关于一次性付款还是使用offset账户的区别，不吝赐教

kevinchen911

近期看了不少坛子里投资的帖子，有个问题想请教下各位大神的高见：

1）目前我还没长登，打算半年内抵澳后看看房子settle下来。举个极端例子，假设看中了一套100w的房子，个人的全部存款有120w，也就是有一次性付清全部房款的能力，那么各位大神是建议直接一次性付完呢，还是做贷款把余钱都放offset里面抵消房贷利息？这样还是有20w的钱家用。

也许在中国待久了，总觉得offset是银行捆绑你的一个计策或者是中介撺掇你让你贷款后他拿隐形提成的一个说辞，觉得如果有能一次性付清的能力，这样也没债务。offset是灵活，需要用钱的时候可以从账户取钱，那这个时候银行就开始收贷款利息，这不就是银行想要的结果吗，让你总觉得offset的存款是活钱可以用。不知道上述个人理解的对否？

2）另外一个问题是后续投资房的方案选择：a. 一次性付清自住房房款，手头没过多的余钱，假设以后想买投资房，直接找银行评估当前自住房的价值后贷款出来买投资房； b. 不一次性付清，比如贷70%，然后日后动用offset的钱去买投资房。不知道这两个方案哪个更有利，是否从税务方面有不同的deductable的优势

谢谢！

dingyipu

税务上面没差，如果仅是将来要去买投资房。如果将来这个房产要转投资房，offset方案更好，可以deduct更多。总之，中国人的习惯就是全款，费用最低，但资金没有最大化利用。西方人的习惯就是利用金融杠杆最大化资金效用，但各种费用随之增加。看个人喜好吧。祝买到心仪房子，买个好房子比啥都重要。否则操心的事情不仅仅是offset。

superalvin

选b

neard

1.一次性付清，那么你只有20W的闲钱，如果你觉得够应付之后可能会发生的特殊情况，那么这个方法也可行。毕竟没有房贷压力，但是从资金利益来算肯定不是最佳。
2.在没有好的投资项目时，钱全都放OFFSET，等有投资项目时，动用OFFSET作为下一个投资项目的启动资金，但是一旦动用OFFSET的钱，那么贷款压力也会开始上升。

不考虑税务问题的话，两个方案都可行，取决于你对金钱的要求欲望和管理。

fffighter

offset， 自己可以动用的钱更多，更灵活。
钱流动起来，才可能带来更大收益。当然流动了，也可能失败。看自己了。

zzhuang0

当然选offset，你永远不知道将来会发生什么。

atianyi

offset这么好的东西都不用
你自己做生意或者贷款买车， 哪有4.X%的利率这么低啊

ljfscarboy

offset是天朝没有的的东西，你就应该知道是个好东西了

DwyaneWade

能付清就不要贷款，1块钱都不要

jacsonlin

谁有钱还offset? offset就是发明来让穷人越穷，银行吸血的工具。

emily-dd

当然选B,offset有足够的钱，将来买投资房看中了房子就可以出手

Coolbananas

你买的房子， 如果以后有转成投资房的打算，你就得用offset + interest only , 而且借贷比例越高越好，

如果再买房子的时候，这间会卖掉，那就随意.

Mr.Yuan

可以贷款的话还是贷款好 现金流比较好

爬山虎

你全款，地产属于你，天塌和你没关系
你贷款，钱在offset账户，交个年费四百刀，保持资金灵活。唯一的风险在银行，理论上澳洲银行会倒闭，一旦倒闭，offset账户的钱政府只能保证二十五万，注。不知道政策过期没有。08年这波，澳洲大银行没倒，未来不知道

那阵子不少老人把钱提出来，存不同银行来避免风险。

maxdll

有点不明白，把钱放在offset账户里，如果和贷款数目相等，不就除了年管理费外，没有其他费用了吗，但是，换来了资金的流动性。另外，这种情况下，中介还有什么钱可收呢？

jack-ma

mei qian hou

championpig

maxdll 发表于 2016-4-1 20:56
有点不明白，把钱放在offset账户里，如果和贷款数目相等，不就除了年管理费外，没有其他费用了吗，但是，换 ...

