六年法则怎么用？

mzzhmh

求助：
请问如下情况需要交CGT吗？
2011年7月买的房子 自住到2012年9月。2012年9月出租到2013年9月。2013年9月自住到2015年2月。2015年二月买了另一个房。所以2015年2月出租到2016年2月。2016年3月卖了。 没其他出租房了。能免CGT吗？

谢谢

ozforever

要交。因为你不可以同时拥有两套自住房。有没有做valuation对第一套房当你买第二套的时候？如有cost base以2015年为准算cgt.

乐享d天涯

请问如下情况需要交CGT吗？
2011年7月买的房子 自住到2012年9月。2012年9月出租到2013年9月。2013年9月自住到2015年2月。2015年二月买了另一个房。所以2015年2月出租到2016年2月。2016年3月卖了。 没其他出租房了。能免CGT吗？
你这套房2015年2月之前肯定可以免CGT，至于2015年2月--2016年3月你可以自己决定，看哪套房涨的多，以及今年的收入情况，如果这套不交CGT，则将来第二套房2015年2月--2016年3月这个时段就要交CGT。
或者你选择这套现在交，则按照盈利/56×11/2计算应税收入。

mzzhmh

乐享d天涯 发表于 2016-6-18 21:26
请问如下情况需要交CGT吗？
2011年7月买的房子 自住到2012年9月。2012年9月出租到2013年9月。2013年9月自住 ...

也就是说第一套如果不交CGT

那么第二套房子2015二月到2016二月要算作投资房

那第一套不交CGT的话。税务方面怎么做。第一个房2015-2016二月有租金收入   自住房租金收入吗？ 用来对冲第二个房子的银行利息么？
请高人指点 谢谢

乐享d天涯

mzzhmh 发表于 2016-6-18 22:19
也就是说第一套如果不交CGT

那么第二套房子2015二月到2016二月要算作投资房

也就是说第一套如果不交CGT，那么第二套房子2015二月到2016二月要算作投资房
CGT和租金收入是两个不同的税务问题。第二套房并没有作为投资房，只是在这个时段，它不能免CGT而已。类似大户人家有2套以上的房子，但是都不出租。


那第一套不交CGT的话。税务方面怎么做。第一个房2015-2016二月有租金收入   自住房租金收入吗？ 用来对冲第二个房子的银行利息么？
15年2月--16年2月第一套房的租金收入还是正常报税，正常抵扣该房屋（第一套房）的利息和其它开支。与第二套房无关。

mzzhmh

乐享d天涯 发表于 2016-6-18 22:35
也就是说第一套如果不交CGT，那么第二套房子2015二月到2016二月要算作投资房
CGT和租金收入是两个不同的 ...

第一个房子2015年2月出租前做了银行的evaluation，81.5万。   2016年3月卖了85万，中介commission2万。房屋折旧大概7000.

如果要交cgt的话，是不是应该这么算： （（850000-815000）- 20000 - 7000 ）/2 = 4000 ？   （另外租金收入还有利息也应该算在内吗？）

谢谢指导。

乐享d天涯

mzzhmh 发表于 2016-6-18 22:58
第一个房子2015年2月出租前做了银行的evaluation，81.5万。   2016年3月卖了85万，中介commission2万。房 ...

如果要交cgt的话，是不是应该这么算： （（850000-815000）- 20000 - 7000 ）/2 = 4000 ？   （另外租金收入还有利息也应该算在内吗？）

算法有点问题呀，折旧7000是15年报税报过的吗？

如果报过就应该是（（850000-815000）- 20000 + 7000 ）/2 =11000
如果没报过就是 （（850000-815000）-20000）/2 = 7500

租金收入和利息另外计算，和CGT无关。

mzzhmh

乐享d天涯 发表于 2016-6-18 23:03
如果要交cgt的话，是不是应该这么算： （（850000-815000）- 20000 - 7000 ）/2 = 4000 ？   （另外租金 ...

为什么要+7000？ 2015年7月报了折旧，4800多， 但是不是应该是2015-2月到2015-6月30这段时间的折旧吗 （折旧报告写如果一整年是折旧7000）？

2016年7月报的话应该可以报 2015年7月到2016年3月的折旧吧。

乐享d天涯

mzzhmh 发表于 2016-6-18 23:30
为什么要+7000？ 2015年7月报了折旧，4800多， 但是不是应该是2015-2月到2015-6月30这段时间的折旧吗 （ ...

之前的折旧在计算CGT的时候要加回来哦。

参考这里 https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=465425

该帖子里有专业会计，不如你再去咨询咨询。

nannan257

:dizzy:

nconksd

mzzhmh 发表于 2016-6-18 22:58
第一个房子2015年2月出租前做了银行的evaluation，81.5万。   2016年3月卖了85万，中介commission2万。房 ...

应该减去买房的 stamp duty fee.

JohnnySu

可以使用6 year absence rule，如果你选择把旧的那套始终作自住房计算，那么在卖的时候是免CGT的。
需要注意的是，同一时间段CGT的计算上只能有一套自住（免税）房。在15年2月以后你有两套房，所以如果你选择了旧的那套作为自住免税，新的那套你以后卖的时候15年2月到你卖旧房这段时间就会产生CGT。

具体怎样选择要看你计划做什么，还有就是具体税算出来是多少。你的会计师会根据具体情况给你建议的。

希望对你有帮助。

乐享d天涯

nconksd 发表于 2016-6-19 09:11
应该减去买房的 stamp duty fee.

楼主出租前已经做过估价了，这种情况就不能再加印花税了吧。

mzzhmh

CGT最后还是加在个人全年收入里面算的吧。

Ozmark123

mzzhmh 发表于 2016-6-20 00:08
CGT最后还是加在个人全年收入里面算的吧。

yes,

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