-go 发表于 2016-7-25 08:11
我以前也是这么觉得。而且理论上是这么回事

可是，我看了数据，发现好像不是的。好的投资apt也很有涨幅 ...

难道长久看，house涨幅不比apt多吗？

楼主别忘了，如果你看的是apt的平均涨幅， 你得知道澳洲每年有多少套apt完工。这么多新apt拉动了平均价格。但你买了一套旧公寓，就看那套的话，涨幅一般情况达不到这个区平均涨幅的。我知道很多热门区，在房产价格不热的几年，很多新公寓在造，结果就是连续3-4年，旧公寓价格一毛不涨。

如果看的是自住房居住属性，那么house的大空间，对于大家庭来说真的是必须的。总不能让上有老下有小一起寄2房公寓吧。

我不是在贬低apt。不同的投资方法。apt在一个有潜力发展火热的区，涨幅不小的。可以以小博大。而house在这种区，往往价格不是一般人能投资的了的了。


楼主的例子，150万买2个apt，以10年来看，基本肯定不如同一个区150万的house最后增值来的多。

BesteverCPA

你去看看现在公寓的租房市场，你找得到稳定租客吗？你能租出市场价的租金吗？租客一走，你清理完再找到下一家少点算一个月，多点2，3个月，拿什么去付你HOUSE 的租金。

garysu

是的 rezone只是个机会，但有机会比没有机会好太多了

此外，家里人口多了，三房apt也不够了

nmanz

两个公寓的租金回报肯定大于house的，两个公寓的房价涨幅合起来也不一定低于house

shuyuanli

出租房如果是正现金流是要交税的, 而租房的租金不能抵税, 这个考虑了没

kr2000

想的不错，不过很多人不喜欢麻烦，用这点现金流换3份租约和较低的升值期望

fly4freedom

租house比买house自住的成本低的多的多，尤其是在交谈便利的位置，哪怕租三十年house的租金也没有买个house的利息多，房子是要买，但是自住房的日常开支是最大的，同意楼主说投资公寓租着house住，即享受增值又降低cash flow压力，现在动辄一百多万的house和以前几十万的可负担性是没法比的，看很多住house的都想方设法隔房间或建granny flat来缓解现金流压力，我倒觉得花了一两百万买个house 我还要分租房间出去一点私密性都没有，还不如花个五六百在同样地段自己take一个house住得自在

上班ing

华人嘛，潜意识里租来的房子就不是家。。。
反正我是有这种感觉的

大头爸爸

公寓房一样有Strata啊，而且每年水涨船高，不受自己的控制。另外就像前面几位提到的，公寓的涨幅不稳定，如果在一个过渡开发公寓的区，将来就有一定的风险。虽然租金回报一套House比2套公寓的租金要低，但是扣除负扣税什么之后，其实差的数字应该也不是多太多。还有就是如果House是用来做为长期投资的，可以在条件允许的情况下，花10几万造一个Granny Flat增加租金收入。

maxinfang

买过公寓 就是老担心 会过剩 特别是自己 看看 新的大楼在附近一幢幢  有时候 想卖掉吧
但是 又还没赚什么钱 也很容易租金cover了利息。。。 就那么将就着。。不知道 再等个10年会不会有希望
但听说 物业只会越来越贵。。。
我觉得吧 稀缺性决定了这个 房产的 价值
但是 有时候 价值和价格 是 不同步的
比如开放商 放出的价格 可以是溢价的哦：）

hilltop-bear

楼主自己有没有投资过公寓？按照现在的房价，还有直线上升的物业管理费，要做到正流量，还能供你住大房子的租金？不是那么容易的。当然这次繁荣之前买下的就可能可以做到。

paoqiqi

终于有人说了我想说的

klux

hilltop-bear 发表于 2016-7-25 10:16
楼主自己有没有投资过公寓？按照现在的房价，还有直线上升的物业管理费，要做到正流量，还能供你住大房子的 ...

楼主没说要正现金流啊，比较的是同样花150万买房子，买house和两个apt的区别。
假如你有150万现金，那买house不用还贷款，买两个apt也不用还贷款
假如你没有150万现金，那买什么都要还贷款，还的钱也一样。所以apt是不是正现金流根本不相关

xuemeipi

从投资角度看，楼主可能是对的。不过我还是喜欢住自己的房子，不喜欢租别人的房子，没有家的感觉。在能力范围内买自己的房住，先按一个窝自己住好。不知道很多人是不是和我一样？