中介赚的是银行开户的佣金, 少于1%的人是不动offset的钱的吧这银行是懂的.

kevinchen911

dingyipu 发表于 2016-4-1 07:23
税务上面没差，如果仅是将来要去买投资房。如果将来这个房产要转投资房，offset方案更好，可以deduct更多。 ...

谢谢版主的指教。请问如果我第一套房就打算一直自住，以后条件宽裕了再直接买个便宜点的投资房比如unit，而不是第一套房转投资房，这样的话税务方面两种方案有差别吗？ 另外如果方案a，我自住房都付清房款了，日后想买投资房直接抵押从银行贷款，这样的利率难道会高很多？是否也跟offset得到相同的杠杆效果呢？

kevinchen911

neard 发表于 2016-4-1 09:46
1.一次性付清，那么你只有20W的闲钱，如果你觉得够应付之后可能会发生的特殊情况，那么这个方法也可行。毕 ...

利用金融杠杆来炒房主要得抓住楼价上升期才好，如果用杠杆买几套房，结果还贷压力太大，增值幅度低的话，生活得多艰辛啊～～～另外澳洲是否都倾向于长期持有投资房？还是短期涨幅50%左右就抛了？

kevinchen911

atianyi 发表于 2016-4-1 13:10
offset这么好的东西都不用
你自己做生意或者贷款买车， 哪有4.X%的利率这么低啊 ...

自己的房子抵押给银行去贷款，能贷出多少来呢？利率比offset的高很多吗

kevinchen911

Coolbananas 发表于 2016-4-1 17:06
你买的房子， 如果以后有转成投资房的打算，你就得用offset + interest only , 而且借贷比例越高越好，

如 ...

不好意思我还真不太理解为什么选择只付息这样的贷款方式，能否请教一二，谢谢啦。
我现在想法是尽量找套自住房，能不搬就不搬，毕竟家具装修也挺费事的。以后有闲钱了再另外买房投资，而不是第一套自住转投资，不知道这样的话有没有什么讲究

kevinchen911

爬山虎 发表于 2016-4-1 20:30
你全款，地产属于你，天塌和你没关系
你贷款，钱在offset账户，交个年费四百刀，保持资金灵活。唯一的风险 ...

银行真倒闭了，那房地产也回归原始价值了，所以这个假设估计我这辈子可能难碰到。主要还是在计算用全款还是offset。理论上设想我有套没贷款的房子，再去跟银行谈抵押贷款，应该银行的利率会比我直接第一套就贷款的利率要优惠才是，我抵押的是优质无负债资产啊

rickywan0162

贷款时，银行不是看你手头有多少钱，是看你的现金流，也就是赚钱能力。要是你没有赚钱能力，你就是有很多现金，银行也不会贷款给你的。

爬山虎

kevinchen911 发表于 2016-4-2 06:46
银行真倒闭了，那房地产也回归原始价值了，所以这个假设估计我这辈子可能难碰到。主要还是在计算用全款还 ...

你的贷款金额和你有多少现金没有关系，持有现金是你的，银行没有处置权，重要的是你的挣钱还款能力。你刚落地，如果临时没收入，不作假估计都贷不到钱。

dingyipu

kevinchen911 发表于 2016-4-2 06:33
谢谢版主的指教。请问如果我第一套房就打算一直自住，以后条件宽裕了再直接买个便宜点的投资房比如unit， ...

那就是你要多搞一次贷款呗，税务方面如果是自住房的话，和税完全没关系，你就不用考虑了。

dingyipu

kevinchen911 发表于 2016-4-2 06:38
利用金融杠杆来炒房主要得抓住楼价上升期才好，如果用杠杆买几套房，结果还贷压力太大，增值幅度低的话， ...

人各有志

kevinchen911

爬山虎 发表于 2016-4-2 06:40
你的贷款金额和你有多少现金没有关系，持有现金是你的，银行没有处置权，重要的是你的挣钱还款能力。你刚 ...

不行就做海外收入喽，也只能这样，到时再看吧。
我现在已经联系找了一份contract的合同工，不过比较低，年薪5w多，这样的薪水能贷到80%吗