自住房出租几个月就出售，有可能不需要报税么？

selena626

我2013年2月份settle了一套房子，2015年5月搬走，出租给房客，没有经过中介，但是有银行转账记录和电煤网账单（房客名字），2015年10月份房客搬走，11月份房子卖出。

同时我自己建的新房是2015年4月交房的，但是交房的时候还有landscaping, fencing, retaining wall, privacy screen没做，不过水电煤网都已经通了。

这种情况下，我可以解释说因为新房有很多东西还没做，所以没有搬进去，同时又两套自住房么？他们会不会去查房客的转账记录那些，如果查到了，如果没有报税的话，不知罚金大约要多少？如果需要报税的话，贷款40万，卖房利润扣除手续费后10万，收入500一周的话，大概要交多少税？还是可以做到负扣税？

jhsun3

2013年就settle另一套房子了？那没戏了

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看你符不符合6个月exemption了

https://www.ato.gov.au/General/C ... ur_home_MoreThanOne

inw

可以claim半年同时2套自住房，前提是不出租。
有银行转帐记录，那逃不掉了，问题就是ato查不查了。

selena626

inw 发表于 2016-6-20 15:05
可以claim半年同时2套自住房，前提是不出租。
有银行转帐记录，那逃不掉了，问题就是ato查不查了。 ...

银行账号已经关掉了，而且就那么几个月时间，ato会有力气来查么？

如果查到了，不知罚金要多少？

如果申报的话，不知能否做到负扣税？

主要账号都关了，也想不起来具体多少利息，还有当初那些具体费用啥的了，所以想省一件麻烦事。

selena626

jhsun3 发表于 2016-6-20 15:00
2013年就settle另一套房子了？那没戏了

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2013年是第一套，一直是自住，一直到2015年啊。2015年是第二套啊

inw

selena626 发表于 2016-6-20 15:10
银行账号已经关掉了，而且就那么几个月时间，ato会有力气来查么？

如果查到了，不知罚金要多少？

银行账户关了只是你看不到而已，并不代表银行看不到。
不仅仅是负口税问题，出租牵涉到cgt。
ato查不查，那是看运气了.
有可能1年，2年，3年都不查，万一查了，ato会翻老账。

selena626

inw 发表于 2016-6-20 15:23
银行账户关了只是你看不到而已，并不代表银行看不到。
不仅仅是负口税问题，出租牵涉到cgt。
ato查不查， ...

哎，那看来是逃不了了。

那不知如果报税的话，在这种情况下，有可能做到负扣税么？

inw

selena626 发表于 2016-6-20 15:55
哎，那看来是逃不了了。

那不知如果报税的话，在这种情况下，有可能做到负扣税么？ ...

有没有负口税那是小问题，前面已经说了，出租牵涉到cgt.

比如你2013年50w买的房，2015卖了，2年如果涨了10w,
你出租半年，要算25%的capital gain, 也就是2.5w，不到一年，没有折扣.
你税率如果是35%的话，那是要交8k的税。。

你要么不报，ato不一定查。
要报就投资收入和cgt都要报。

zuozuo

感觉就是如实报了，也不会多交多少税。 10万的CGT,  CGT有50% off, 变成5万的应税额度， 33个月里只租出5个月, 按比例只有7500 的Capital Gain, 如果楼主边际税率是39%（含medicare levy），只需多交2925 的税。如果楼主边际税率更低，交的税会更少。 这样一来，将来不用担心税务局找你麻烦了。

my001209

出租之前和出租之后，必须要估价。用作证据，这都是经验。。。

Wallys

大家讲得我都糊涂了。楼主2013年住的房，就算2015卖，不是也算principal home吗？自住房在6年之内卖不是也不用交CGT吗？