谈谈自己对悉尼买房子的一点认识

my001209

从事这个行业倒是不久，将近半年，但是我是从2年半前就开始投资澳洲房产了，那时候才刚来澳洲，中介都不知道去哪找，最后还是找的我的移民中介－澳际留学机构，问他们卖不卖房子，现在想想也是醉了。

我在XXX地产公司工作的这段时间里，我发现这个行业淘汰率是很高的，新人来了走，走了来新一批。新人卖一套拿了佣金就不干了等等，这些发生了好多好多。甚至说有的新人才来上班不到2周就通过努力买了3，5套房子的都有，但是他们懂得非常有限，很多都是客户问他，他在群里发微信求助，最后也不知怎么就给卖了。

在悉尼我投资了2个公寓，一个townhouse，都是楼花来的，house也投了个墨尔本，可能是因为我来自温州，所以带着家乡的传统，父母也一直在让我关注房产的问题。

回归正题，那么我现在跟大家分享下，现今买房子你应该注意什么（只是个人简介，欢迎大家补充讨论）：

大家都知道买楼花的流程是首付10%，然后15个月后交印花税，settle后再交10％或20%（有时候我不太理解那些付全款买楼花的，哈哈），但是很少有中介会告诉你，买房子不单单是你要准备这2-3成的钱和印花税就够了的，你还应该多留些钱，为什么呢？答案很简单——估价。澳洲银行在给你贷款前，先会对你的房子进行估价，不同的银行估价会有所差别，如果你是2013或者2014年买的房子那么你的估价基本是原价，甚至是高估，但是假如你是2015年买的房子或者是现在即将要买房子，那么你的房子如果要估到原价，那就是要非常仔细的筛选了。

在澳洲这个买房子大环境下，你是很难捡到便宜的，想在房产上捡漏，确实是存在的，但是要时刻关注开发商价格单的变动。
例如去年圣诞结束，meriton公司的lewisham那里的楼盘（Luna）就突然降价10万左右，当时我朋友瞬间就买了四套，这就是时机，还有当前parrammatta那边的meriton最高建筑（Altitude）有一个两房户型在上个月突然降了10万左右，这就是个比较好的入手点。有些人问他为啥降价？降价了对估价有什么影响？meriton开发商的房子都是一部分一部分的放出的，可能是因为某个户型在一段时间内，没有达到公司的销售指标，所以就会临时降价，要知道mascot那边的meriton房子价格还被meriton调高了不少。而且当时parrammatta这个户型是88万，它的楼上那时候卖了97万，如果最后估价连你88万都估不到，那楼上那个97万的可能就想死了。

再举个估价的例子，zetland。大家都知道这个区是重点规划区，价格也是近两年来涨幅非常非常的迅猛。然而它的两房估价现在也就是100万左右（刚settle的楼花），现在zetland的两房卖到了140-160万，按照澳洲10%的年增长率，你来看看估价那时候最多也就是120万，估原价的可能性非常非常低，当然土豪的话可以不用考虑这一点。但是作为一个平民投资者的话，估价是个不可忽视的问题。（这里我并不是说zetland不好，我本人也很看好这个地方，但是房价已经超出了我看好它的价格）

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下面我再简要的提一下二手房。

我很多朋友是因为资金不足，跟我说想去看二手房，而且是自住的，并不打算用来负扣税。虽然说二手房现在估价原价的可能性稍微高些（大概40-50%吧）但是也是需要买家看清楚的，而且你只有42天的时间完成贷款，所以在买二手房之前，一定要先找broker做好银行的预贷款。自住的话我觉得二手房也还好吧，但是如果投资的话二手房就不那么好了，不光光是因为负扣税的问题，还有因为二手房经常会需要维修一些东西，水管啦消防通道啦等等。你要交的钱不少是小事，关键是三天两头麻烦你，如果你有3-5套这样的二手房，那你整天也不用上班了。

还有很多朋友的爸爸妈妈跟我说一定要买澳洲的house，因为有地，更值钱。有地就能赚更多的钱吗？如果你在悉尼南面那些小镇买个大大的农场40来万澳币，我可以肯定的告诉你，10年内基本不会有太大的涨幅。这40万十年后也就是50万最多。也有人说想买个破破烂烂的house先住着，以后有点钱了就把它推倒重新盖一个，然而先不说这个破破烂烂的house有多破是否能住人，你要先知道盖房子要多少钱才来考虑这个问题好吗？找project home盖一个单砖的house要将近50万澳币，而且是最垃圾的盖法啊，用的最低标准的材料，如果你改方案或者找设计师给你设计，那么OK，设计费用是10万澳币，包括两次DA的审批。然后再盖房子，双砖的要上百万了，水泥钢筋的那就不用说了。盖房子当然可以，但是我相信大多数人是承担不起买了house又重盖的。

就像是我，我很早以前想在lane cove买个破house，预算是200万（这里我说的不是lane cove west和north）。但是如果我重盖了，那我根本负担不起，或者我可以去南区mortdale买个100万的house，再推了重盖，那就是让我花200万买个mortdale的新house，我又有点不甘心。所以想来想去，我还是买了水泥浇铸钢筋结构的townhouse，现在看来我还是赚了，因为lane cove的新apartment三房顶层卖210万，而且已经卖掉了，Ray white在卖的。（不得不说，买这房子的哥们肯定没有考虑估价的问题，到时候210万估的下来吗？我呵呵不语，多准备钱吧，豪）

如果你资金有限，又想最大限额的买个房子，那一定要考虑估价问题，中介很少会给你讲这个risk，因为市场上这样的房子越来越少，中介的新人越来越多，他自己可能都不知道自己卖的是什么。



发帖子只是代表个人的看法，也是对自己的不足一个检测。既不打算做广告，也不会抨击谁，但是还是发现确实有些坛友不太友善，好人一生平安。

panada

楼花，哈哈哈。。。

figod2012

所以其他中介都不知道自己卖的是什么？就你知道？
我如果说你们这些中介干了半年一年就把自己当专家是不是有点欠考虑啊？
你能说点新足迹里大家不知道的东西吗？
谁告诉你二手房更折腾的？谁告诉你西南区House不会涨的。
房产sales真的是拼，因为我们逛论坛是休闲，人家是来这上班来了。

fademark

目测楼主要被群殴了

figod2012

panada 发表于 2016-4-5 15:15
楼花，哈哈哈。。。

光脚说楼花：）
墨尔本House楼花我猜大概是北边。哈哈哈

fademark

楼主你就赶快说你卖那个盘吧

delivercn

穿个鞋很难吗

kjking

买得好不如买得早

nmanz

楼主是光脚还是中介，更何况还在推销房子，你这不是在作吗？

my001209

nmanz 发表于 2016-4-5 15:26
楼主是光脚还是中介，更何况还在推销房子，你这不是在作吗？

不推盘。只是聊聊看法

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 15:16
所以其他中介都不知道自己卖的是什么？就你知道？
我如果说你们这些中介干了半年一年就把自己当专家 ...

你想多了，真的

caesar6668

欢迎房产中介发表见解， 但请注意 ， 如果你想单纯讨论投资的话， 请移步地产投资版块。此贴我先留在这里看一看。

另外我特别想好奇的问你一下，  房子最值钱的是什么？  是地， 还是房子本身， 请LZ回答。


另外讨论房产前景， 你不能拿乡村的农场 和 城市热门地点的公寓楼去比较， 有失公允。

请你比较下 Land Cove 的 Apartment 和 Land Cove的HOUSE， 这样才公平。

xtian0327

my001209 发表于 2016-4-5 15:44
你想多了，真的

听着真不像是聊聊，一棒子打死二手房和南区的节奏....

hotelscombined

围观楼主被虐

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 15:50
欢迎房产中介发表见解， 但请注意 ， 如果你想单纯讨论投资的话， 请移步地产投资版块。此贴我先留在这里看 ...

都不是，是你在那个location所拥有的生活空间。


例如我问你如果你在Ultimo那里买了一个两房公寓，你说它的地值钱吗？不值钱，大家分一分没了。
它的建筑成本太高所以值钱？也不是

所以，你买的房子值钱的是你在那个特定的location，有一个属于你自己的生活空间，而这个生活空间才是为你创造财富的。

zhaobin0220xsg

caesar6668 发表于 2016-4-5 15:50
欢迎房产中介发表见解， 但请注意 ， 如果你想单纯讨论投资的话， 请移步地产投资版块。此贴我先留在这里看 ...

最值钱的当然是 信仰    房价一直要涨的信仰


版主问的问题不到位啊

my001209

xtian0327 发表于 2016-4-5 15:51
听着真不像是聊聊，一棒子打死二手房和南区的节奏....

可能是我用词不当让你产生误解，然而没有最差的区，也没有最烂的房子，一切都看你的眼光，别人的眼光也不一定对的。

你知道北区Pymble十年前价格比chatswood还要高吗？
现在chatswood完爆它，十多年前人们可曾想过为何会如此？

caesar6668

zhaobin0220xsg 发表于 2016-4-5 15:53
最值钱的当然是 信仰    房价一直要涨的信仰

你说的有道理拉~

my001209

hotelscombined 发表于 2016-4-5 15:52
围观楼主被虐

欢迎大家讨论，围观被围攻也要提出看法不是？

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 15:52
都不是，是你在那个location所拥有的生活空间。

好， 恭喜你回答正确，

请答第二题，  Land Cove 的公寓楼 和  Land Cove 的二手House, 哪个未来的前景更好？

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 15:44
你想多了，真的

请问谁告诉你西南区House不涨的？
是谁给你一个从业半年的楼花中介这么大的自信？
足迹不是用来上班的，谢谢。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 15:55
好， 恭喜你回答正确，

请答第二题，  Land Cove 的公寓楼 和  Land Cove 的二手House, 哪个未来的前景 ...

这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公寓的高，而且要交1.6%的地税（土地肯定超过48.5万了）

但是你要是自己住的话，当然是更喜欢house了，而且以后你再转手的时候，你自住的房子没有增值税，那么house能给你带来巨大的买卖收益。
我们华人在悉尼做的地产主要是炒租金和refinance，和犹太人炒海边豪宅不同，我们不是通过一买一卖来赚钱的。

总之，买house和apartment按长久来看，投资的收益应该是差不多的，短期收益来看，apartment比较高，因为house要在卖的那一瞬间才能看到收益。

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 15:58
请问谁告诉你西南区House不涨的？
是谁给你一个从业半年的楼花中介这么大的自信？
足迹不是用来上班的， ...

很抱歉，我资历浅，我也不是来上班的，更没时间和你嘴炮。
最后一次回复你了。
谢谢了

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 15:55
欢迎大家讨论，围观被围攻也要提出看法不是？

你是觉得楼花折腾还是现房折腾？
你觉得楼花风险大还是现房风险大？
以上针对你说House太折腾，二手房太折腾，我不明白不需要等成交不需要害怕质量有问题，到底哪些地方要折腾。
你House也可以请人帮你打理，只要你花钱就行，而且花的还会比公寓的管理费低。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 15:59
很抱歉，我资历浅，我也不是来上班的，更没时间和你嘴炮。
最后一次回复你了。
谢谢了 ...

谁来这嘴炮了啊？你会好好说话吗？

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 15:59
这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公 ...

你对房地产的认识大概还停留在中介洗脑阶段。
也不用回复了。再见吧楼花小哥。

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:02
你对房地产的认识大概还停留在中介洗脑阶段。
也不用回复了。再见吧楼花小哥。 ...

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 15:59
这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公 ...

此贴我还是转到地产投资那边去讨论哈。

另外， 你的说法我个人不是特别同意哈 ， 公寓楼越建越多是未来大势所趋， 但或许也是最大的泡沫所在。

ZetLand1个2房的公寓楼要价1.2,  想不通也解释不通是什么因素在支撑这个价格， 租金又有多少， 回报率又有多少？

墨尔本的楼花天天在悉尼卖， 为什么？

欢迎各位移步地产投资继续探讨。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:04
此贴我还是转到地产投资那边去讨论哈。

另外， 你的说法我个人不是特别同意哈 ， 公寓楼越建越多是未来 ...

判断一个房产泡沫的方法有三个，

第一：比较周边同类型二手房的房价，是否相差过大，举例：zetland 新房140，二手90多万（两房），lane cove新房110万  二手90万（两房），这时候我就可以说zetland 比lane cove要更加泡沫。

第二：比较附近大区整体的空置率，注意，是整体，不能光看自己的区，要看周边至少一圈的区，如果空置率过高，那么泡沫，如何算是高呢？悉尼的标准是3％是属于平衡状态

第三：比较房子本身成本价，如果房子本身的建筑成本加上土地成本，远远小于卖价，那么——泡沫。

现在看来离泡沫还有段距离。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:04
此贴我还是转到地产投资那边去讨论哈。

另外， 你的说法我个人不是特别同意哈 ， 公寓楼越建越多是未来 ...

鉴于你说的对zetland有些不解，主要是因为政府出资88亿投资打造包括整个zetland和周边suburb的部分区域。

未来zetland会有较为明显的发展，变得繁华，所以当前才会卖这么贵。

这是一个仓库区的蜕变，可以去NSW planning看看政府对他的官方说明